中證證券研究中心 張泰欣

從多家房地產公司近期公布的2009年銷售業績快報可以看出，2009年四季度以來部分房地產公司銷售額繼續呈爆發式增長，部分公司凈利潤增幅超過200%。據此預計，2009年房地產行業整體業績增速將超過50%，2010年行業利潤增長可能放緩，但大幅回落的概率不大。

去年四季度業績增幅提速

2009年四季度以來，由于一線城市地價、房價的快速上漲，京滬深穗的新房周銷售額維持在90億元的平均水平，比前三季度有了明顯提高，二三線城市的房價上漲速度稍慢，但銷售面積大幅提升。

從13個重點城市的周銷售面積看，四季度以來這一數據維持在350萬平方米的平均水平，比前三季度增長了約33%，整體而言，四季度價量的提升對房地產公司的業績將形成強有力的支持。

從2009年前三季度的數據看，房地產公司實現營業收入1486.9億元，同比增長17%，實現凈利潤207.4億元，同比增長23.4%，預計2009年營業收入和凈利潤的增幅將分別超過40%和50%。其中，一些二三線城市的房地產公司業績增幅可能超過100%，而在2009年二季度以來，在一線大城市陸續銷售并結轉的房地產公司業績同比為負的局面將得到扭轉。由于2009年四季度以來CPI的快速上升，這對提升房地產公司的銷售毛利率和凈資產收益率有促進作用，預計全年銷售毛利率將會超過2008年36.4%的高位，而凈資產收益率有可能轉折向上，達到8%左右。

2010年業績將慣性增長

雖然種種收緊政策已開始執行，但對于經歷了業績爆發增長的房地產公司而言，2010年業績大幅向下的概率不大。

首先，由于銷售周期和會計結算因素，2009年四季度以來的部分銷售業績可能不會計入2009年年報，價量充分增長帶來的業績提升有可能順延到2010年一季度。其次，房地產公司的現金流非常充裕，雖然銀行已經開始收緊房地產貸款，但很多房地產企業的凈負債率已下降到近四年來的最低水平，2010年這一數字還將下降到30%以下，房地產公司可能更多地運用自有資金和其他預收款來開發新的項目。第三，在經濟由復蘇轉向穩固向上的路徑中，CPI、M2等指標的提升也會助推房地產銷售面積和價格的增長，2010年房地產整體價格上行幅度有限，但如果交易量能維持2009年70%左右的水平，整體業績增幅仍能保持40%左右。

我們看好二三線城市地產商業績增長的持續性。雖然從絕對數上看，這些城市的房價已處于高位，但同一線城市的房價收入比相比，成都、重慶、長沙等地的房價收入比還未達到極值，從房價的上漲幅度看，未來這些地區的銷售量有可能繼續保持2009年的態勢。此外，同大城市相比，很多二三線城市的市場容量還未完全飽和，并且去庫存化的速度仍在繼續，這說明未來供給的情況好轉還需要較長時間，這也在很大程度上支撐房價不會立即掉頭向下，從而保證市場情緒的穩定。