房貸利率上行抑制剛需 開發商紛紛降價搶客戶
自10月14日，北京建行總部宣布上調首套房貸的基本利率以來，短短3天便有上海、廣州、深圳、成都、天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙等14個城市的銀行機構宣布上浮首套房貸利率，房地產調控是否進一步加劇？在政策敏感期的任何風吹草動，都將帶來樓市的劇烈變化。“金九銀十”還在觀望的開發商漸顯“不支”。
房貸“慢調”變“猛調”
事實上，建行北京分行并不是首個上浮首套房貸款利率的銀行。早在2011年初始，太原、重慶等全國部分二三線城市的部分銀行就陸續上調了首套房貸款利率，不過當時采取的是取消7折、8.5折等利率優惠、上調至基準利率。
截至《中國經營報》記者發稿時，全國大部分省會城市都上調了首套房貸利率，與這些城市同步上調首套房貸利率的還包括青島、無錫、東莞等二三線城市。
“首套房貸的利率，實際上自宏觀調控以來一直在變化，而且是越漲越高，越收越緊。”大唐地產副總經理劉燕告訴記者，自2010年10月，樓市宏觀調控開始實施以來，首套房7折房貸利率就逐漸退出市場，取而代之的是8.5折優惠。隨后，銀根進一步縮緊，房貸利率優惠全部取消，緊接著二套房貸利率最少上浮10%，首付提至5成、6成。到了6月份之后，首套房貸利率開始大面積上浮，二套房貸基本停貸，“但以前是慢調，只是現在變成了集體猛調。”
“這一次的上調并非來自于國家的宏觀調控政策，而是接到了上級行的通知。”建行一內部人士向記者表示，各家銀行的上調幅度并不相同，即使是同一家銀行在各地的標準也不一樣，一般上調幅度普遍在5%～20%，首套房貸利率上浮的同時，“各地的房貸審批權也被上調至分行一級，每月只放貸2至3次。”
“這次的銀行上調利率與以往的限購、限貸不同，并非國家層面的樓市宏觀調控，而是銀行的自身行為。”住建部一位人士告訴記者，“這主要是四季度銀行信貸額度緊張的影響。”上述建行人士透露，很多銀行10月份的額度在10月中旬就已經用完。
抑制剛需 或推“拐點”落地
在政策敏感期的任何風吹草動，都將帶來樓市的劇烈變化。業界紛紛預測首套房貸的利率上調將是一次“搶走開發商最后一根救命稻草”的行為。
此前限購、限貸等措施出臺后，樓市交易量大幅下降，投機、投資性交易逐漸被擠出市場，樓市拐點初步確立，但大多數品牌開發商依靠在二三線城市的布局、多業態產品依然取得了不俗業績，這也被視為價格堅挺、開發商死扛的要結所在。
“但這次銀行上調首套房貸利率容易造成錯殺行為。”一位不愿具名的開發商表示，首套房貸利率上調直接導致的就是剛需被大量抑制，“本來開發商可以適當促銷就能刺激剛需的。現在是貸不到款、高成本貸款，導致本就購買力較弱的剛需群體受傷。房地產調控本不應控制首套房，銀行政策顯然誤傷了市場，以逼迫未來的拐點真正出現。”
國家統計局10月18日公布的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價連續第三個月環比停漲，環比價格上漲的城市中漲幅也均未超過0.3%。
中國指數研究院發布的最新報告顯示，“十一”之后的一周被其監測的35個城市中，28個城市樓市成交量同比下降，14個城市成交量跌幅在50%以上，其中長沙同比跌幅最大，達79.79%。“房地產市場數據上的拐點已經出現，房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制。”
“一旦剛需被遏制，再加上保障性住房的推進，樓市或許將進入一個更萎靡的局面，一旦持續3個月，那么市場已經不需要其他的靴子落地就能完成調整。”倍瑞地產顧問總經理閔紅淞表示。
房企降價“搶糧”
種種跡象顯示，上調首套房貸利率已經成為了推倒“多米諾”骨牌的一指勁力。
以價格堅挺著稱的高檔盤近期紛紛加入了降價行列。龍湖地產在上海的多個項目開展大幅度促銷，其中位于嘉定的龍湖酈城被爆出價格從1.6萬元直降至1.3萬元；與此同時，星河灣也悄悄下調了其位于上海閔行區的項目價格約20%。此前，龍湖地產已在重慶、青島分別開展了規模較大的促銷。
由此，宏觀調控各項政策的持續迭加，買方市場預期的變化，勾勒出了今年樓市變化的清晰線路：1～3月，調控政策頻出，各項措施影響疊加，開發商依靠多城市、多業態布局仍能取得不俗業績；4～6月，觀望氣氛濃厚、銷售滯緩，一線城市周邊板塊房價開始松動；此后至今，價格松動的板塊開始由外向內擴散，越來越多的一線城市主流樓盤加入“價格戰”中，二三線城市開始聞風而動。
中房信報告稱，目前開發商大規模的降價，大多數并不是因為本身的資金鏈原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業績，給股東和管理層一份好看的業績單。據此推測，開發商的價格戰，還僅僅處于熱身賽階段，真正大規模的降價尚未開始。
“但銀行政策的變化加劇了開發商降價促銷的決心。”劉燕表示，往年的四季度都是開發商的收獲季，而今變成了銀行的政策密調期。
除了首套房貸上調之外，銀行針對房企的開發貸款更是進一步收緊。統計局數據顯示，2011年1～9月，在各類資金來源中，開發企業國內貸款占比為15.7%，較1～8 月下降0.5個百分點，比今年年初下降6.3個百分點。“目前只有資質優良的房地產開發商才能貸到款，且新增房地產開發貸款利率基本都上浮，上浮比例從10%～50%不等。”前述建行人士表示。
此外，中國銀行監管機構暫停渤海國際信托、方正東亞信托、五礦國際信托和四川信托等公司房地產信托業務也讓房企看到，銀行資金和信托資金正在離房地產遠去，要想獲得資金，只能依靠自身造血。
“上半年高達9000多萬平方米的巨量存貨急需消化，多個城市房屋存量突破或接近2008年的高峰水平，也迫使開發商必須做出改變。”在閔紅淞看來，以價換量、大量推盤、化解存貨，有可能成為四季度房企的主要策略。
