我不認(rèn)識(shí)那個(gè)號(hào)稱牛刀的人，也從來(lái)未與其有過來(lái)往，從來(lái)不看他的博客。只在傳聞中聽過其號(hào)召不買房，以至于讓許多人錯(cuò)過了買房的最好機(jī)會(huì)，現(xiàn)在變成了買不起房的群體。不知道牛刀是否會(huì)對(duì)這些人賠償。
網(wǎng)上又有個(gè)牛刀說(shuō)我“唱空房?jī)r(jià)”的標(biāo)題，不知這個(gè)消息從何而來(lái)，而我除了會(huì)認(rèn)為“供求關(guān)系”和“調(diào)控政策”會(huì)在短周期內(nèi)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)之外，從不會(huì)“唱空房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)。歷史與世界各國(guó)的發(fā)展都證明了這一點(diǎn)，中國(guó)的人口特性與城市化特性更決定了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期將保持上漲起勢(shì)的必然性。
杭州的金融地產(chǎn)會(huì)議上，我曾說(shuō)過中國(guó)的通脹預(yù)期不會(huì)在短周期內(nèi)變成泡沫的破裂，我比較贊同陳車琪的判斷，中國(guó)的泡沫是在坑里吹，要有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，大約至少要在2013年前后才會(huì)破裂。
但這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫要破的假定前提卻被許多人忽視了，那就是中國(guó)的政策在現(xiàn)有條件下連續(xù)不斷的吹，才會(huì)讓泡沫出現(xiàn)破裂。但我相信世界各國(guó)的政府與中國(guó)政府都不會(huì)愚蠢到看不見“流動(dòng)性過剩”會(huì)造成通脹的結(jié)果這一必然的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。他們一定會(huì)在此前采取各種措施和必要的調(diào)控，力爭(zhēng)讓泡沫不至于吹到一個(gè)定要破裂的結(jié)果。那么我們將看的則是并沒有泡沫破裂的宏觀經(jīng)濟(jì)。提出泡沫會(huì)在這個(gè)前提下于幾年之后破裂，無(wú)非是想提醒市場(chǎng)和企業(yè)家，既不要擔(dān)心泡沫會(huì)很快破裂又應(yīng)該考慮如何防止泡沫的破裂。難道這是“唱空房?jī)r(jià)”嗎？
即使沒有這個(gè)前提的假設(shè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫破裂了，也不表示中國(guó)的房?jī)r(jià)就一定是泡沫。不可否認(rèn)一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)出了問題首當(dāng)其沖的會(huì)先影響到股市與樓市，但中國(guó)的特殊性在于不是一個(gè)完全市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)制度，兩者之間并不具有真正相關(guān)的聯(lián)系。如中國(guó)的股市有大量的非流通股的限制、有大小非的限制、由國(guó)資委對(duì)控股股東的限制等等。因此歷史上中國(guó)股市的下跌中并不每次都必然的影響到樓市下跌。
房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司中的比例約為10%，因此每次對(duì)樓市的宏觀調(diào)控措施也不一定必然的造成股市的下跌。而中國(guó)的樓市恰恰也非完全市場(chǎng)化的，政府控制了土地的供給、金融的政策、個(gè)貸的利率和稅費(fèi)，這些調(diào)控措施也會(huì)在周期性的抑制供給和抑制需求，也讓股市與樓市之間多了一道墻。因此明顯的與市場(chǎng)化制度的國(guó)家不同，出現(xiàn)了股市與樓市之間非同步的現(xiàn)象。樓市在中國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣中出現(xiàn)一枝獨(dú)秀的案例也非一次了，這也不能說(shuō)明我在“唱空房?jī)r(jià)”。
