北京出臺地方樓市新政 同一家庭限新購一套房
本報訊 即日起，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款也被暫停。
昨天，北京市政府發布了《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》。北京也是“國十條”出臺后，全國大城市中首個公布地方樓市新政的城市。
開發商捂盤暫停拿地資格
《通知》要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。同時，北京還采取了臨時性措施，限定新購商品住房套數。規定自通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購一套商品住房。
同時，《通知》還要求加強商品房預售監管管理。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
《通知》中還規定，要將住房銷售價位、套數、套型面積、政策性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。對此，市國土局相關負責人表示，近期北京試點的限價中小套型普通商品房用地出讓中，已經明確須將住房銷售價位寫入土地出讓合同，將來售房時必須為該價格，而且該限定價格要比商品房價偏低。其它商品房土地目前還沒有采用這一方式。
他表示，市國土局已經與市住建委建立了聯動機制，如果住建委認定某開發商存在捂盤惜售、哄抬房價等行為，國土部門將暫停其在北京的拿地資格。
二套房公積金政策將調整
此外，記者昨天從北京公積金管理中心了解到，目前住建部正在研究制訂公積金貸款的實施細則，對于二套房及以上的公積金貸款政策將進行調整。公積金貸款方面北京公積金管理中心將堅決貫徹執行住建部和北京市的相關要求。
新政摘要
一、進一步統一思想，提高認識。堅決貫徹落實國務院決策部署，遏制房價過快上漲。
二、堅決抑制不合理住房需求。
●嚴格執行國發[2010]10號文件關于首套及二套房貸首付比例和利率的要求。
●要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。
●采取臨時性措施限定新購房套數。規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
●加強對房地產開發和個人售房的征稅管理。首次明確提出，個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規規定確定征收方式和應征稅款。
三、增加住房有效供給。
●今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，其中政策性住房建設用地占全市住房供地50%以上。
●加快處置閑置房地產用地，收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。
●加強協調服務，促進住宅項目盡早開工和銷售。對加快建設銷售和誠實守信的房企在同等條件下優先供地。
四、加快保障性安居工程建設。
●確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，占全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。
●大力發展公共租賃住房，進一步推動住房保障向租售并舉轉變。支持國有企業、產業園區和社會單位利用閑置自用土地建設公共租賃住房，鼓勵集體經濟組織依照規劃、利用存量建設用地發展公租房。
●實施保障性住房全過程“陽光工程”。
五、加強市場監管。
●嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新項目貸款。
●加強商品房預售監管管理。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
●市住建部門會同有關部門完善房屋租賃管理政策，規范房地產經紀機構行為。
●2010年5月底前，有關部門要組織開展房企經營行為聯合專項檢查。
●進一步加強房地產市場統計分析和監測，引導住房理性消費。
【關鍵詞·房貸】
嚴格執行國發[2010]10號文件關于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。
商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。
【解讀】
外地房產計入房屋套數
二套房計算以存量房為準，不計貸款次數
按照“國十條”的要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。北京房地產業協會副秘書長陳志表示，此次政策出臺后，還是會支持自住性購房的需求，90平米以下的首套房還將會執行優惠的貸款政策。
