網易財經訊 2011年伊始，房地產行業整合漸露崢嶸。分析師認為，在融資受限、土地紅利急降等因素的沖擊下，今年將成為房地產行業真正的行業整合年。

    遲到的行業整合

    日前，恒大地產力挫萬科，以16.6億元收購了深圳建設71%的股權，后者在深圳擁有眾多商業物業及有可能納入舊改項目的項目。幾天之后，佳兆業集團宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業有限公司。日趨活躍的行業并購，標志著今年房地產行業的整合已經拉開序幕。

    中國的房地產行業仍是個高度分散的行業，參與者良莠不齊。去年，雖然龍頭開發商的品牌優勢開始凸現，但2010住宅銷售前10強的房企總體市場占有率仍然只有12.4%。

    有業內人士表示，2008年的金融危機本來應該是房地產行業整合的良機，但隨后出臺的一系列救市政策，卻使不少瀕臨退出市場的小地產商重獲生機。

    融資受限成直接動因

    有研究報告認為，2011年，調控政策將持續高壓，開發商銀行貸款融資的門檻將顯著提高，資本市場再融資功能能否恢復，仍存在巨大的不確定性。由于新增可售量急劇放大，競爭加劇，一旦銷量普遍下降，大公司的多渠道融資能力將保障其擁有較好的抗風險性，并具備逆周期擴大土地儲備的能力。

    “接下來的房地產行業景氣下行是大概率事件，行業將從完全競爭逐漸演進到寡頭競爭，土地、資金等資源的進一步聚集是必然趨勢。”國泰君安分析師孫建平認為。

    中銀國際分析師田世欣表示，大企業的融資能力較強，這將促使市場份額加速向龍頭企業集中。

    深層原因：土地紅利消減

    相對于融資收緊等短期因素，田世欣認為，長期來看，土地升值對開發商利潤的貢獻持續下滑，將是促進行業整合的深層次原因。

    廣發證券的研究報告顯示，房地產企業的利潤中，土地增值與開發利潤的比例關系在1:2左右，囤地時間越長土地增值越高，而周轉快的公司，比例越低。

    但這種情形正在改變。數據顯示，2010年全國土地出讓金收入達到2.7萬億，較2009年增長70%，土地出讓金在同期商品房銷售額中的比重已經從2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%，遠超業內認同的地價、成本費用、利潤各占1/3的均衡格局。

    田世欣認為，隨著多年存量開發建設以及土地開發轉讓規范化，新購置土地成本大幅提高，未來土地紅利逐步枯竭。與土地紅利相比，來自前瞻性布局、快速周轉、產品設計和質量、營銷和管理能力等方面的利潤貢獻占比將越來越大。

    “在高地價的擠壓下，大量僅僅依靠關系獲得一些土地便進入房地產開發領域的企業，最后不得不選擇退出或者轉而和專業開發商合作。”田世欣表示。

    二三線城市或成并購熱點

    對于未來行業整合的方向，香港時富證券分析師周杏苑表示，一些大型的開發商目前正在布局二三線城市。與本地的小型開發商相比，大開發商資金實力雄厚，但卻并不熟悉當地市場；另一方面，當地的小型開發商比較熟悉市場，卻可能面臨資金壓力。

    “今年的并購潮流會集中在二三線城市，一線大開發商與二三線的地頭蛇之間的合作會明顯增多。”周杏苑表示。（張鴻雁）