3600萬套保障房拉動巨大融資 各路資金躍躍欲試
引導社會資金參與建設保障房
堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居。
加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房。
建立穩定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出管理和租費標準。
●機會分析
3600萬套保障房拉動巨大融資需求
為平抑房價，保障民生，保障性住房建設成為“十二五”重點規劃項目。作為改善民生、調控房地產市場的重大舉措，我國計劃今年建設1000萬套保障性住房和棚戶區改造住房，并計劃整個“十二五”期間建設3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
國家發改委日前宣布，為加快廉租住房建設，發改委已會同住房城鄉建設部下達2011年中央預算內投資計劃，安排350億元支持地方新建廉租住房，逐步緩解城鎮低收入家庭的住房困難問題。廣東省政府此前也提出了今年要建設31萬套保障性住房的目標。目前，廣東省在信貸上通過政策傾斜、創新產品、優惠定價等手段支持保障性住房建設。
面對這一巨大的機會，目前多家金融機構都積極參與到保障房建設的浪潮中。中金公司分析師張松表示，施工總承包形式的保障房開發，企業可以獲得3%～6%的收益。在他的研究中，現行的保障房開發模式主要有5種，除了施工總承包外，還包括提供服務、投資開發、限價開發、城市綜合開發五種模式。由于銀行貸款開發有政府回購保證，這些開發模式的回報在3%～10%之間。
“雖然回報率無法與商品房項目相比，但在調控嚴苛、商品房開發風險增大的背景下，為政府建設保障房提供資金無疑是低回報低風險的穩健投資，而且又可以獲得政府資源以及道德口碑，何樂而不為。”張松指出。
而復旦大學經濟學院院長袁志剛的一番話道出了目前安居保障工程的重要性和背后帶動的產業機會。“中國經濟增長的動力來自消費品的升級加上城市化的建設，再加上進入WTO以后外貿出口，這些因素構成了這一輪中國經濟增長一個非常堅強的動力。當住房和汽車成為了中國城市居民新一輪消費品追求的時候，中國經濟就啟動了，這一輪啟動改變了中國的工業結構。”
●搶占先機
廣東近百億信貸資金開始介入
降低利率支持安居工程
目前，廣東省在信貸上通過政策傾斜、創新產品、優惠定價等手段支持保障性住房建設，各家銀行機構都躍躍欲試，希望搶先把握這一規劃帶來的機遇。在保障性住房的資金投入上，根據廣東銀監局的調研，截至2011年1月末，廣東銀行業各類保障性住房建設貸款余額56.8億元，同比增長50%以上，個人保障性住房貸款余額40.3億元。而平均利率都有所下降。
據廣東銀監局統計，2011年，國開行、交行廣東省分行計劃投放134億元支持30余個保障性住房建設工程，發放15億元支持個人保障性住房按揭；中信銀行廣州分行擬支持7個、共10000套的保障性住房建設工程。其中，交行廣東省分行計劃未來三年新增保障性住房貸款占新增房地產開發貸款達到20%。國開行還專門制定《中低收入家庭住房貸款項目開發評審指導意見》，從工作原則、項目開發、貸款評審等方面做出全面、系統的規定。佛山三水、肇慶高要、端州農聯社和順德農商行開發了經濟適用房按揭貸款業務，截至2011年1月末，共投放191戶、合計1133.3萬元經濟適用房按揭貸款。
在信貸產品上，廣東銀行業專門針對保障性住房貸款開發了廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房、棚戶區及城市危舊房改造安置房、農民工公寓、農民安置房和農村危舊房改造住房等保障性住房建設貸款品種。
針對保障性住房基本為無效益項目，以及住房人群基本為低收入人群的特點，銀行目前在政策制定及產品開發時，采取低價保本策略。
單獨劃分保障住房貸款額度
由于保障性住房建設大多數為無收益或收益較少的項目，目前廣東主要采用政府主導下非營利性機構運作的BT(建設—移交)模式，以政府回購資金作為還款來源。采取無收益項目與有收益項目綜合開發模式，移豐補欠，把項目設計成主要依靠自身現金流還款的項目，以項目法人公司作為承貸主體。此外，充分運用在建工程抵押、土地抵押、其他有效資產抵押、第三方連帶責任擔保，設計以公司自由現金流作為還款來源的融資方式。
其中，廣州市政府在改造琶洲城中村項目中，采取拆遷改造和村內部分國有建設用地出讓相結合的運作方式，國開行廣東省分行突破以往保障性住房依靠政府融資平臺貸款的做法，推出城中村改造無效益項目與房地產開發收益項目聯合的融資方案。目前該模式已成為支持廣東省城中村改造項目的基本模式。
對于保障性住房貸款的持續資金支持，廣東銀監局建議，應單獨劃分保障性住房貸款額度，同時加強監管，避免額度被挪用。此外，由于銀行支持保障性住房貸款，效益低、風險大，建議住建部、財政部等部門協調地方政府建立擔保基金，在稅收減免、財政貼息等方面給予政策支持。