從美國(guó)五十年的長(zhǎng)線看房?jī)r(jià)是持續(xù)上漲的，中國(guó)出現(xiàn)過多次的波動(dòng)，但拉長(zhǎng)至五年左右的周期，則可看出波動(dòng)之后不是房?jī)r(jià)的下跌而是房?jī)r(jià)的高漲。中國(guó)也同樣會(huì)在周期的調(diào)整中出現(xiàn)這種房?jī)r(jià)的波動(dòng)，如1996—97年中國(guó)房地產(chǎn)的全行業(yè)連續(xù)虧損，正反映出的是這種波動(dòng)，但結(jié)果是繼續(xù)的上揚(yáng)與高漲。2007年末—2009年初又出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，至今尚未完全恢復(fù)，但價(jià)格的回升是顯而易見的。
對(duì)行業(yè)的發(fā)展判斷是要看其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)與供求關(guān)系，尤其是房地產(chǎn)的投資決策是個(gè)長(zhǎng)周期的決策。一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)大約少則要三年，多則要七八年，重點(diǎn)不是看短期的價(jià)格波動(dòng)而是長(zhǎng)期的趨勢(shì)。對(duì)短期的波動(dòng)判斷只涉及企業(yè)的現(xiàn)金流和規(guī)模與速度的控制能力，以規(guī)避周期波動(dòng)時(shí)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并積極的采取行動(dòng)迎接下一個(gè)高峰的到來(lái)。
如果是一個(gè)夕陽(yáng)的行業(yè)，除了企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中延長(zhǎng)生命與保留市場(chǎng)份額之外，沒有多少人會(huì)在夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)中擴(kuò)大規(guī)模與投資。如果一個(gè)正在上升期中的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，那么企業(yè)所做的一定是擴(kuò)大規(guī)模與份額的長(zhǎng)期戰(zhàn)略準(zhǔn)備，要控制的只是周期中的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)。除非是自身的競(jìng)爭(zhēng)能力不足而產(chǎn)生的缺陷之外，不用顧慮這個(gè)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的未來(lái)。
房地產(chǎn)恰恰是中國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展的朝陽(yáng)行業(yè)。城市化率是考驗(yàn)中國(guó)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展前途的重要因素，而中國(guó)要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家平均70%以上的城市化率則要許多年，這就決定了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的朝陽(yáng)性。土地收入是政府次于稅收的第二財(cái)政，也決定著當(dāng)政府被捆在土地財(cái)政的馬車上時(shí)，就必須讓這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)不但盡可能的延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)的生命周期，還要盡可能的保證其發(fā)展的平穩(wěn)，至少減少其的波動(dòng)，縮短其波動(dòng)期間。那么又有什么理由去“唱空房?jī)r(jià)”呢？
低潮時(shí)買地，高潮時(shí)賣房正是這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)，而并非不需要周期。如果一路的快速高漲，其結(jié)果則是開發(fā)商的盈利在不斷的增加，但還原到土地時(shí)則規(guī)模沒有增長(zhǎng)，因?yàn)橥恋氐臐q價(jià)和高額的稅收吃掉了所有的盈利。而周期的出現(xiàn)則會(huì)給聰明的企業(yè)多了一個(gè)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。遺憾的是真正的低潮來(lái)臨時(shí)，大多數(shù)決策者會(huì)對(duì)未來(lái)失去了信心，只有少數(shù)企業(yè)能真正抓住機(jī)會(huì)，這恰恰與購(gòu)房消費(fèi)同樣。當(dāng)一部分消費(fèi)者在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，借此與開發(fā)商打官司退房但退房的判決生效后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又回升到讓消費(fèi)者后悔的價(jià)格，退房者按原價(jià)買不到原來(lái)的房子了。大量購(gòu)買了二手房的消費(fèi)者與投資者也親歷者同樣的價(jià)格變化，又何來(lái)的“唱空房?jī)r(jià)”呢？
