開發(fā)商四季度資金鏈緊張 房價可能全面明顯下調(diào)
中華工商時報訊 樓市調(diào)控中，政策與市場正雙重施壓房企的資金鏈。
一邊是，隨著“9·29新政”以及各地“限購令”的落實執(zhí)行，市場觀望濃厚，開發(fā)商的銷售乏力；另一邊，加息、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控政策輪番出臺，開發(fā)商的融資渠道面臨枯竭。
對于第四季度的樓市走向，業(yè)內(nèi)仍存分歧，但普遍共識是，在資金鏈趨緊的情況下，開發(fā)商的打折優(yōu)惠幅度會更大。
銷售壓力致業(yè)績分化
在近期陸續(xù)出爐的上市房企的第三季度報告中，數(shù)據(jù)顯示，雖然上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金狀況環(huán)比有所改善，但從同比數(shù)據(jù)來看，其第三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。
具體到各大上市房企，“招保萬金”前三季度凈利潤增長明顯，但業(yè)績則呈現(xiàn)分化之勢。第三季度，在營業(yè)收入方面，除了萬科出現(xiàn)下跌外，其他三家都實現(xiàn)了增長；但在凈利潤方面，招商和金地的降幅明顯，金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的業(yè)績也不容樂觀，香江控股、綠景地產(chǎn)以及浙江廣廈等公司遭遇虧損的境地。
在剛結(jié)束的樓市“銀十”中，京、滬、深等地的樓市成交量都出現(xiàn)程度不一的降幅，而各大房企最新的銷售數(shù)據(jù)也顯示，龍湖、首創(chuàng)、世茂房地產(chǎn)10月銷售額環(huán)比均繼續(xù)上漲，而保利、復(fù)地、富力等則明顯回落。
政策施壓房企銀根
在市場低迷開發(fā)商銷售乏力的同時，政策層面則進(jìn)一步趨緊，取消房貸優(yōu)惠利率、加息、預(yù)售金監(jiān)管等措施輪番出臺，施壓房企銀根。
國慶前夕，中央各部委聯(lián)手出臺“9·29新政”，上調(diào)房屋貸款首付以及貸款利率，并要求進(jìn)一步落實房地產(chǎn)差別化信貸政策。
上月中旬，證監(jiān)會有關(guān)人士表示，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。
10月20日央行又一次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，限貸及加息效應(yīng)疊加必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的難度，而央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)貸款增速逐步回落。
北京將在12月1日起正式施行商品房預(yù)售金監(jiān)管的暫行辦法，這則消息更讓開發(fā)商雪上加霜。北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在北京房地產(chǎn)銷售定金和預(yù)售款資金約占開發(fā)商開發(fā)資金的四分之一，總金額超過千億元人民幣。
市場分析人士指出，開發(fā)商在逐漸被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預(yù)售資金，對房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)金流及新項目的影響巨大，開發(fā)商只有降價以求快速銷售回款，以保證足夠資金使在建項目竣工。
中央高層此間也再次發(fā)出調(diào)控不放松的信號。10月27日，國務(wù)院總理溫家寶在部署四季度經(jīng)濟(jì)工作，再次重申遏制房價過快上漲，強(qiáng)化各級政府職責(zé)，合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)需求。
后市分歧加大
盡管開發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，但業(yè)內(nèi)對于后市仍存分歧。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，資金鏈的緊張將成為開發(fā)商第四季度甚至更久一段時期的主旋律，特別是到年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開發(fā)企業(yè)將對資金回籠格外關(guān)注，勢必會逼迫逆市推售，這將很可能會催生出新一輪降價潮。
而在上市房企的三季報中也顯示，看空四季度也普遍成為開發(fā)商的共識。佳兆業(yè)的報告稱，希望能穩(wěn)當(dāng)?shù)囟冗^，或不會出現(xiàn)降價等促銷措施。萬科也表示，四季度市場整體銷售速度可能明顯放緩，但因為全年推盤的最高峰已過，后續(xù)銷售壓力不大。
“這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售影響確實很大，而且是對開發(fā)商資金回籠的‘致命打擊’。”有開發(fā)商對媒體表示，但就目前而言，開發(fā)商不會輕易降低房價，房貸政策會影響部分潛在的意向型客戶，但是真正的剛性需求并不會受到太大影響。因此，大部分開發(fā)商還是會選擇“硬扛”。
第一創(chuàng)業(yè)研究報告顯示，在四季度大部分開發(fā)商可能會采取更大的降價促銷措施，如增加折扣等，但全面、明顯下調(diào)價格的可能性不大。（石俊）
