海南省三亞市房地產交易管理所市場部的最新調查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達近85%，尤其是擁有稀缺海景資源的三亞灣、大東海等片區商品住房空置率達到95%左右，引起業界對海南樓市日益加劇的高空置率問題的關注和擔憂。業內人士認為，改變海南房地產單一產品結構、鼓勵開發經營性地產、盤活空置房租賃——降低空置率需政府、房企、業主合力“解困”。

    部分商品住宅空置率高達95%

    今年春節期間和6月底，三亞市房地產交易管理所市場部隨機從三亞五個片區已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，抽樣調查23個項目的入住情況。調查顯示，在7333個抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%，大東海和海坡片區的空置率分別為94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春節期間，平均空置率也達62.99%，海坡片區更是高達87.25%。

    三亞市房地產交易管理所市場部有關人士表示，國外的研究表明，空置率在10%以上，就說明商品房空置率嚴重，三亞高達百分之八九十的空置率相當驚人。

    7月4日21時，記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區“山水國際”看到，距離小區門崗最近的兩棟高層建筑，亮著燈的戶數寥若晨星。后面的聯排疊拼別墅更是一片漆黑，連路燈也沒開，走進小區深處，只能看見值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來自蘭州的住戶告訴記者，每到這個季節入住的人極少，難得見到亮燈的住戶，走在小區內都要用手機照明。

    據“山水國際”物業公司相關負責人介紹，這個小區包括多層住宅、高層住宅、聯排疊拼別墅、獨體別墅在內共1600余戶。業主大部分來自島外，在此購房只為休閑度假，并非居家常住。

    小區的一位保安對記者說，空置率高給安保工作帶來了較大困擾，“很多業主冬天來住一兩個月，平時都空著，很容易招小偷，所以，我們必須24小時不停地在小區內巡查。”

    在三亞大東海和海坡兩個擁有稀缺海景資源片區的住宅小區，空置率問題則更為嚴重。調查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達90%以上。從北京來三亞度假的馬璐嘆息道，面朝大海卻無人享受美景，這么好的資源就這么浪費了，真是太可惜了。

    除了三亞，在海口、文昌、瓊海、陵水等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出，很多高空置率的小區一到晚上就黑燈瞎火。

    高空置率的背后“推手”

    高空置率與海南房地產結構單一、外向型特征明顯的特點密切相關。目前，海南房地產開發以住宅地產占絕對主導，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。

    海南省一名官員曾表示，海南房地產投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，新房成交量和成交價格主要反映的不是本島居民的購買力，與本島居民的實際購買力關系不大。

    海南地方經濟水平不高，本島居民的收入不高，消費能力有限，以島外市場為主的資源導向型房地產開發帶來的高房價，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。“很多開發商在拿地的時候就把目標客戶定位為外地高端購房者，本地人買不起，外地人買了不常住，海南住宅高空置率就成為一種必然。”一位開發商告訴記者。

    三亞市房地產交易管理所市場部的調查認為，三亞商品住宅高空置率的原因主要有：剛性需求不足、本地居民對商品住房需求有限、房地產三級市場不活躍。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥”族和投資性購房人群，驚人的空置率說明，三亞樓市具有投資性為主要需求的市場特性。

    “海南‘第二居所’的特征和投資投機性購房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學中國現代經濟理論研究所所長王毅武說，目前海南約有“候鳥”人群45萬至50萬人，約占海南人口的5.8%，所購房屋季節性、非常住的使用特征明顯。

    此外，海南存量房交易和租賃市場長期處于不活躍狀態，二手房交易量多年來呈低迷態勢。如三亞二手房交易量不足一手房交易量的15%，6月20日三亞二手房網上備案系統正式運行以來，三亞市掛牌出售量僅有200余套。

    海南以島外市場為主、季節性居住的特點，帶來房地產業的脆弱性以及物業控制和設施配套、物業管理的難題。海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說，空置率居高不下不僅給小區的物業管理帶來難題，物業費收取困難，也造成巨大的資源浪費。

    王毅武認為，由于房屋空置率居高不下，且又沒有充分利用，從物業管理企業管理成本、公共服務設施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費，業主與物業管理企業方面容易引發糾紛，還造成了投資投機性購房者和本地居民的矛盾。

    如何破解高空置率“困局”

    《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃》提出，近期政策性住房和公共住房成為海南長居型居住地產的主體，但隨著海南經濟社會的進一步發展和房地產市場體系的逐步完善，應積極引導面向本地居民的長居型居住地產走向市場化。業內人士認為，要降低海南房地產的高空置率，海南應避免過度依賴純資源導向的外向型房地產開發模式，理性開發和定位，釋放海南本地剛性需求。

    三亞市房地產協會秘書長劉樹國說，商品住房空置率過高，不是房地產活躍的表現，應鼓勵開發經營性房地產，減少商品住房類的投資建設，企業應積極轉向以旅游地產為主的開發投資。

    “盤活空置房需要政府、房企、業主合力‘解困’。”劉樹國說，應由政府主導，在稅收、規范管理等方面給予優惠政策，以物業管理企業為主體，充分與空置房屋業主協商，以商住小區為單位，采取“高、中、低檔家庭旅館”“產權式物業經營”等多種經營方式，實現空置房屋的充分利用。

    中國房地產業協會副會長朱中一認為，海南應抓緊制定培育和發展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業公司簽訂協議，請物業公司代為出租。“這樣既使住房持有者與物業公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實現旅游公共資源使用效率最大化。”

    王毅武認為，房子的第一屬性是居住，而不是投資和投機，應恢復房子的基本屬性，可以考慮對空置房征收空置稅。