當(dāng)前市場(chǎng)中存在的危險(xiǎn)不是“唱空房?jī)r(jià)”，而是如何預(yù)防房?jī)r(jià)的暴漲。自2007年10月之后，新開工開始下降，2008年后投資從高向低一路下滑，直到今年上半年投資并未明顯恢復(fù)，上半年的投資增長(zhǎng)中大部分在原有建設(shè)的建設(shè)與安裝上，新開工、購(gòu)置土地都是下降的。長(zhǎng)達(dá)一年多的新開工與投資的下滑決定著未來(lái)供給量的下滑，這種下滑并難以在六個(gè)月之內(nèi)形成合理的可銷售的供給量，而年初按2008年的銷售量計(jì)算出的巨大庫(kù)存在4—6月份的銷售高速增長(zhǎng)中被迅速消化了。按4—6月份高增長(zhǎng)計(jì)算出庫(kù)存量在許多城市已小于三個(gè)月，大多數(shù)小于六個(gè)月，那么在土地上半年購(gòu)置量下降中即使下半年巨增也會(huì)在年底、年初時(shí)暴露出供不應(yīng)求的矛盾，并由供求關(guān)系決定著價(jià)格的暴漲。不管是否有人去“唱空房?jī)r(jià)”，這種供求關(guān)系都不會(huì)因此而改變。
也許有人會(huì)認(rèn)為中國(guó)的泡沫會(huì)在某個(gè)時(shí)期破滅，也許等不及政府采取合理規(guī)避措施之前就破裂了，并再一次引發(fā)房?jī)r(jià)的下跌和波動(dòng)。但我從未擔(dān)心這種價(jià)格的波動(dòng)會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)長(zhǎng)期的損失，我相信房子永遠(yuǎn)會(huì)比股票更抗跌和有使用效率，并最終會(huì)讓消費(fèi)者發(fā)財(cái)?shù)摹Ｔ?jīng)有位銀行家對(duì)我說(shuō)“中國(guó)的市場(chǎng)好房子里長(zhǎng)上三年草后也會(huì)發(fā)財(cái)?shù)摹薄＿@是對(duì)房子的抗跌性、抗周期性和最終價(jià)格的恢復(fù)都充滿著信心。
我從不擔(dān)心房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)，并對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)充滿信心，更不會(huì)擔(dān)心中國(guó)的泡沫破裂了會(huì)從長(zhǎng)期發(fā)展中影響中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。只要企業(yè)學(xué)會(huì)在波動(dòng)中或說(shuō)泡沫破裂時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，就一定會(huì)迎來(lái)下一個(gè)高潮的。房子的抗跌性也正在于只要不是過度的借貸消費(fèi)，就一定能獲得更大的收益。至今美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌影響的也只不過是那些依賴次債而過度消費(fèi)的家庭，絕大多數(shù)家庭并沒有因此而放棄或失去住房，更不會(huì)發(fā)生中國(guó)為降價(jià)而打官司要求退房的現(xiàn)象。
一個(gè)市場(chǎng)化的環(huán)境中價(jià)格是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的工具。價(jià)格過高消費(fèi)者不接受時(shí)，自然會(huì)降低并因此限制了供給讓價(jià)格在供求的約束下回升，并靠?jī)r(jià)格擴(kuò)大供給。但一個(gè)非完全市場(chǎng)化的環(huán)境中，價(jià)格被當(dāng)作了穩(wěn)定的目標(biāo)，于是就用政策去抑制供給或抑制需求，但被政策抑制的需求并沒有因此而消失，但卻無(wú)法通過價(jià)格的升降反映出真實(shí)的供求關(guān)系。市場(chǎng)中的投資者也無(wú)法靠?jī)r(jià)格去決策增加或減少供給。于是一旦抑制消費(fèi)的政策有所松動(dòng)時(shí)，就會(huì)給價(jià)格一個(gè)強(qiáng)烈的報(bào)復(fù)，激發(fā)價(jià)格的高速上漲，讓市場(chǎng)的供給無(wú)法去及時(shí)的反映。如果出現(xiàn)了“捂盤”正在于“捂盤”是建立在供給無(wú)法迅速增加的基礎(chǔ)之上。如果供給是大量的，難道還有誰(shuí)會(huì)“捂盤”嗎？
