房地產(chǎn)市場的調(diào)控收緊政策“排浪式”發(fā)布出臺，讓曾經(jīng)“不差錢”的大小開發(fā)商們不約而同地開始為“找錢”疲于奔命。另一方面，由于目前股市樓市震蕩、金融市場投資風(fēng)險加大、銀行存款利率不高等因素，握有閑錢的普通投資者投資渠道顯得尤為“稀少”，因此，社會閑散資金越積越多，無處發(fā)泄。
這無疑讓高息民間借貸“時來運轉(zhuǎn)”。于是，一條將社會閑散資金吸納起來，通過民間貸款“中介”輸向房地產(chǎn)行業(yè)、民營制造行業(yè)的民間資本路徑建立起來，活躍在“街頭巷尾”。
部分借貸年息達125%
2月9日，也就是農(nóng)歷的大年初七，劉女士就匆匆地從青島到天津跑了個來回。她告訴記者，她通過朋友介紹在當(dāng)?shù)亟恿艘还P數(shù)目不小的放貸業(yè)務(wù)。
劉女士在青島經(jīng)營著一家貸款“中介”，從2007年初就開始從事民間借貸的短期拆借生意，這幾年已經(jīng)有了自己穩(wěn)定的人脈和“客戶群”。
“對方是個房地產(chǎn)小老板，有個在建的項目急等著用錢，利息和條件都沒問題，款子就放了。”劉女士一臉興奮。
從去年10月份以后到今年春節(jié)，來自房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款客戶突然多了起來。盡管鋪天蓋地的房地產(chǎn)調(diào)控信息也讓劉女士感覺到房地產(chǎn)融資渠道走窄，但是房地產(chǎn)客戶增多的明顯變化，還是讓她覺得有點意外。
她告訴記者，從2008年下半年開始，政府的“救市”政策讓開發(fā)商從銀行貸款十分容易，而到了2009年下半年，樓市量價齊升也令開發(fā)商普遍“不差錢”。“直到2010年上半年，房地產(chǎn)開始調(diào)控之后，才有房地產(chǎn)企業(yè)開始找我們放款，但那時候并不是特別多，利息也不算高，月息一般就是4分到5分吧。”劉女士向記者回憶。
但現(xiàn)在情形發(fā)生了變化。
“現(xiàn)在可不一樣了，來找我的客戶十個里面有六七個都是做房地產(chǎn)的。現(xiàn)在，無抵押貸款月息一般是6分到8分，有的甚至能到10分。”劉女士告訴記者，因為他們主要做的是短期借款，因此月息要稍微高一些，金額在30萬到80萬人民幣，一般都不會超過100萬。
一般來說，月息7分就是借款總額的7%，如果單利計息月息7%相當(dāng)于年息84%，如果是復(fù)利(即利滾利)計息，月息7%則相當(dāng)于年息(1+7%)的12次方再減去1，約合年息125%，遠遠超過目前的銀行利率，其中利潤可想而知。
就這樣，從去年年底到今年，在豐厚的利潤“誘惑”下，像劉女士這樣的民間高利貸商人如雨后春筍般活躍起來。據(jù)劉女士介紹，在青島，像她這樣規(guī)模的貸款中介就有三四百家。而貸款利息也基本一致，一般有抵押貸款的利息要低一些，大概在月息3分左右，無抵押貸款的月息都在6分到8分。
按照劉女士的介紹，在借款的開發(fā)商中，大約60%是有在建項目或是拿到了土地但沒有充分資金開工的，另外有10%是因為開發(fā)商觀望市場形勢，項目延期開盤的。劉女士手頭上幾乎就沒有閑錢，都放出去了。
而據(jù)記者了解，北京、上海、浙江等經(jīng)濟情況較好而且房地產(chǎn)調(diào)控的熱點地區(qū)，民間貸款生意也已經(jīng)十分成熟。
北京一家投資擔(dān)保公司投資部負責(zé)人王釗告訴記者，北京的民間資金貸款、拆借主要通過擔(dān)保公司、典當(dāng)公司、民間借貸公司進行。擔(dān)保公司有自己的資本金，很多都用來做3個月的短期貸款，操作相對民間貸款中介復(fù)雜一點，但利率要低一些。
高息貸款操作鏈條
顯然，這樣的融資貸款中介已經(jīng)成為了民間資本與融資困難的經(jīng)營企業(yè)對接的中間環(huán)節(jié)。
記者了解到，貸款中介的資金來源主要是社會閑散資金。劉女士向記者透露，像他們這種貸款中介一般都還有“下線”。“下線”們將城市社區(qū)分片，專門負責(zé)組織接收自己片區(qū)的閑散資金。按照她的說法，目前貸款中介給“投資者”們的月息也都到了4分到6分。
事實上，這種從熟人手里拿閑錢的吸金方式，在浙江溫州等東南沿海城市已經(jīng)發(fā)展得非常成熟。
近期有消息稱，溫州近8000億的社會民間資本里，有1000億左右的民間借貸資本。而從今年春節(jié)之前一直到現(xiàn)在，這些資金都延續(xù)著供不應(yīng)求的局面。
然而，根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，高出銀行同期貸款利息4倍就屬于高利貸，高出的部分將不受法律保護。