“國十條”中要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。陳志表示，對于第三套房貸，北京直接把口給封住了，明確是暫停發放。
對于二套房、三套房的界定，陳志說，依據的將是“認房不認貸”，差別化的住房信貸政策是對于存量而言的。簡單地說，就是如果一個家庭目前擁有一套住房，再購房就是第二套。擁有兩套，再購房就是第三套。而不是以使用過多少次貸款來計算。如果自己的房屋已經出售，目前家庭名下無房，可以按照首套房的政策執行。同時，如果北京居民在外地有住房，如果被核查到，也將按第二套或第三套政策執行。
對于非京籍人士購房，陳志表示，將嚴格限定在有1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的范圍。如果沒有證明，外地人購房一律不能獲得貸款。這將充分限制外地人來京炒房，而在北京長期工作、為北京納稅的外地人，則可享受到京籍居民相同的待遇。
■ 案例
打工者買房貸款遇阻
哈爾濱的孟先生來京已有6年，目前在朝陽一家美發店當理發師，由于店老板是個體戶，他并未辦理社會保險，也從未繳納過個人所得稅。
最近，他想在中弘·北京像素小區買房，賣掉了老家的房子，東拼西湊了43萬元首付款。本以為馬上就能在北京擁有自己的家了，可4月17日出臺的“新國十條”規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。孟先生在建行的房貸申請被拒絕了。
據了解，僅中弘·北京像素一個樓盤，和孟先生類似的購房者有近20人。昨日，記者咨詢建行等多家銀行，都已開始執行新國十條。
昨日，北京市地稅局表示可以補繳上一年度稅款，而社保部門則表示，社會保險無法補繳。對此，建行信貸部門表示，目前政策細則還未出臺，補繳個稅者能否申請房貸還不清楚。
“我們又不是炒房客，為什么也不讓買房？”孟先生說，實在不行將從現在起繳稅、交社保，等一年之后再買房，“可自己好不容易看到一處滿意的房子，一年之后就不知道什么情況了。”
【關鍵詞·限購】
采取臨時性措施限定新購房套數。規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
【解讀】
成年子女可單獨新購住房
限購不計已有住房，不完全禁止改善性需求
陳志表示，這次政策出臺后，每個家庭只能再買一套商品住房。過去有多少套住房，因為政策中并未表述，因此不計入內。限購一套新房，既包括一手房，也包括二手房。
我愛我家副總裁胡景暉認為，北京樓市細則強調從新政發布之日起開始，每戶家庭只準許買一套房。在新政發布之前，不管你持有一套房，還是多套房，都既往不咎。不再翻歷史舊賬的北京細則，在實施起來顯然要更加簡單有效。
對于“同一家庭”如何認定？陳志表示，原則上“同一家庭”是指一對夫妻帶著一個未成年的孩子。同時，對于改善性需求也并沒有完全禁止。如果孩子已經成年將就業結婚，就可以分戶出去，不再屬于同一家庭，孩子自己也可以再購買一套商品住房。
他認為，對于對“同一家庭”的認定，將來可能會需要買房人提供相關證明，如戶口本等。戶口本上標注了出生年月日，是否屬于成年人就可以看出。
陳志表示，對于外地人，如果在京購房，也將執行該規定。
他提醒買房者，一定要認識到政策嚴厲程度，在購房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒險。“因為購房合同和貸款合同是分開的，開發商在購房合同中一般會注明，多長時間不能辦下貸款，就要把全款付清。否則就是違約。如果現在還去買多套房，到時候辦不下貸款，所有損失都需要由消費者自己承擔。即便網簽過了，還要不斷復核，一旦查出，最終是無法辦理房產證的。”
【關鍵詞·征稅】
首次明確提出，個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規規定確定征收方式和應征稅款。
【解讀】
全款購舊房難做陰陽合同
可查信息計征稅款，避免二手房交易逃稅
據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，目前二手房交易中，全款購房的客戶幾乎均采用最低計稅價格來申報繳稅，以達到減少稅費的目的，即“陰陽合同”，實際成交價和報稅價不一樣。這種情況占到二手房成交比例的32%左右。
陳志表示，這一舉措就是為了打擊二手房市場中的“陰陽合同”，如果納稅人不提供原來的購房價款憑證，稅務部門就可以從住建部門查到相關的信息，了解到原購房價格，使其不能避稅。
“鏈家地產”市場分析師張月認為，由于原購房憑證中的價格，不可能低于最低計稅價格。而按照政府相關信息資料查詢繳納，最后征稅額度很有可能遠比目前高得多，該政策幾乎讓全款購房避稅沒有余地。
本版采寫/本報記者 馬力 張寧 張學冬 楊娟娟 張曉蕊 張家齊 李媚玲