如果今后中國(guó)的政策仍然把價(jià)格作為高度重視的目標(biāo)，那么不管有多少次的價(jià)格波動(dòng)，每一次都一定會(huì)對(duì)價(jià)格的暴漲給以支撐。只有需求是能被充分釋放、選擇是不受約束的、價(jià)格是自由浮動(dòng)時(shí)，價(jià)格才能反映出真實(shí)供求關(guān)系，社會(huì)才不會(huì)對(duì)價(jià)格的波動(dòng)過度敏感，市場(chǎng)才能真正的發(fā)揮看不見的手的調(diào)節(jié)作用，房?jī)r(jià)的波動(dòng)周期才不會(huì)在“唱空、唱多”的輿論下被左右。
我不會(huì)“唱空房?jī)r(jià)”，但會(huì)關(guān)心政策可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，也會(huì)基于現(xiàn)有政策做短期的預(yù)測(cè)，一旦政策預(yù)測(cè)的前提發(fā)生變化時(shí)，這個(gè)預(yù)測(cè)自然也會(huì)變化的。去年年底時(shí)，曾預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)投資可能是零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，但寬松的貨幣政策與松綁的個(gè)貸政策、減稅政策等讓市場(chǎng)發(fā)生了變化，自然投資就不再是零增長(zhǎng)了。那么各種報(bào)告與預(yù)測(cè)的目的不就是為了給政策一個(gè)參考的依據(jù)，讓政策可以使市場(chǎng)按更理想的方向調(diào)整嗎？不正是為了避免預(yù)測(cè)中可能出現(xiàn)的不利問題嗎？但把這種有前提條件的預(yù)測(cè)當(dāng)作“唱空房?jī)r(jià)”就極為可笑了。
我還是愿意看到中國(guó)政府用適度的政策最終避免了泡沫的破裂，而最高的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)正在于既把泡沫在低潮時(shí)（危機(jī)時(shí)）吹得又圓又大，又讓這個(gè)泡沫不會(huì)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)破裂，而是早期消化了。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不可能沒有泡沫，但并不是有泡沫就一定會(huì)破裂，就一定是有害的。正如金巖石先生說(shuō)的，如果此輪中的7.4萬(wàn)億沒有股市與樓市去化解一部分，而是全部進(jìn)入商品領(lǐng)域，那么CPI大約早就不再是負(fù)增長(zhǎng)了。問題是已被共識(shí)的流動(dòng)性在保障經(jīng)濟(jì)從低谷進(jìn)入穩(wěn)定的上升通道之后，如何在泡沫破裂前被有效的控制或轉(zhuǎn)移，讓經(jīng)濟(jì)回升之后不再出現(xiàn)大的下跌。如果有波折也不是對(duì)稱的雙V型，而是主線上升中的波折。
房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大漲之后通常也會(huì)有波折，但總體趨勢(shì)不會(huì)因波折而變化，后浪會(huì)比前浪高。房?jī)r(jià)的平穩(wěn)低速增長(zhǎng)是市場(chǎng)和政府最想看到的，但卻又是幾乎不可能的。房?jī)r(jià)仍將在一個(gè)較長(zhǎng)的數(shù)年周期中始終持續(xù)的向上。下半年則漲幅仍會(huì)明顯的大于上半年，處于加速的狀態(tài)中。除區(qū)域性的供求矛盾之外，全國(guó)仍將處于一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)之中。
牛刀可以任意的發(fā)表自己對(duì)市場(chǎng)的看法，但不要曲解他人的看法，更不要用曲解他人來(lái)提高自己。看懂我的觀點(diǎn)之后可以任意的批評(píng)與評(píng)論，但絕不要將自己的觀點(diǎn)強(qiáng)加于人，那就成了“胡說(shuō)”了。我不會(huì)用“唱空房?jī)r(jià)”來(lái)欺騙民眾，只會(huì)將正在發(fā)生的事情和判斷告訴民眾，有民眾去自由選擇更相信什么。
“唱空房?jī)r(jià)”是牛刀說(shuō)的，不是任志強(qiáng)說(shuō)的。
