專家稱“地價推高房價”說不成立

據上海證券報 記者昨天從國土部相關研究機構獲悉，自今年5月底國土資源部組織開展了房地產項目用地地價專項調查，其結果是地價占房價比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%，其中，東部地區平均為27%，高于其他區域。

“由于地王在各個城市不斷出現，使得一些開發商、媒體不斷宣揚地價是推高房價的主因，調查再次說明事實并非如此。”一位土地專家說，確鑿的數據已經證明“地價推高房價”是個偽命題。

據介紹，本次調查于今年5月底開展，調查范圍為全國105個地價動態監測城市，調查方式為城市內分區域隨機抽樣，對象主要是2006年以來取得土地且已進入銷售階段（包括已售完）的商品房開發項目。

據了解，在620個有效案例中，銷售房價最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%，大多數地價占房價比例在15至30%之間。

記者注意到，其中占比最高的項目——河北石家莊新公爵，其土地2007年掛牌獲得，樓面地價為3869元/建筑平米，開盤平均銷售價格為6600元/建筑平米，占比為58.62%；在接受調查的北京21個項目中，占比最低為14.33%，最高為51.36%；在上海6個項目中，占比最低為15.19%，最高為31.95%；在杭州市7個項目中，占比最低為32.67%，最高為50.81%。

“620個案例平均為23.2%，其中該比例在30%以下的約占總數的78%。”研究報告指出，從我國土地市場實踐來看，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關系，而土地需求直接受開發企業對未來房價預期的影響。

研究報告還指出，在招拍掛出讓土地時，開發企業之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預期以及期望實現的利潤，預期房價扣除建安成本和利潤后即為開發企業報價。

“預期普遍向好則競價激烈、‘價高者得’，反之則底價成交甚至流拍、流標頻現。”研究報告說。

報告指出，除預期因素外，近幾年部分城市出現個別樓面地價高于周邊房價即所謂“天價地”現象，與土地自身區位、其他行業資金進入以及企業上市融資、資本運營等多種因素也密切相關，其中，“地段越好、房子越好賣”規律所導致的開發企業間激烈競爭是重要原因。(于祥明)