標(biāo)普大摩齊稱中國房價將降 標(biāo)普預(yù)計跌10%
標(biāo)普下調(diào)中國房企評級展望至負(fù)面，稱其還款能力將受考驗
盡管前5個月商品房銷售業(yè)績不錯，但國際信用評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾仍將中國房地產(chǎn)企業(yè)的評級展望由穩(wěn)定調(diào)降至負(fù)面。
15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場分析報告中預(yù)計，未來6-12個月內(nèi)，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降。
標(biāo)普稱，“展望未來6-12個月的市場情況，實在看不到有可以提振市場的因素。”標(biāo)普信用分析師符蓓說，2009年以來，房屋供應(yīng)量一直處于高位，“加上強烈融資需求下的高杠桿率，讓我們對未來中國房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。”
摩根士丹利6月15日發(fā)布的中國房地產(chǎn)研報同樣預(yù)計，三季度內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國主要城市的銷售均價進(jìn)一步下降。
此前一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積32932萬平方米，同比增長9.1%，銷售額同比增長18.1%。同一日，央行宣布年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，再次收緊了市場流動性。
標(biāo)普報告還對亞太地區(qū)獲公開評級的41家房地產(chǎn)開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，其中30家為中國公司，且這些公司的評級多處在評級體系的較低端。
“政策消息多為負(fù)面”
符蓓直言，近期政策方面的消息，對于地產(chǎn)商而言都是負(fù)面的，“限購令從一線城市范圍擴(kuò)大，銷售將面臨很大壓力，同時還要面臨政策執(zhí)行及資金流動性風(fēng)險……”
符蓓說，地產(chǎn)商大多制訂了較高的全年銷售目標(biāo)，接下去會是一個艱難的博弈過程，“如果銷售方面遠(yuǎn)低于公司和市場預(yù)期，在信貸政策沒有放松的情況下，很快就將削弱開發(fā)企業(yè)目前仍屬強勁的現(xiàn)金流。”
需求方面同樣不容樂觀。符蓓稱，從2009年開始，很多地產(chǎn)商都在積極地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但自去年“國八條”出臺后，開發(fā)商的推貨量比較小，“于是便造成目前市場上的新房供應(yīng)量和存貨量都處于高位。”國家在制定調(diào)控政策上，沒有出現(xiàn)放松跡象，“這是因為今年來，國內(nèi)房地產(chǎn)的交易量雖然有所下滑，但交易價格并未出現(xiàn)回落，只是增幅在下降。”
符蓓預(yù)計，今年下半年將出現(xiàn)具有實質(zhì)意義的房地產(chǎn)價格調(diào)整，如果市場銷量依然低迷，開發(fā)商的現(xiàn)金流將迅速枯竭，價格折扣力度則可能會加大。
新華社15日引述北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的消息稱，今年前五個月，北京市新建普通住房成交均價14127元/平方米，比去年下降4.8%。（編注：此數(shù)據(jù)中所述新建普通住房，是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的商品住房，也包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。）
上海市統(tǒng)計局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，滬上商品住宅銷售面積為561.99萬平方米，比去年同期下降21.9%。
房企發(fā)債難度加大
可見的是，目前很多房地產(chǎn)公司的財務(wù)杠桿率都處于相當(dāng)高的水平。
標(biāo)普昨日稱，在市場前景難料的情況下，很多開發(fā)商不惜以削弱資本結(jié)構(gòu)和增加再融資風(fēng)險（由于債務(wù)集中到期）為代價，于近期積極增強流動性，例如海外發(fā)債融資。
標(biāo)普提供的數(shù)據(jù)顯示，去年年初至今，中國房地產(chǎn)公司在海外進(jìn)行的債券融資規(guī)模已達(dá)170億美元；其中，今年1-5月份，合計發(fā)債規(guī)模達(dá)到80億美元。雖然債券發(fā)行對房企的現(xiàn)金流起到了正面作用，但也推高了房地產(chǎn)公司的財務(wù)杠桿風(fēng)險。
而標(biāo)普此番下調(diào)對中國房地產(chǎn)公司的評級展望，也將會加大這些公司今后發(fā)債的難度。一般來講，資信等級低的債券，風(fēng)險較大，只能以較高的利率發(fā)行吸引投資者購買。
里昂證券今年5月發(fā)布的一份研究報告顯示，中資房企今年的發(fā)債成本（也就是債券利率）都在10%以上。
但即便如此，香港市場已出現(xiàn)中資房企的債券認(rèn)購不足的情況。而境外發(fā)債是中資房企近期重要的融資渠道之一。
央企開發(fā)商不差錢？
不過也有部分央企開發(fā)商稱，其面臨的資金壓力并不很大，“一線城市銷售不給力，二三四線城市銷售情況還是很好的。”
給予央企開發(fā)商信心的是當(dāng)前的銷售數(shù)據(jù)。6月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）發(fā)布的業(yè)績快報顯示，1-5月，該公司合約銷售額共計約92億元，比去年同期上升約46%。
山西證券首席分析師苗繼文分析也認(rèn)為，經(jīng)過上一輪金融危機(jī)，一些中小開發(fā)商“已經(jīng)被拍死在沙灘上了，現(xiàn)在的開發(fā)商都是有過資金抗壓經(jīng)驗的”。
苗繼文指出，像萬科、保利這樣的大企業(yè)，現(xiàn)在的資金面狀況還是可以的，因為前五月的銷售情況還很不錯。
“而且現(xiàn)在的投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，由一二線城市逐步向三四線城市推進(jìn)。而三四線城市的土地還是很便宜的，所以大企業(yè)的資金壓力由此能得以很好的緩解。”苗繼文說。
符蓓也承認(rèn)，有央企背景的內(nèi)地房企，包括中國海外及華潤置地等，由于規(guī)模較大、有母公司支持及較易取得貸款，因此面臨的風(fēng)險較小。
中國指數(shù)研究院分析師陳彥彬同樣認(rèn)為，當(dāng)下開發(fā)商的資金狀況尚未惡化到2008年前后的程度，“當(dāng)時開發(fā)商依靠高負(fù)債運營，如果不是國家救市，資金鏈就斷裂了”。
對于未來的房價走勢，苗繼文稱，要看政府下一步的政策走向和開發(fā)商的資金面實際狀況。
浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊遴杰也稱，如果銀根繼續(xù)緊縮的話，房價有可能下降。
