任志強(qiáng)：我不會用“唱空房價”來欺騙民眾
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- 時間:2009-8-1 11:23:53 來源:論壇轉(zhuǎn)載
我不認(rèn)識那個號稱牛刀的人，也從來未與其有過來往，從來不看他的博客。只在傳聞中聽過其號召不買房，以至于讓許多人錯過了買房的最好機(jī)會，現(xiàn)在變成了買不起房的群體。不知道牛刀是否會對這些人賠償。
網(wǎng)上又有個牛刀說我“唱空房價”的標(biāo)題，不知這個消息從何而來，而我除了會認(rèn)為“供求關(guān)系”和“調(diào)控政策”會在短周期內(nèi)造成房價波動之外，從不會“唱空房價”的觀點。歷史與世界各國的發(fā)展都證明了這一點，中國的人口特性與城市化特性更決定了房價長期將保持上漲起勢的必然性。
杭州的金融地產(chǎn)會議上，我曾說過中國的通脹預(yù)期不會在短周期內(nèi)變成泡沫的破裂，我比較贊同陳車琪的判斷，中國的泡沫是在坑里吹，要有一個較長的周期，大約至少要在2013年前后才會破裂。
但這個宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫要破的假定前提卻被許多人忽視了，那就是中國的政策在現(xiàn)有條件下連續(xù)不斷的吹，才會讓泡沫出現(xiàn)破裂。但我相信世界各國的政府與中國政府都不會愚蠢到看不見“流動性過剩”會造成通脹的結(jié)果這一必然的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。他們一定會在此前采取各種措施和必要的調(diào)控，力爭讓泡沫不至于吹到一個定要破裂的結(jié)果。那么我們將看的則是并沒有泡沫破裂的宏觀經(jīng)濟(jì)。提出泡沫會在這個前提下于幾年之后破裂，無非是想提醒市場和企業(yè)家，既不要擔(dān)心泡沫會很快破裂又應(yīng)該考慮如何防止泡沫的破裂。難道這是“唱空房價”嗎？
即使沒有這個前提的假設(shè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫破裂了，也不表示中國的房價就一定是泡沫。不可否認(rèn)一個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)出了問題首當(dāng)其沖的會先影響到股市與樓市，但中國的特殊性在于不是一個完全市場化的經(jīng)濟(jì)制度，兩者之間并不具有真正相關(guān)的聯(lián)系。如中國的股市有大量的非流通股的限制、有大小非的限制、由國資委對控股股東的限制等等。因此歷史上中國股市的下跌中并不每次都必然的影響到樓市下跌。
房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司中的比例約為10%，因此每次對樓市的宏觀調(diào)控措施也不一定必然的造成股市的下跌。而中國的樓市恰恰也非完全市場化的，政府控制了土地的供給、金融的政策、個貸的利率和稅費，這些調(diào)控措施也會在周期性的抑制供給和抑制需求，也讓股市與樓市之間多了一道墻。因此明顯的與市場化制度的國家不同，出現(xiàn)了股市與樓市之間非同步的現(xiàn)象。樓市在中國經(jīng)濟(jì)不景氣中出現(xiàn)一枝獨秀的案例也非一次了，這也不能說明我在“唱空房價”。
從美國五十年的長線看房價是持續(xù)上漲的，中國出現(xiàn)過多次的波動，但拉長至五年左右的周期，則可看出波動之后不是房價的下跌而是房價的高漲。中國也同樣會在周期的調(diào)整中出現(xiàn)這種房價的波動，如1996—97年中國房地產(chǎn)的全行業(yè)連續(xù)虧損，正反映出的是這種波動，但結(jié)果是繼續(xù)的上揚與高漲。2007年末—2009年初又出現(xiàn)了較大的波動，至今尚未完全恢復(fù)，但價格的回升是顯而易見的。
對行業(yè)的發(fā)展判斷是要看其長期發(fā)展趨勢與供求關(guān)系，尤其是房地產(chǎn)的投資決策是個長周期的決策。一個項目下來大約少則要三年，多則要七八年，重點不是看短期的價格波動而是長期的趨勢。對短期的波動判斷只涉及企業(yè)的現(xiàn)金流和規(guī)模與速度的控制能力，以規(guī)避周期波動時可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并積極的采取行動迎接下一個高峰的到來。