按照央行剛剛調(diào)整的金融機構(gòu)人民幣貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，6個月以內(nèi)的短期貸款基準(zhǔn)利率為年5.6%，其4倍不過22.4%，但民間借貸即便月利率低至5%，年利率已高達60%，遠高于法律規(guī)定的4倍標(biāo)準(zhǔn)。
所以，為使資金騰挪“合法化”，據(jù)記者了解，“先扣息、再減錢”是現(xiàn)在民間借貸通行的規(guī)避手段。
也就是說，如果借款人借50萬元，借期3個月，雙方約定月息6%，即借款人需償還利息9萬元，借貸中介就將9萬元先行扣除，實際只付給借款人41萬元。但借款人在與中介簽訂借款合同時，仍舊寫明借款金額是50萬元，同時再約定一個在法定范圍內(nèi)的利率。這樣從合同表面上看，借貸行為也符合國家規(guī)定。
不僅如此，記者了解到，貸款中介與房地產(chǎn)開發(fā)商進行借款交易時，也有變通的辦法。通常，貸款中介在操作上會先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，將款子打進開發(fā)商賬戶，并以這些房產(chǎn)作為抵押。同時，中介再與開發(fā)商簽訂回購協(xié)議，借款到期后開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)購買回去。
此外，擔(dān)保公司、典當(dāng)公司等融資中介在進行資金短期拆借時，也有其規(guī)避管理規(guī)定的“法門”。
王釗告訴記者：“事實上擔(dān)保公司利用資本金來放貸，這在融資性擔(dān)保機構(gòu)中是不允許的，但利用自有資金通過銀行委托貸款，這并不違反規(guī)定。”他告訴記者，因為銀行不做6個月以下的短期貸款，因此有的擔(dān)保公司就通過自己熟悉的銀行，簽立貸款委托合同。
銀行信貸收緊成推手
高息民間貸款抬頭的直接“推手”自然與銀行信貸的收緊密不可分。
目前在房地產(chǎn)調(diào)控、抑制通貨膨脹的宏觀大背景下，國內(nèi)已經(jīng)進入加息周期。從去年年底至今，央行連續(xù)三次加息，就已經(jīng)顯示出決策層收緊信貸抗通脹的決心。
而在監(jiān)管層嚴控貸款額度的時刻，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸一直是銀行收緊信貸過程中的“重點對象”。
近日有媒體報道，目前開發(fā)商申請新增開發(fā)貸款，必須把之前的貸款還清，否則銀行對于申請的貸款將不予受理。
北京一知名開發(fā)商相關(guān)部門負責(zé)人也向本報記者表示，之前開發(fā)商貸款，采用土地、房屋等資產(chǎn)抵押貸款的同時，還可以通過資產(chǎn)重復(fù)抵押的方式申請到與抵押資產(chǎn)1:1的授信額度。但如今，重復(fù)資產(chǎn)抵押申請貸款的做法，基本不可能了。
而招商銀行(13.11,-0.01,-0.08%)一支行信貸部主任也印證了開發(fā)商的說法，“現(xiàn)在10個房地產(chǎn)項目上報總行審批，基本上90%不能通過，除非是特別優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目，但是審批時間也要長一些。”
除了貸款難度加大，銀行的貸款利率浮動也要“看人下菜碟”。據(jù)北京一國有銀行了解內(nèi)情的人士告訴本報記者，由于今年信貸額度的限制，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請貸款，利率都會有所浮動。一般來說，總行認定的優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%左右，而對分行級別確定的重點房企、一般國企等申請的貸款，利率上浮不低于10%，而一般客戶，主要是民營企業(yè)則更高。
而據(jù)記者了解，像光大、民生、深發(fā)展等股份制銀行，貸款利率浮動更大，有些省市的分、支行對普通開發(fā)商的貸款利率最多上浮30%。
不僅銀行信貸利率水漲船高，就連去年一度停止的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在去年重啟后也將門檻提高了。據(jù)記者了解，目前很多大型信托公司不再做收益少于3000萬元的項目，不少中小房企和中小項目無法通過房地產(chǎn)信托來融資。
在銀行信貸緊縮背景下，高息民間借貸大行其道，由此產(chǎn)生的監(jiān)管問題也成為新的話題。
