住建部澄清樓市新政 抑制投機(jī)而非打壓
12月9日,國務(wù)院會議決定,2010年個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年。調(diào)控樓市大幕正式開啟,市場預(yù)計(jì)更多政策會魚貫而出。
12月17日,五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了50%。這一政策嚴(yán)卡開發(fā)商資金鏈,地產(chǎn)界突然感覺,這個冬天特別冷。
12月23日,營業(yè)稅細(xì)則公布,對于普通住宅和非普通住宅進(jìn)行了嚴(yán)格的區(qū)分。這讓部分炒房者大松了一口氣:“樓市調(diào)控好像也沒有那么狠嘛!”
同一天,國土資源部通報(bào)了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況,督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策。仔細(xì)分析,政策都是此前已有的,毫無新意。
樓市調(diào)控到底是松還是緊？有多緊？宛如一場迷霧蔓延開來。
12月24日,一位住建部人士在接受《華夏時報(bào)》記者采訪時表示,市場上對于要全面打壓樓市的看法實(shí)際上有誤解,現(xiàn)在只是在調(diào)整,不會全面打壓樓市,不會搞一刀切。未來的政策重點(diǎn)依然是增加供應(yīng)、完善保障、抑制投機(jī)。
“誰都不希望樓市大動。”上述人士強(qiáng)調(diào)。
中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌也認(rèn)為,雖然最近樓市政策比較頻繁,但樓市政策不會全面調(diào)頭,支持自住需求,改善需求方向并沒有變。
調(diào)控高壓？
中央定調(diào)樓市調(diào)控方向后,系列政策果然魚貫而出。
12月23日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局正式公布營業(yè)稅細(xì)則規(guī)定:“各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅,對清理出來的問題,要立即予以糾正。”
“這就是給地方臉色,希望地方在樓市調(diào)控上不要搶跑。”上海的一位分析師就此表示。
同一天,國土資源部通報(bào)9省閑置土地情況。不僅如此,土地部門增加供給的決心亦非常明顯。
據(jù)悉,國土部還將采取多項(xiàng)措施打擊囤地:一是進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)行為。完善土地出讓合同和劃撥決定書,對土地規(guī)模、出讓金繳納、受讓人條件、開竣工申報(bào)、違約責(zé)任等進(jìn)一步作出明確約定。二是進(jìn)一步加大土地開發(fā)利用監(jiān)管力度,落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。第三,會進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督檢查。督促各地嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置政策,及時處置閑置土地。
本報(bào)記者獲悉,國土部最近還會與證監(jiān)會等部門聯(lián)動,共同打擊土地投機(jī)。本報(bào)記者同時獲悉,建設(shè)部最近也會出重拳抑制投機(jī),目前直指“囤房、炒房”。
顧云昌強(qiáng)調(diào),好政策還需真執(zhí)行。我國樓市調(diào)控不缺政策,而缺乏執(zhí)行力度。這需要地方政府下決心、用重拳。
而調(diào)控的難點(diǎn),就是中央和地方的博弈,對此,主管部門似乎已經(jīng)找到了方法。
松緊迷霧
上述營業(yè)稅細(xì)則稱,自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,新政策比2009年執(zhí)行的優(yōu)惠政策收緊了一些,但比之前的預(yù)測還是寬松了一大步,因?yàn)榘床铑~征稅比按全額征稅能省下很多錢。
易居中國分析師薛建雄認(rèn)為,該細(xì)則明顯體現(xiàn)出樓市調(diào)控有保有壓的原則,這對普通住宅殺傷力有限,但對非普通住宅影響最大。
他給記者算了一筆賬,以一套標(biāo)價100萬元,一手交易價為70萬的房產(chǎn)為例,如果這套房產(chǎn)屬于5年以內(nèi)的普通住宅,則按照差額30萬元計(jì)征5.5%的營業(yè)稅是1.65萬元;假設(shè)這套房產(chǎn)屬于5年以內(nèi)的非普通住宅,就要按照全額100萬元計(jì)征個人所得稅5.5萬元,比之前要多繳3.85萬元。
鏈家地產(chǎn)最近公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,營業(yè)稅細(xì)則對于快進(jìn)快出又在短期內(nèi)購買非普通住宅打擊最大。比如,目前,北京140平方米以上二手房成交占比為14%左右,其中五年內(nèi)大戶型占比8%左右。按照規(guī)定,住宅小區(qū)建筑容積率在1．0(含)以下,單套建筑面積在140(含)平方米以上,三環(huán)至四環(huán)之間超過175萬元/套,三環(huán)以內(nèi)總價超過215萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間超過165萬元/套、五環(huán)以外超過100萬元/套的住房均為非普通住宅。
期待已久的緊縮政策出臺了,仔細(xì)一分析,并沒那么緊。和預(yù)測不一樣的還有國土部的通報(bào),似乎并未讓開發(fā)商真正捏一把汗,其中“警示開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際開發(fā)能力理性取得土地,及時開發(fā)利用”的用語更是偏于溫和。
政策意圖
財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示,營業(yè)稅細(xì)則符合此前國務(wù)院“國四條”中提到的運(yùn)用技術(shù)手段區(qū)別對待改善型置業(yè)和投資客的思路。
這樣有保有壓的思路,到底是何意圖？
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長張承惠表示,2008年很多房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈非常緊,很多幾乎要斷掉,按照正常的規(guī)律來看,行業(yè)即將進(jìn)入整合時期。但由于金融危機(jī),出臺了一系列刺激政策把一些快要倒閉的企業(yè)救了,這從長期來看并不是好事。
交通銀行的一位人士表示,對于樓市現(xiàn)在不可能下猛藥,2010年的貨幣政策的調(diào)控方向也會盡可能避免再現(xiàn)2009年的資產(chǎn)價格猛漲的情況。
央行最近也否認(rèn)了“二套房貸即將提高到50%”的消息,央行相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示,這不是央行發(fā)布的消息,對此不予評論。
“樓市政策變化本質(zhì)是中央在房價與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之間的抉擇,所以目前不可能對其猛加油門,更不能猛踩剎車。”國泰君安的一位分析師表示。
國土部的一位人士向記者表示,現(xiàn)在的樓市調(diào)控政策明顯是房價與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之間的中間路線。政策走向歸結(jié)起來,是增加供給,確保剛性和改善性需求,打壓投資投機(jī)性需求;平抑局部泡沫化的一線城市房價,支持二、三線城市城鎮(zhèn)化。未來大部分的樓市政策,都會在上述之內(nèi)。（鄭盎）