如果是一個夕陽的行業(yè)，除了企業(yè)要在市場競爭中延長生命與保留市場份額之外，沒有多少人會在夕陽產(chǎn)業(yè)中擴(kuò)大規(guī)模與投資。如果一個正在上升期中的朝陽產(chǎn)業(yè)，那么企業(yè)所做的一定是擴(kuò)大規(guī)模與份額的長期戰(zhàn)略準(zhǔn)備，要控制的只是周期中的波動風(fēng)險和市場中的競爭。除非是自身的競爭能力不足而產(chǎn)生的缺陷之外，不用顧慮這個產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的未來。
房地產(chǎn)恰恰是中國長期發(fā)展的朝陽行業(yè)。城市化率是考驗中國長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展前途的重要因素，而中國要達(dá)到發(fā)達(dá)國家平均70%以上的城市化率則要許多年，這就決定了這個產(chǎn)業(yè)的朝陽性。土地收入是政府次于稅收的第二財政，也決定著當(dāng)政府被捆在土地財政的馬車上時，就必須讓這個朝陽行業(yè)不但盡可能的延長產(chǎn)業(yè)的生命周期，還要盡可能的保證其發(fā)展的平穩(wěn)，至少減少其的波動，縮短其波動期間。那么又有什么理由去“唱空房價”呢？
低潮時買地，高潮時賣房正是這個行業(yè)的特點，而并非不需要周期。如果一路的快速高漲，其結(jié)果則是開發(fā)商的盈利在不斷的增加，但還原到土地時則規(guī)模沒有增長，因為土地的漲價和高額的稅收吃掉了所有的盈利。而周期的出現(xiàn)則會給聰明的企業(yè)多了一個發(fā)財?shù)臋C(jī)會。遺憾的是真正的低潮來臨時，大多數(shù)決策者會對未來失去了信心，只有少數(shù)企業(yè)能真正抓住機(jī)會，這恰恰與購房消費同樣。當(dāng)一部分消費者在房價下跌時，借此與開發(fā)商打官司退房但退房的判決生效后，發(fā)現(xiàn)房價又回升到讓消費者后悔的價格，退房者按原價買不到原來的房子了。大量購買了二手房的消費者與投資者也親歷者同樣的價格變化，又何來的“唱空房價”呢？
當(dāng)前市場中存在的危險不是“唱空房價”，而是如何預(yù)防房價的暴漲。自2007年10月之后，新開工開始下降，2008年后投資從高向低一路下滑，直到今年上半年投資并未明顯恢復(fù)，上半年的投資增長中大部分在原有建設(shè)的建設(shè)與安裝上，新開工、購置土地都是下降的。長達(dá)一年多的新開工與投資的下滑決定著未來供給量的下滑，這種下滑并難以在六個月之內(nèi)形成合理的可銷售的供給量，而年初按2008年的銷售量計算出的巨大庫存在4—6月份的銷售高速增長中被迅速消化了。按4—6月份高增長計算出庫存量在許多城市已小于三個月，大多數(shù)小于六個月，那么在土地上半年購置量下降中即使下半年巨增也會在年底、年初時暴露出供不應(yīng)求的矛盾，并由供求關(guān)系決定著價格的暴漲。不管是否有人去“唱空房價”，這種供求關(guān)系都不會因此而改變。
也許有人會認(rèn)為中國的泡沫會在某個時期破滅，也許等不及政府采取合理規(guī)避措施之前就破裂了，并再一次引發(fā)房價的下跌和波動。但我從未擔(dān)心這種價格的波動會給消費者帶來長期的損失，我相信房子永遠(yuǎn)會比股票更抗跌和有使用效率，并最終會讓消費者發(fā)財?shù)摹Ｔ?jīng)有位銀行家對我說“中國的市場好房子里長上三年草后也會發(fā)財?shù)摹薄＿@是對房子的抗跌性、抗周期性和最終價格的恢復(fù)都充滿著信心。
我從不擔(dān)心房地產(chǎn)的價格波動，并對這個產(chǎn)業(yè)充滿信心，更不會擔(dān)心中國的泡沫破裂了會從長期發(fā)展中影響中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。只要企業(yè)學(xué)會在波動中或說泡沫破裂時對風(fēng)險的控制，就一定會迎來下一個高潮的。房子的抗跌性也正在于只要不是過度的借貸消費，就一定能獲得更大的收益。至今美國的房價下跌影響的也只不過是那些依賴次債而過度消費的家庭，絕大多數(shù)家庭并沒有因此而放棄或失去住房，更不會發(fā)生中國為降價而打官司要求退房的現(xiàn)象。
