網易財經訊 在房價高漲的催熟之下，千億銷售額的萬科提前四年“降生”了。

    千億級萬科誕生

    今日，萬科公布銷售數據顯示，截至12月1日，銷售金額達到1000.6億元，成為中國房地產行業首家年銷售額過千億的公司。這也標志著萬科總裁郁亮在2004年提出的10年內銷售額增長至千億的計劃提早四年實現。為此，郁亮在昨晚向萬科全體員工發郵件，宣告這一歷史時刻的到來。

    事實上，在萬科8月、9月和10月銷售額連創單月新高時，業界就早已經認定萬科過千億已經是板上釘釘的事。然而，當時間倒推到4月，中國第一輪調控措施出臺之后，沒有多少人會相信這一點。

    “現在說我們銷售過千億，實在是一件很敏感的事情。”萬科內部人士表示，萬科近四個月來銷售過百億元，但在調控不斷加碼、房價卻居高不下的背景下，難免會成為媒體熱炒的焦點，這多少有些令人不安。

    產品結構順應趨勢

    談及業績飆升的原因，萬科董秘譚華杰認為，中小戶型、裝修房占比較高，適合首次置業及剛性需求的需要，因此受調控影響相對較小，這是萬科在調控之年取得出色業績的重要原因。

    據了解，目前萬科銷售的產品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。而2010年新開工公寓產品基本實現全裝修交付。

    除去產品結構順應調控下的需求之外，企業運營的節拍也是不可忽視的原因。金融分析專家、清華大學經濟關系學院博士杜麗虹認為，去年市場回暖的時候，地價上漲十分快，為了避免去化速度過快而被迫在高位補貨，萬科減慢了開發速度。

    “本來去年銷售可能達到700－800億左右，但實際上只銷售了600多億，這些延遲開發的貨量在今年推了出來，形成了一個銷售高峰。”杜麗虹表示。

    房地產泡沫催生千億級萬科

    但不可忽視的是，在銷售金額大幅增長的同時，萬科的銷售面積并未實現同步增長。網易財經統計發現，去年前10月萬科的銷售金額只有527億元，今年同期則達到了869億元，增長近65%；但同期銷售面積卻只有5%的增幅。

    這一巨大的反差背后，是萬科銷售均價的提高。去年1月時萬科的均價只有7657元，而在今年則基本在萬元以上。去年1－10月的銷售均價約為9228元，今年同期則為11878元，漲幅近三成。

    對此，譚華杰坦承，與去年初房價的低谷期相比，目前的房價確實是在高位徘徊。但精裝修房所占比例的提高及勞動力成本的上漲，也是十分重要的因素。

    有業內人士指出，從去年下半年到今年以來，中國房價漲得很快，因此總的成交金額也很高。而今年4月第一輪調控過后，房價雖然有短暫回落，但在通脹加速、人民幣升值等因素的影響下，大量資金涌向房地產，導致樓市的回暖潮超出預期，促成“千億級”萬科提前降生。

    未來一年充滿變數

    如果說萬科銷售額提前超過千億，與今年房地產市場的泡沫有著密切關系。那么，在充滿變數的2011年，萬科又能否實現更高的增長？

    杜麗虹認為，如果明年調控政策持續發酵，加之整體供應集中上市，會對所有的企業都產生影響，萬科也不例外。

    此前，國際評級機構標準普爾10月中旬發布的研究報告顯示，中央政府推出的調控措施，抑制投機性的購房，加大量性供應項目推出增加市場的供應量。因此，內地的主要城市樓價，可能在未來一年再下跌一成。不少機構也認為，明年房價的下行是大概率事件。

    “1000億這個數字并不重要，哪怕企業單年的增速并不是最高的，但長期來看平均增速是最快的，就是相當不錯的。”杜麗虹表示，雖然萬科的公開增發未能成行，但即使不考慮股權融資，以萬科目前的償債能力和現金流能支撐的規模來看，萬科每年復合增長率仍可達到25%。（張鴻雁）