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銀監會調研60家大型房企 三成負債率超70%

 

《新世紀》-財新網消息 雖緊猶松還是明松實緊?是當下許多房地產開發企業資金鏈面對的普遍詰問。

 

    今年年中,中國銀監會首先發問,要求銀行針對13個與房地產相關的指標做一次完整的壓力測試,其中包括開發企業土地質押物等。

 

    “(壓力測試)結果好得出奇,我們也都有些懷疑,所以現在專項調研多了起來。”一位大行人士透露。

 

    銀監會再度出手,最近親自選擇了60家大型房地產企業集團進行分析,發現了大型房企多頭授信、內部關聯結構復雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點。“房市步入震蕩期,房地產貸款風險需高度關注。”一位監管高層對此總結說。

 

    但多數受訪的房地產開發企業并不以為然,普遍稱盡管今年4月中旬與9月底,中央兩度集中出臺房地產調控政策,使得國內房企資金鏈承受壓力,但目前多數房地產企業尤其大型房企集團手頭并不緊張。“上市房企三季報顯示現金流狀況較好,一方面是由于三季度銷售回款環比增長20%,另一方面開發商繼續收縮投資,環比二季度基本持平。”一份申銀萬國分析報告稱。

 

    央行近日發布的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示,今年前三季度,全部金融機構本外幣各項貸款新增6.54萬億元,其中將近2萬億元流入房地產開發領域,占人民幣新增貸款的27%。顯然,中國主要房地產開發企業的資金鏈安危,直接影響到中國銀行業的系統性安全。

 

    房企“松日子”

 

    今年監管部門也采取各種政策,意在降低房地產企業的杠桿率。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,土地抵押貸款收緊使開發資金的流動性降低,目前已使得部分房企的杠桿率從10倍下降到5倍以下。

 

    12月1日,央行營業管理部、北京銀監局和北京市建委聯行出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》將正式施行。一位業內資深人士稱之有助于開發商部分“去杠桿化”,“以前有10個瓶子5個蓋就夠用了,但現在5個蓋只能蓋5個瓶子,其他的需要預售款之外的融資去補”。

 

    不過,一位資深銀行人士向本刊記者表示,大型開發商通常都是銀行爭搶的重點客戶,即便設置了專門的監管賬戶,凍結一部分資金的使用,開發商若真需要資金,銀行也會通過增加一筆流動資金貸款等方式為它們提供周轉,至多增加了一點資金的使用成本,對其資金鏈產生的實質影響很小。

 

    “現在大型房地產企業,還是很少來找我們(發信托計劃融資),”一位房地產信托經理向本刊記者稱,“一方面他們比較盤子大,內部可以騰挪資金,另一方面銀行對他們很支持。”

 

    中信證券11月1日發布的一份研究報告稱,上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解,行業的有息負債率為32.37%,比今年中報反而降低了0.5個百分點,全行業的短期還款壓力不升反降,貨幣資金扣減短期借款后占總資產的9.37%,比2010年第一季度末和6月末要低。

 

    一位外資投行人士亦表示,如果目前國內房地產企業出現資金鏈問題,誘發因素很可能是海外的投資人逼債,國內銀行反而從不會如此,這是大家低估了的一點:中國的大型房地產開發商都是“被銀行寵壞了的孩子”。

 

    60家真相

 

    銀監會最新數據顯示,在前述60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中,同時在兩家以上法人銀行獲得授信的426個,同時在五家以上法人銀行獲得授信的90個。6月末,60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元,較年初增長22.3%。

 

    “調研發現,大型房企集團關聯結構復雜,信息嚴重不透明。”一位接近監管部門的知情人士說。初步統計,60家大型房企集團共有4266個成員企業,平均每個集團71個,有15家集團成員企業超過100個,集團公司治理混亂,跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在。而19家主要商業銀行掌握的信息中,對上述集團成員企業的缺失率達28.6%,部分銀行掌握的股東信息缺失達50%以上,直接形成關聯風險防范的盲點。

 

    “在銀行系統,只能顯示貸款情況,不會顯示授信情況,即使在總行層面,房地產企業互保的數據也不完整。”一位大行房地產信貸部門人士坦承,但這涉及各行的商業秘密以及IT系統完善,短時間內很難解決。“未來一兩年的時間,主要的壓力還是還款。”

 

    知情人士透露,在前述調研的60家大型房企集團中,有18家平均資產負債率超過70%;60家大型房企集團共有4266個成員企業,其中有64個成員企業的資產負債率已經超過90%。

 

    從貸款期限結構看,60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比為28.3%,2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監管部門判斷,隨著房地產市場調整期的延續及貸款陸續到期,房地產貸款逾期現象可能有所增多。

 

    “開發貸款的周期就是三年左右,2009年的貸款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示,貸款的集中到期會推動房地產商加速房屋銷售速度,但想賣就賣畢竟還是理想狀態,總體來說,房地產企業合理負債率為60%-70%,另外還要結合公司現金流情況,“年中以來的總體趨勢是,大型企業通過銷售已經持有較多的現金。”

 

    監管加壓

 

    然而,多數開發商擔心的是,以“限購令”和房貸新政為代表的嚴厲調控政策明年還將持續下去,遲早銷售回款會出現問題。

 

    一位房企董事長對本刊記者稱:“(對開發商來說)預售款的影響最大,接下來是應付土地款,這本身是剛性的,雖不在負債表里,卻是真實的負債,再接下來,就是銀行的貸款,已經反映在負債表里。”

 

    從銷售回款來看,調控政策對購房需求的抑制,盡管對房企銷售回款帶來直接影響,但目前來看,由于今年前四個月樓市銷售的火爆以及9月(銷售面積同比增16.6%)出現調控后的銷售回暖,這一影響至今還比較有限。國家統計局的數據顯示,前三季度,全國商品房銷售面積6.32億平方米,同比增長8.2%;商品房銷售額3.19萬億元,同比增長15.9%。

 

    聶梅生預計,2009年全年商品房銷售面積為9.37億平方米,今年還有三個月時間,如果全年能銷售8億平方米,將與去年的銷售額4.39萬億元相差無幾,因今年的平均房價上漲了。

 

    從商業銀行的貸款來看,盡管今年4月調控政策出臺后,5月至8月房地產貸款新增額呈逐月下降趨勢,分別為1817億元、1273億元、1033億元、1000億元,但今年前四個月房地產新增貸款月均投放高達2671億元,堪稱超常,而且今年9月房地產貸款新增額止跌回升,反彈至1385億元。

 

    今年前三季度月均房地產新增貸款達到1911億元,高于2009年的月均1647億元。這意味著,今年初以來商業銀行貸款對房地產行業的投放不但沒有減少,整體上反而還有所增加。

 

    因此,前述大行人士透露,監管部門在要求繼續嚴格執行差別化住房信貸政策的同時,以集團為單位,以名單為基礎,實行集團并表授信管理,集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信。

 

    “一旦資金回籠出現緊張,應及時采取保全措施。對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業,應停止對其發放新開發貸款和貸款展期。”該大行人士直陳監管部門要求令行禁止的決心很大。

 

    對于銀行房貸的承壓情況,前述接近監管部門知情人士介紹:“銀監會也在調整壓力測試方法,更準確反映房地產風險,新的方案正在報請。”(付濤 馮哲 李慎)

 


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