一個市場化的環(huán)境中價格是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的工具。價格過高消費者不接受時，自然會降低并因此限制了供給讓價格在供求的約束下回升，并靠價格擴(kuò)大供給。但一個非完全市場化的環(huán)境中，價格被當(dāng)作了穩(wěn)定的目標(biāo)，于是就用政策去抑制供給或抑制需求，但被政策抑制的需求并沒有因此而消失，但卻無法通過價格的升降反映出真實的供求關(guān)系。市場中的投資者也無法靠價格去決策增加或減少供給。于是一旦抑制消費的政策有所松動時，就會給價格一個強(qiáng)烈的報復(fù)，激發(fā)價格的高速上漲，讓市場的供給無法去及時的反映。如果出現(xiàn)了“捂盤”正在于“捂盤”是建立在供給無法迅速增加的基礎(chǔ)之上。如果供給是大量的，難道還有誰會“捂盤”嗎？
如果今后中國的政策仍然把價格作為高度重視的目標(biāo)，那么不管有多少次的價格波動，每一次都一定會對價格的暴漲給以支撐。只有需求是能被充分釋放、選擇是不受約束的、價格是自由浮動時，價格才能反映出真實供求關(guān)系，社會才不會對價格的波動過度敏感，市場才能真正的發(fā)揮看不見的手的調(diào)節(jié)作用，房價的波動周期才不會在“唱空、唱多”的輿論下被左右。
我不會“唱空房價”，但會關(guān)心政策可能對房價產(chǎn)生的影響，也會基于現(xiàn)有政策做短期的預(yù)測，一旦政策預(yù)測的前提發(fā)生變化時，這個預(yù)測自然也會變化的。去年年底時，曾預(yù)測今年的房地產(chǎn)投資可能是零增長或負(fù)增長，但寬松的貨幣政策與松綁的個貸政策、減稅政策等讓市場發(fā)生了變化，自然投資就不再是零增長了。那么各種報告與預(yù)測的目的不就是為了給政策一個參考的依據(jù)，讓政策可以使市場按更理想的方向調(diào)整嗎？不正是為了避免預(yù)測中可能出現(xiàn)的不利問題嗎？但把這種有前提條件的預(yù)測當(dāng)作“唱空房價”就極為可笑了。
我還是愿意看到中國政府用適度的政策最終避免了泡沫的破裂，而最高的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)正在于既把泡沫在低潮時（危機(jī)時）吹得又圓又大，又讓這個泡沫不會在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時破裂，而是早期消化了。
市場經(jīng)濟(jì)中不可能沒有泡沫，但并不是有泡沫就一定會破裂，就一定是有害的。正如金巖石先生說的，如果此輪中的7.4萬億沒有股市與樓市去化解一部分，而是全部進(jìn)入商品領(lǐng)域，那么CPI大約早就不再是負(fù)增長了。問題是已被共識的流動性在保障經(jīng)濟(jì)從低谷進(jìn)入穩(wěn)定的上升通道之后，如何在泡沫破裂前被有效的控制或轉(zhuǎn)移，讓經(jīng)濟(jì)回升之后不再出現(xiàn)大的下跌。如果有波折也不是對稱的雙V型，而是主線上升中的波折。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大漲之后通常也會有波折，但總體趨勢不會因波折而變化，后浪會比前浪高。房價的平穩(wěn)低速增長是市場和政府最想看到的，但卻又是幾乎不可能的。房價仍將在一個較長的數(shù)年周期中始終持續(xù)的向上。下半年則漲幅仍會明顯的大于上半年，處于加速的狀態(tài)中。除區(qū)域性的供求矛盾之外，全國仍將處于一個平穩(wěn)的增長之中。
牛刀可以任意的發(fā)表自己對市場的看法，但不要曲解他人的看法，更不要用曲解他人來提高自己。看懂我的觀點之后可以任意的批評與評論，但絕不要將自己的觀點強(qiáng)加于人，那就成了“胡說”了。我不會用“唱空房價”來欺騙民眾，只會將正在發(fā)生的事情和判斷告訴民眾，有民眾去自由選擇更相信什么。
“唱空房價”是牛刀說的，不是任志強(qiáng)說的。
