世博地塊“跑步”入市 起拍價(jià)不到2萬(wàn)元/平
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- 時(shí)間:2011/10/26 10:07:27 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
樓面地價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米上下，從掛牌到開標(biāo)不到3天時(shí)間。這是繼8月份13家央企簽約世博園區(qū)之后，上海世博地塊首度推向市場(chǎng)的歷史速度。
昨日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在上海土地交易市場(chǎng)看到，世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)10幅商務(wù)辦公用地的信息，在今年第150號(hào)土地出讓公告中發(fā)布，涉及土地出讓面積約9.22萬(wàn)平方米。
截至昨晚發(fā)稿時(shí)，上述10幅地塊均有1位競(jìng)買人提出申請(qǐng)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，種種跡象顯示，首批享受世博土地盛宴的可能將以央企為主，預(yù)計(jì)該批地塊今日多將以底價(jià)成交。
史上最短掛牌時(shí)間
世博B片區(qū)位于世博園區(qū)一軸四館西側(cè)，是規(guī)劃會(huì)展及其商務(wù)區(qū)的一部分，規(guī)劃范圍東臨周家渡路，西至長(zhǎng)清北路，南臨國(guó)展路，北至世博大道，其后續(xù)開發(fā)一直較為引人關(guān)注。
土地交易市場(chǎng)信息顯示，150號(hào)上海土地出讓公告共推出地塊10幅，均為世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)的商務(wù)辦公用地，涉及土地出讓面積約9.22萬(wàn)平方米。
此外，記者查閱掛牌出讓進(jìn)度安排發(fā)現(xiàn)，上述10幅地塊的出讓時(shí)間為10月24日9：30，接受競(jìng)買申請(qǐng)的截止時(shí)間為10月25日17:00，而現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間則為10月26日10:00。從掛牌報(bào)價(jià)開始到結(jié)束，前后不到3天時(shí)間。時(shí)間之緊湊，已然超越了一直以來(lái)上海經(jīng)營(yíng)性地塊從掛牌到截止普遍需要一個(gè)月準(zhǔn)備期的“慣例”。
頗具意味的是，盡管150號(hào)土地出讓公告在10月24日才發(fā)布，但是其推出的10幅地塊競(jìng)買保證金到賬時(shí)間早在10月18日已經(jīng)截止。
市場(chǎng)分析人士指出，如無(wú)意外，上述10幅地塊或?qū)⒁缘變r(jià)成交。
“這樣的結(jié)果早在意料之中。”上述人士表示，按照規(guī)劃，世博B片區(qū)是世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)利用第一個(gè)啟動(dòng)的區(qū)域，將建設(shè)成為央企總部集聚區(qū)。“更何況這么短的掛牌時(shí)間，此前沒(méi)有跟出讓方接觸過(guò)的開發(fā)商很難迅速作出反應(yīng)，世博園區(qū)首批出讓的10幅地塊被央企率先參與的可能性非常大。”
記者發(fā)現(xiàn)，上述10幅世博地塊，曾在此前上海今年11號(hào)預(yù)公告中出現(xiàn)，根據(jù)11號(hào)預(yù)公告的說(shuō)明：“本次預(yù)公告地塊涉及世博B片區(qū)央企總部等14幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公告。”
此外，早在今年3月，上海就啟動(dòng)了世博園區(qū)B片區(qū)中央總部集聚區(qū)首批中央企業(yè)入駐商談工作。7、8月份時(shí)，已有包括中國(guó)華能集團(tuán)、中國(guó)華電集團(tuán)、中國(guó)鋁業(yè)公司、招商局集團(tuán)等在內(nèi)的13家央企與上海世博發(fā)展（集團(tuán)）有限公司簽約，將入駐世博B片區(qū)。
一些簽約的央企已規(guī)劃入駐世博園區(qū)的業(yè)務(wù)板塊，比如中國(guó)商飛將建設(shè)總部大樓，中國(guó)鋁業(yè)將入駐資源貿(mào)易、運(yùn)輸物流及交易業(yè)務(wù)結(jié)算等業(yè)務(wù)總部，中國(guó)黃金集團(tuán)將入駐黃金珠寶交易等總部。
樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期
事實(shí)上，早在9月底11號(hào)預(yù)公告發(fā)布后，就有市場(chǎng)分析人士指出，B片區(qū)土地的出讓可能帶有一定的招商引資性質(zhì)，而招商引資的對(duì)象，則直指央企。
當(dāng)時(shí)，包括上海中原研究咨詢部研究總監(jiān)宋會(huì)雍等多位業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，首批享受世博土地盛宴的均是央企幾乎無(wú)懸念，預(yù)計(jì)最終成交地價(jià)也將低于約3萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格。
然而，上述業(yè)內(nèi)人士猜到了開頭，卻沒(méi)有猜中結(jié)局。
記者根據(jù)土地交易市場(chǎng)信息粗略估算發(fā)現(xiàn)，此次B片區(qū)推出的10幅商辦用地出讓面積普遍不大，基本在0.34萬(wàn)~1.84萬(wàn)平方米之間不等，容積率跨度較大，位于3.0~7.5之間，按照出讓面積和容積率粗略估算，根據(jù)位置、規(guī)模的不同，這些地塊的起拍樓板價(jià)僅在17000~19500元/平方米之間。
黃浦江邊以及市中心一些商業(yè)地塊的成交地價(jià)或許具有一定的可比性。2009年9月17日，海航集團(tuán)旗下三家公司聯(lián)合以18.24億元競(jìng)得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面價(jià)為36481元/平方米，成為當(dāng)時(shí)上海最新單價(jià)地王；2010年2月，黃浦區(qū)163街坊地塊由新黃浦集團(tuán)和新世界集團(tuán)聯(lián)手競(jìng)得，當(dāng)時(shí)的成交總價(jià)34.1億元，成交樓板價(jià)5.18萬(wàn)元/平方米。
“幾乎較業(yè)內(nèi)預(yù)估的市場(chǎng)價(jià)3萬(wàn)元/平方米打了一個(gè)六折。”根據(jù)一位長(zhǎng)期從事土地市場(chǎng)研究的業(yè)內(nèi)人士分析，按照1.8萬(wàn)元/平方米左右的樓面地價(jià)估算，加上建安等成本，最終建成產(chǎn)品的成本需要2.8萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米，“即使這樣，也比去陸家嘴或者濱江附近花5萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米買一棟樓要?jiǎng)澦愣嗔恕！?/P>
