要求地方全面梳理檢查商品房已批未建、已批未售項目

劉展超

官方最新文件顯示，國內樓市的驟然回暖讓一些開發商“好了傷疤忘了疼”，又開始像2007年那樣捂盤惜售、哄抬房價，對此，主管樓市的住房和城鄉建設部也再度出手整治。

CBN記者獨家獲悉，為了進一步規范國內房地產銷售行為，住建部近日向各地下發通知，要求加大對違法違規行為的查處和公開曝光力度，及時發現并查處開發商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為。

今年7月1日起，上海開始實行《商品房銷售方案備案管理暫行規定》，以規范商品房銷售。在此次的通知中，住建部特意肯定了“上海版規定”，并在通知中將其一并轉發，要求各地在規范房地產市場秩序問題上予以參考。

督促符合條件樓盤及時開售

歷史總是驚人的相似。2007年房價飛漲之際，住建部（當時為建設部）副部長齊驥也曾在國新辦新聞發布會上強調，要堅決查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作和哄抬房價等違法違規行為。

然而，官方表態并未能真正抑制房價漲勢，2007年成為國內重點城市房價上漲最快的一年。

今年樓市火爆房價飆升，也引來各方紛議，政府是否應出臺調控政策以抑制房價正成為當前業界的討論焦點。

在這份最新通知中，住建部對房地產業的作用予以了認可，稱今年以來，隨著中央和地方一系列調控政策的實施，房地產市場逐步企穩回升，房地產業在擴大內需、保障民生、促進經濟平穩較快發展中發揮了作用。

但住建部同時也強調，近期部分城市少數房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為又有所抬頭。“各地要珍惜來之不易的好的發展勢頭，加大對違法違規行為的查處和公開曝光力度，堅持整頓規范和促進健康發展并重。”

今年樓市熱銷，商品房庫存持續下降，而房地產投資和新開工面積又未能達到預期，一些業內人士開始憂慮對未來樓市再度出現供不應求局面。

根據國家統計局的數據，今年前10月全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%。而當期房屋新開工面積8.14億平方米，同比僅僅增長3.3%，并且增速是自年初以來首次實現由負轉正。北京、上海等重點城市也時常傳來新增房源供應不足的信號。

這種情況下，打擊開發商捂盤惜售、增加樓市供應成為主管部門的工作核心。據悉，近期各地住建部門、房協會同地方政府頻繁約見開發商，要求加大開工量加快開工。

住建部在此次通知中也特別要求，地方住建部門要加強對在建項目的監管。要摸清底數，全面梳理檢查已批未建、已批未售項目的情況。督促已達到規定預售條件的項目及時申請預售公開銷售。

四川省建設廳已經為此設定了時間表，要求下屬部門11月20日前上報當地商品房已批未建、已批未售項目的情況，并督促已達到規定預售條件的項目及時申請預售并公開銷售。

不得分批、分次銷售商品住宅

在住建部的通知中，還對商品住宅項目分批、分次銷售行為做出了明確規定。

在房價處于上漲通道時，有開發商選擇分批、分次開盤，是因為可以借此逐漸調高后期開盤的房屋銷售價格，從而坐收“超額利潤”。如北京東三環區域某著名樓盤，去年年底首期開盤時均價13000元/平方米，而今年10月開盤銷售的項目均價已經上漲到21500元/平方米。

此外，選擇分批、分次開盤也可在客觀上造成市場上房荒的假象。

“今年前幾個月商品房銷售情況很好，開發企業資金鏈緊張的局面已經不復存在，反而現在一些開發商要控制銷售節奏，推遲開盤，減少開發規模，人為造成市場的供不應求的預期。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。

住建部在通知中要求，要合理確定商品房項目預售許可規模。商品住宅項目一般不能分層、分單元辦理預售許可，對已經辦理預售許可的，應一次性將全部房源公開對外銷售，不得分批、分次銷售。

地方上也已經有所行動。江蘇省近日就下發《關于進一步規范商品房預(銷)售行為的通知》，要求開發商申請預售許可時，不得分層、分單元申請預售許可，只是對開發建設規模較大、實行分期開發和分期交付的項目，才允許按照分期開發的規模申請預售許可。

而在取得預售許可證后，開發企業應當將在規定時間內銷售的商品房，不得以任何借口分批、分次銷售。

在近日召開的中國住博會上，中國房地產協會秘書長朱中一也要求下屬房地產企業，按照國辦131號文的相關要求，堅持理性定價合理定價、擴大銷售量，拿地后要按照合同盡快開發，以形成實際的消費量。