資本金比例下調 房地產刺激效果待察
【《財經網》北京專稿/記者 張映光】房地產資本金比例的下調，被認為是房地產刺激政策由需方調整轉向供方調整的一個信號，但刺激效果仍有待觀察。
5月27日，國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，其中將保障性住房及普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，商品房最低資本金比例則下調至30%。
這是自1996年，國務院設定房地產項目資本金比例限制以來，首次下調這一比例。彼時，房地產項目資本金比例即為20%。2004年，國務院開始對房地產行業實施宏觀調控，則調高至35%。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，房地產資本金比例下調的目的是為刺激房地產投資。“這是房地產刺激政策由需方調整轉向供方調整的信號。”
2008年11月，國務院出臺一系列刺激房地產政策，如減免交易環節稅收、適當松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等均主要著眼于刺激需求方入市買房。這些刺激政策是令房地產市場成交量迅速回升的主要原因。不過，中央政府在調整針對房地產開發的宏觀調控政策時，則顯得較為謹慎。
2009年上半年的房市小陽春，并未扭轉房地產業的投資信心。國家統計局數據顯示，2009年4月，房地產投資增幅回落6.5%，這是自1999年住房市場化改革以來的最低水平。
“房地產投資萎靡顯然拉了GDP的后腿，這是令政府決定為開發商‘松綁’的主要原因。”一位業內人士表示，“這意味著開發貸款將進一步放松，開發貸款及融資占開發資金比例將上升。”
2009年第一季度，信貸政策的放松已經增加了房地產開發資金來源中國內貸款的增幅。國家統計局數據顯示，2008年三季度至2009年一季度，國內貸款增幅分別為-9.9%、-7.8%和8%。2009年一季度，國內貸款在房地產開發資金來源中的比重由2008年四季度的16.8%上升為25.3%。
房地產開發企業自籌資金比重則出現下降。2009年一季度，房地產開發企業資金來源中自籌資金比重為37.6%，比去年四季度下降1個百分點。
聶梅生認為，國務院下調房地產自有資金比例，將令房地產企業自有資金比重進一步下調，開發貸款比重進一步上升。這有利于刺激房地產企業擴大土地儲備，增加投資。
所謂房地產項目資本金，并非指房地產項目公司的注冊資本金，而是指房地產項目的全部投資資金。
陽光100置業集團常務副總裁范小沖向《財經》記者表示，項目資本金比例限制主要影響了銀行對房地產開發貸款和發放按揭貸款的審批，以及項目銷售許可證的發放。
不過，銀行和行政主管部門一般很難以數字衡量房地產自有資金占比，通常按照項目進展來確定房地產企業投入資金的比例。
“例如，有的銀行規定工程出正負零就可以發放貸款，而有的銀行則規定工程完成三分之二，才會提供開發貸款。”范小沖說。不過，隨著土地出讓金占項目資金比例越來越高，開發商又很難通過融資交付土地出讓金，因此，一般能夠取得土地使用證的房地產項目，均已能達到35%的自有資金要求。取得土地使用證則是開發商取得開發貸款的必要條件。
“下調項目自有資金比例的直接影響是可以令開發商減少預算，從而將有限的資金配備到更多的項目中，而且減小了取得開發貸款的難度。”范小沖說。
不過，因為自有資金比例限制，從來不是一個能夠用數字來衡量的指標，因此，即使單獨下調這一比例，不一定能獲得好的刺激效果。
“如果，土地出讓金依然卡得很死，只有全部繳清土地出讓金，才能取得土地使用證，而這是申請到開發貸款所必需的條件，那么只是下調自有資金比例，在技術上，對開發商的幫助也不大。”范小沖說。
不過，伴隨這次政策調整，各地方政府早已悄然放松了發放土地使用證的條件。“一般是允許企業分期繳納土地出讓金，這樣只要交清一期的錢，就可以拿到這一期的貸款。”范小沖說。
聶梅生也表示，“地方政府放寬了土地出讓金的支付條件與國務院此次下調自有資金比例，可以看作是一個有利于房地產開發企業的系列政策。”
盡管此次政策調整對普通商品房和其他商品房做出了區分，前者資本金比例下調了15%，后者只下調了5%。不過，這一政策調整，依然將對房地產投資資金比例產生直接影響。
各地目前對普通商品房的界定并不一致，如北京在去年規定新建普通商品房不得超過100平方米，四川省則規定普通商品房在140平方米以下。不過，普通商品房占各地房地產市場比例均是最大的。
2009年上半年，房地產市場成交量的井噴，令很多房地產開發商回籠資金，度過短期危機。不過，房地產投資的持續下滑，令人們很難對房地產市場未來走勢保持樂觀。
聶梅生認為，新的政策刺激信號如果能夠抑制房地產投資下滑趨勢，令投資開始出現增長，將成為房地產市場真正開始復蘇的信號。
