地方賣地收入大縮水 上海僅完成去年全年20%
截至5月底，大量上市房企僅完成了不到全年業(yè)績目標的30％，很慘；而截至6月15日記者發(fā)稿，不少地方政府近半年的賣地收入僅僅去年全年總量的約20％，更慘。
在全國樓市的風向標城市——上海，本報記者根據(jù)當?shù)毓俜綑C構公布的相關土地出讓信息統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海今年目前土地出讓收入總額是335.6975億元，而去年全年，上海的土地出讓總收入是1523.7億元，今年的完成量勉強達到去年全年的22％。
對于下半年市場的走勢，業(yè)內(nèi)的悲觀情緒進一步加重，謹慎投資、小心拿地成了許多企業(yè)的“生存法則”第一條，加上銷售回籠資金緩慢和融資渠道被進一步壓縮，也讓地方政府下半年的土地出讓前景雪上加霜。
可是，保障房等大量投入將進一步向地方財政伸手要錢，土地財政危機已經(jīng)從年初的悲觀預期變成了半年之后實實在在的大問題。
土地財政告急
和企業(yè)的全年業(yè)績目標完成率不同，由于地方政府一般沒有公開的新一年土地出讓總額的預算數(shù)據(jù)，衡量當年地方“賣地業(yè)績”，只能用上一年的實際土地出讓金額來進行比較。
然而，比一比，嚇一跳。
本報記者根據(jù)最新官方公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海今年至今已經(jīng)進入出讓流程的總共97幅土地中，完成出讓的土地總計81幅，其余16幅土地中，11幅最新推出的土地尚在出讓流程中未有結果，其余5幅土地因種種原因或被臨時撤銷出讓或被政府收回。
81幅已出讓土地的成交總金額為335.6975億元，涉及土地總面積503.1694萬平方米、建筑總面積856.4138萬平方米，所有土地樓板價成交均值是5978.837元/平方米。
與之相比的數(shù)據(jù)是：中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年12月30日，2010年上海共出讓567幅土地，出讓金累計約為1523.7億元，相當于去年的22.03％。
根據(jù)本報記者對其他地方土地市場最新了解，這種情況具有相當大的普遍性。而土地收入劇減，對于土地財政依然在地方財政中扮演重要角色的地方政府而言，究竟意味著什么，不言而喻。
根據(jù)年初《關于上海市2010年預算執(zhí)行情況和2011年預算草案的報告》及《上海市2011年市級部門預算（匯總）》等報告，2010年上海全市地方財政收入2873.6億元。當年超過1500億元的土地收入，對于這個城市而言，重要性很明顯。
土地收入超額完成計劃，地方政府在過去樓市黃金10年早已習慣，可是今年要面對的是徹底逆轉的現(xiàn)實。
一位不愿透露身份的業(yè)內(nèi)專家對本報坦言，作為又一個“五年計劃”的開局之年，在2011年地方政府各項重點支出不可能出現(xiàn)大幅下降的情況下，土地收入?yún)s在巨幅縮水。而土地財政的危機、樓市調(diào)控在地方的不確定性也就在于此。
下半年仍難有起色
那么，下半年有沒有“起死回生”的機會？
答案似乎并不樂觀，而且“麻煩”還不僅僅是土地收入縮水那么簡單。
中原地產(chǎn)最新研究報告指出，近期，受資金鏈緊繃與政府加大打擊“捂盤惜售”力度之雙重影響，各地新房推盤節(jié)奏明顯加快。然而，供應的放量卻并未帶動成交的顯著回升，各地新房市場存貨壓力初現(xiàn)。與此同時，房企業(yè)績出現(xiàn)明顯分化，拿地意愿持續(xù)低迷，土地市場依然冷清。
樓市低迷影響房企資金回籠，對土地市場的影響已經(jīng)很明顯。中原監(jiān)測的10家標桿房企2011年1-4月銷售目標的完成率平均僅為30%，其中綠城、金地低于平均水平。
部分房企業(yè)績堪憂，加之全國主要城市土地出讓條件日益嚴苛，近期土地市場成交仍于低位徘徊。
就在上周，中原監(jiān)測的15城市中，僅沈陽、天津、成都等3個城市有地塊成交。從近2個月數(shù)據(jù)來看，15城市的土地周掛牌量已現(xiàn)逐漸放量態(tài)勢，前周更達到333公頃，為年初以來的第二高位。而成交方面，除5月第二周以外，其余7周的成交量均在100公頃以下。杭州4月6日公布的10幅預申請地塊中，更有7幅因無人申請順延至6月。
“土地市場的持續(xù)低迷表明在調(diào)控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局擴張已日趨謹慎。”中原地產(chǎn)的分析師指出。
收入縮水只是問題的一面，另一面則是土地出讓金使用監(jiān)督進一步升級。最新消息披露，財政部綜合司與國土資源部財務司已在全國范圍內(nèi)展開“土地供應及收支管理情況”等相關專題調(diào)研。據(jù)了解，調(diào)研要求各地徹查“2007-2010年度土地收儲、供應和土地出讓金收支情況”。
值得注意的是，近期多個地方政府加大土地出讓力度的跡象，非常明顯。上周末，上海市迎來今年最大規(guī)模的土地出讓，8幅地塊總計37.97萬平方米土地推向市場，其中純住宅用地21.5萬平方米，最終8幅土地均順利拍出，總成交額落定為42.5億元，但溢價均未超40%。
對于地方土地財政面臨的“后有追兵，前有堵截”的局面，上海這樣的成交小高峰，更像是曇花一現(xiàn)而非真正的逆轉。
