1月10日，“國11條”公布，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。那么新政策對公積金貸款等方面是否有影響呢？

　　公積金貸款不受影響但額度受限

　　仍可首付兩成

　　記者昨天自北京市公積金管理中心處獲悉，目前公積金中心還沒有接到相關收緊二套房貸的通知，公積金貸款仍然按照之前的政策執行。

　　對此，鏈家地產市場分析師張月這樣解釋，如果家庭成員中，已經有一套房子是采用的商業貸款，如果再購房，采用公積金方式貸款，將不受二套房貸的影響，仍可以首付最低兩成；如果家庭成員中已經用公積金貸款買了一套房，再購房之前把此套貸款還清，仍可以兩成首付購房，不受二套房貸的影響。如此一來，公積金貸款必然在以后的貸款中受到越來越多消費者的青睞。

　　額度會受限制

　　不過，張月同時指出，公積金貸款還是會受到貸款額度的限制。

　　一般買第二套以上房的真正的升級置業者，購房面積相對較大，總價和貸款額度也相對大，公積金貸款不一定具備支付能力。現在公積金可以最高貸款80萬元，根據不同的繳存額度，所貸款項也不同，一般是貸不到最高額度的。而以現在的房價，購買改善型住宅的人，房子起碼是三居，100平方米以上，動輒就得200萬元以上，如果單純辦理公積金貸款，首付兩成，貸款額度遠遠不夠。單純的公積金貸款還是無法滿足改善型住房者的貸款需求。

　　改善型購房者或享受不到優惠

　　2008年12月國務院辦公廳發布的關于促進房地產市場健康發展的若干意見中明確表示：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。而此次出臺的“國11條”新政，在二套房的界定上沒有再提及“改善型住房”。

　　中原地產三級市場部副總經理宮萍表示，據北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費者是改善型購房。而此次政策后，會有屬于改善型需求的購買者被視為“樓市投資者”受到政策抑制的現象出現。

　　購房成本案例比較

　　通過案例計算來比較一下該政策執行前后二次購房的購房成本。假設該政策前后同一套房產的購房者分別被劃為改善型可以享受優惠和非改善型二次購房需求，其購房成本相差甚多。假設王先生二次購房，購買一套房屋總價150萬元的二手房，貸款以20年期計算（基準利率5.94%），如右表計算。

　　比較結論：從案例對比中可以看出，同一套房產，由改善型劃為非改善型后，首付款將需多支付10.5萬元，貸款利息將多支付15.11萬。雖然非改善型購房貸款金額低于改善型，但由于利率的上浮，導致利息更高。

　　>>業界看法

　　銀行對自住者應區別對待

　　“鏈家地產”市場分析師張月認為，“國11條”針對二套房貸的政策，讓投資購房的人產生較強的心理警示，也會讓普通自住者對后期市場國家調控產生一定的心理預期，但對房價和真正的自住購房者升級置業不會直接產生影響。主要因為升級置業者支付能力較強。不過，建議銀行對真正自住的房貸者應該區別對待。

　　改善型購買意愿或將下降

　　鑫尊置地房地產經紀有限公司市場推廣經理龔靖表示，據了解，來門店購房的人，很多都是把小房子賣了，準備升級置業換個大點的。如果改善型購房的房貸優惠被取消，將讓他們的房貸首付壓力加大。這部分人群購買意愿將會下降。（趙麗萍）