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北京7月新房成交價創調控以來新低

 

    由于大興等遠郊區域主打“低價牌”促使銷量上升,北京樓市7月新開期房成交均價約16492元/平米,創去年4月調控以來月成交均價新低。

    根據北京市房地產交易管理網的數據,截至31日,7月北京市新建住宅網簽總量為8969套,比6月上升8.4%,比去年7月大幅上升86.6%。業內人士表示,7月部分房地產開發商開始實行“特價房”、打折促銷等低價銷售策略,“以價換量”效果明顯。鏈家地產市場研究部人士也證實,目前北京新房市場價格實降與暗降并存。隨著樓市存量逼近歷史高點和8月更多新樓盤入市,北京房地產開發商的“價格戰”將趨激烈。

    開發商“以價換量”

    據搜房網數據監控中心統計,7月北京優惠打折樓盤數量為147個,其中大興區折扣盤從6月的10個增至16個。中國證券報記者了解到,目前北京新入市的樓盤中,推“特價房”力度最大的當屬大興區的“旭輝御府”,該樓盤至今已推出150套“特價房”,并引發大興樓市“價格戰”。旭輝御府位于地鐵4號線高米店北站附近,此前以2.1萬元/平米的銷售均價開盤,隨后推出了100套1.76萬元/平米特價房,而周邊項目售價在2萬元/平米左右。不久,該樓盤又加推50套特價房,同樣獲得購房者追捧。而旭輝御府首推的100套特價房就攬入資金約3.8億元,使得眾多大興樓盤開始改變營銷策略,開打“價格戰”。相比之下,大興區域部分并未采取特殊促銷手段的樓盤銷售情況則慘淡得多。綜合數據顯示,7月金地仰山、綠地5號公館、紅木林、中建國際港等區域重點項目簽約率都比6月下跌至少五成以上,部分項目甚至是個位數成交。業內人士認為,“低價換量”是大興區域部分樓盤在樓市冷清下“突圍”的決定性因素。

    除大興區域外,北京其他區域,尤其是遠郊地區也紛紛加入“價格戰”。亞豪機構監測顯示,以密云為主的遠郊區縣成為“萬元盤”主力供給,包括綠地-國際花都、行宮-御東園等開盤均價都低于12000元/平米。亞豪機構市場總監郭毅認為,這些遠郊區縣的新開樓盤主打“低價牌”,且購房客群以當地升級置業為主,多為首次購房,不受限購影響,因而推動了整體成交量的上升,并拉低市場整體成交均價。

    不少大型房地產開發商也紛紛效仿,或變相降低購房門檻。中國證券報記者咨詢中糧萬科-長陽半島售樓處了解到,目前該項目推出首期付款10萬元的優惠活動,另外首付全款30%可享受在原有折扣基礎上再降一個點的優惠。

    遠郊區域“泡沫”擠出效應明顯

    自房地產宏觀調控以來,曾經被稱為北京樓市“風向標”的通州,成為調控“重災區”,泡沫擠出效應明顯。北京房地產交易管理網數據顯示,自2010年10月至今年7月,北京通州合計供應住宅項目19個,提供住宅8525套,而同期簽約數只有1887多套,簽約率只有22%,居全市郊區縣之末。北京中原地產三級市場總監張大偉表示,目前通州樓市的主要情況是,“庫存量大,積壓嚴重,預計供應多,降價動能充分。”

    通州“珠江拉維小鎮”近日推出30套特價房,其中毛坯均價14500元/平米,精裝均價17500元/平米,較此前25000元/平米價格下調近萬元。這是繼去年月亮河公園降價萬元推出特價房后,通州第二個均價下調萬元的樓盤。

    通州地區不少項目雖然沒有直接降價,而是采取各種變相打折的方式,比如富力-金禧花園的開盤報價與之前一期2萬元/平米的開盤價格一致,但即將針對部分房源推出團購特惠活動,88平米的戶型團購價140萬元/套起。

    分析人士認為,通州新房價格下降對于周邊二手房業主心理產生一定影響,從而導致二手房議價空間增大,部分業主或調低掛牌價。同時,在新房價格下降的情況下,未來該區域二手房價格繼續向下調整的可能性也有所增大。鏈家在線的數據顯示,目前在其掛牌的通州區域二手房有3570套,掛牌均價為15044元/平米。而北京中原地產7月最新統計也顯示,目前北京市各類型的二手房均價均出現一定幅度下降,幅度在5%-10%之內,在區域上已經出現了從外到內降價的趨勢,通州、大興等地的價格松動最為明顯。在戶型產品上,主打大戶型和不滿5年的樓盤降價明顯。

    8月房價下行壓力較大

    業內人士認為,七八月份并不是樓市銷售的旺季,但是在房地產宏觀調控力度始終不變的背景下,想要繼續往年“金九銀十”的火熱成交量,8月的市場表現十分重要。據北京中原地產不完全統計,預計下半年入市樓盤達到110個左右,這些項目主要集中在近郊區。從數據上看,房價下調也將首先從郊區開始蔓延。預計這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套,而年內庫存量可能明顯上漲。因此,在部分區域二手房降價效應和新盤大量入市的情況下,北京房價8月下行壓力較大。

    北京市房地產交易管理網的數據顯示,截至7月31日,目前北京市一手住宅存量達105852套,二手住宅的可售套數也達到37644套。有市場研究機構認為,目前北京的樓市存量逼近歷史高點,去庫存化形勢嚴峻。

    業內人士分析,北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發,因此新盤項目在所有入市項目中所占比重不斷攀升,房地產開發商8月推盤力度料繼續加強。

 


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