多個城市住宅存貨上升 局部降價促銷頻現
據南方日報 近日，最新統計數據顯示，今年全國主要城市住宅庫存量持續上升。北京、上海、深圳、廣州等多個城市維持供過于求局面。
專家表示，因成交量低迷，開發貸款越來越嚴、按揭貸款遲遲不到賬、自有資金比例節節提高等，房企資金鏈愈加趨緊。三季度房地產市場有可能從目前“策略性降價”轉變為真正意義上的價格下調。
多地住宅庫存持續積壓京穗樓市新盤供應井噴
國際物業顧問公司戴德梁行DTZ最新研究報告指出，從北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、廈門、長沙這十大樣本城市住宅庫存量分析，短期內多數城市將維持供大于求局面。
在北京，上周出現了難得的住宅供應井噴。據北京房地產交易管理網統計，6月13日至6月19日，包括萬科·金域華府、領秀慧谷、天竺新新家園等8個項目取得預售證，主要分布在房山、順義、昌平等熱點區域。共3281套房源入市，成為2011年以來單周新批預售證最多的一周。
這僅僅是開始。市場公開數據統計顯示，北京目前預期在7月上市的項目已有36個，其中11個為純新盤。36個項目中，郊區盤比例高達近七成，房山、大興新城將成為市場供應的主力。
同樣的情況也出現在廣州。據某網站數據監控中心最新統計，截至2011年6月22日，廣州全市十區二縣市預計將于今年下半年開盤/推貨的項目達129個，其中全新項目48個，老盤新推81個。
有地產專家認為，外圍區域供應的大幅增加，將使比較大范圍的促銷成為可能。實際上，伴隨成交的低迷，為了減少庫存，一些樓盤已開始實施以價求量的營銷策略。開發商采取打折的方式以價換量。
北京市房地產交易管理網上的數據顯示，5月29日，北京樓盤興業嘉園推出350套房源，預售價在23200～23500元/平方米，但截至6月20日，已成交181套房源實際成交均價為20425元/平方米。鏈家地產首席分析師張月指出，迫于銷售壓力，目前部分開發商已步入實降階段。開發商的信貸融資和購房者個人房貸難度的進一步上升。
通脹嚴峻加息箭在弦上房企資金壓力升級加快推盤
市場普遍認為，目前全國樓市成交量明顯下降、國內傳統渠道融資難度加大而海外融資的成本正在上升等等情況的限制下，房企資金鏈愈加趨緊。
據央行公布的對銀行家、企業家和儲戶二季度問卷調查結果顯示，68.2%的銀行家認為利率下季度將繼續上升。專家預計，一方面是國內的通脹壓力，另一方面是中小企業的生存和熱錢流入，業內已對三季度加息達成普遍預期。
而CPI拐點的遲遲未到，讓三季度加息的可能性正在無限加大。加息一方面可以吸引部分儲蓄，另一方面對房企融資再加壓力，而這也將使已被資金短缺困擾的開發商面臨更嚴峻的挑戰。
隨著資金壓力加大，市場上打折促銷的樓盤也開始增多。在杭州等地，已經出現各大樓盤紛紛使出渾身解數推出大幅度優惠的局面。
業界預計，未來房企為應對“銀根”的緊縮必然采取信托基金等多方手段融資，但房企最直接、最靠譜的措施還是采取降價促銷以加速回籠資金，預計屆時打折降價將風頭再起。
中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，這次存準率上調的信號很明顯，中央要進一步收緊貨幣，而且至少未來兩年內，貨幣政策都將是趨緊狀態。現在房企資金來源都在受限，資金已經很緊張了，此時必須加大資金回收力度。“開發商首先要做的是‘不扛價’，加大一次性付款等優惠力度，加快推盤速度。”
政府表態不放寬限購預期下半年開發商要降價
6月21日，針對“北京市正在研究放寬限購政策，擬放寬對高端項目的限購”的傳言，北京市住建委負責人明確表示：北京市堅決貫徹落實國家和本市制定的包括限購在內的一系列房地產市場調控政策，確保實現房價控制目標，限購政策決不會放松，沒有調整的安排，也不會按照房屋檔次、價格區別對待，“所謂的傳言不實”。
北京市房協副秘書長陳志表示，房地產市場的調控政策、調控目標、調控力度、方向把握，都是中央決定的，不是地方政府能定的，所以地方政府也不能自己放松調控的力度。
知名財經評論人葉檀認為，政府抑制房地產價格的決心與政策絕無松動的可能性。房地產公司面臨越來越大的現金流壓力，必須推盤求售加快周轉，因此，今年下半年變相降價促銷將成為常態。
“由于今年以來北京新房住宅銷售的持續低迷，給房企的流動資金和期房項目的后續開發造成了巨大的壓力，不少開發商的資金鏈已經緊繃。”北京鏈家地產首席分析師張月推測，在銀根繼續收緊之下，下半年開發商不得不加快出貨，由此房價松動的可能性將大大增加。
有業內人士坦言，就現階段而言，開發商資金已經十分緊張，預計在8月份將會出現一定程度的降價促銷，價格將有望下調10%至20%。
同時，隨著保障房融資瓶頸等問題的破解，保障房建設有望提速，成為市場達到供需新平衡的重要砝碼。根據全國工商聯房地產商會會長聶梅生的推測，未來全國保障房銷量占比將達到30%以上，今年下半年至明年，大量保障房將集中入市，其對高價商品房的影響也將逐步顯現。
記者 牛思遠 實習生 肖垚
