調控日益嚴厲的背景下，曾經遍布全國許多地區空城化狀況嚴重的房地產新城（又稱“鬼城”），作為中國房地產泡沫的“終極產物”，如今又是何種境遇？
“隨著時間的推移，昔日 鬼城 、空城如今開始出現鮮為人知的變化。大部分新城在經歷了艱難而又痛苦的 空城期 以及 鬼城期 之后，相繼開始出現一些積極變化，人氣開始聚集，新城的活力逐漸顯山露水，似乎鬼城一下迎來了 復活時代 。”洲聯集團·五合智庫總經理鄒毅及其團隊近期的一項專題調查發現。
不過，鄒毅指出，這些鬼城的真正復活還有很長的路要走，如果各地政府部門新城開發終極目標不改變，“鬼城”復活將是一廂情愿。
更有甚者，按照常規速度測算，國內個別“鬼城”要達到規劃人口導入目標，所需時間可能是100年。
“鬼城”現狀
60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城 這些都是迄今為止國內知名的“鬼城”。嚴格意義來說，上海的新江灣城還夠不上這樣的級別，但在許多對這個板塊熟悉的人眼中，這里也是一個微型的“鬼城”。
不久前，本報記者驅車前往新江灣城實地了解情況。車子停在路口等紅燈，偌大一個十字路口，只有一輛車停在斑馬線后，面前綠燈通行的道路在整整近一分鐘的時間里，沒有一輛車通過，斑馬線上同樣見不到一個人影。
“我到新江灣城遇到這種情況也很正常，而且可能是在不同的時間段遇到。在上海交通如此擁堵的地方在一個區域經常遇到這樣的情況，感覺還是很奇特的。”一位有過同樣經歷的人士表示。記者對新江灣城的實地探訪中，遇到最多的人是保潔人員、保安人員、售樓人員以及三三兩兩出入售樓處看房的人們，以及在新江灣城天然河道邊的垂釣者。一位垂釣者告訴記者，“大部分人都是從市區驅車前來的，主要是這里天然環境好，安靜，全當度假。”
在一個已經運作了近5年的區域內知名樓盤，記者看到，較大體量的前期房源已經交房，但很少能看到私家車出入和居民在小區出現。
面對記者的質疑，該項目的銷售人員表示，由于天氣較熱，居民很少外出。該人員同時指著幾棟已經交房入住的小高層說：“你看，住戶的窗花和窗簾都已經做好了，當然是有人住的。”
不過令人奇怪的是，這些房源的窗花和窗簾，從一樓到頂樓，不僅貼著完全一樣的窗花，而且幾乎連窗花所貼位置和窗簾的款式都是一摸一樣的。對于記者的質疑，銷售人員無奈笑笑并未正面作答。
“新江灣城空城的原因，首先是這里的不少項目尚未開發完畢，部分房源已售但未交房入住；其次，這里投資客比例極高，據說肯定超過30%；另外，這里的商業生活配套尚未完善，居住不便。”附近一家中介的服務人員告訴記者。
就是這樣一個空城，匯集了華潤、仁恒、九龍倉等知名房企，以及中途退出的美國漢斯、鐵獅門等國際知名房企。此處當前的新房價格，已普遍超過5萬元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。
在洲聯集團·五合智庫的此次調研中，類似新江灣城這樣的“空城”顯然還只是非常小規模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，規模更大，空得更為徹底。
鄒毅指出，細數大多數國內“鬼城”的開發建設會發現，這些新城的建設無一不是政府廉價供地、開發商高調出位、以土地財政為依托、偏重于以房地產開發經營為先導的堆砌式開發模式。
在這場借著城市化東風興起的造城盛宴中，地方政府在經濟與政治利益面前與房地產開發商一道大快朵頤，新城表現出投資巨大、開發規模過大、規劃過于超前、建設速度過于迅速等非理性特征。
一個較極端的例子是，根據資料顯示，改革開放30年，我國平均每年城市化率僅為0.86%。以人口規劃100萬的云南呈貢新城為例，結合云南省最大的城市昆明人口有320萬人，第二大城市曲靖人口50萬人口來看，按照常規速度，呈貢要聚集100萬人口將需要大約100年的時間。
“鬼城”硬傷
去年美國《紐約時報》針對中國房地產泡沫而對鄂爾多斯新城作出的鬼城報道問世后，人們這才發現中國城市化進程中，由各地方政府和房地產商合力掀起的新城狂歡，原來是“鬼影”重重。
房地產“鬼城”再調查： 復活最長或需百年？
“ 鬼城 復活絕非易事。”通過這次調研，鄒毅在其報告中直言，目前國內的這些“鬼城”有著太多硬傷難以補救。洲聯集團·五合智庫的調查團隊發現，直到目前，許多地方的新城配套功能缺失依然難以改觀。
從地域維度來看，絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規劃范圍內基礎商業、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量大幅落后于主導功能建設量司空見慣。
“例如：溫州新城從興建開始，教育配套就一直缺位，在新城開發建設18年之久的情況下，由于先期規劃時未留出足夠的教育設施用地，造成現在增建小學無地可用的尷尬。廣州珠江新城政府性質的公共廁所和垃圾壓縮站僅有1個，已建成的變電站僅2座，肉菜市場3個，已經竣工但是尚未移交的中小學也僅有3所。”鄒毅說。
無獨有偶，“鬼城“內部配套措施即使在總量上可以滿足規劃人口導入量的使用需求，但是在新城分區土地規劃時，設計單位大多未能合理確定配套設施的建設地點，造成“鬼城”內局部位置同類配套設施的分布過于密集，而其他位置卻緊缺的不合理現象。
無論是何種類型的配套缺失，都會破壞“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整體的運作效能，導致“鬼城”人口導入受阻，后期招商引資難度加大。徒增“鬼城”的復活難度。
最大的問題還在于人口結構均衡難以達到。“明顯的三大缺陷處處彰顯出 鬼城 中人口結構難以達到均衡的現實窘境，這必將影響 鬼城 復活的效率和優劣。”鄒毅直言。
人口過度同質化造成社會結構脆弱、特定需求人群潮汐現象帶來的交通和就業問題、人口社會經濟地位的過度差異化或將阻塞人口流入，被認為是目前多數“鬼城”在人口結構方面的三大突出缺陷。
新城開發終極目標之殤
已經存在的眾多“鬼城”，帶來的負面影響不僅僅在感觀層面，地方政府“騎馬難下”的境遇才是最大痛苦。
目前現狀是，新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運作來完善與整改。這意味著新城開發后期成本加大，而糾錯的成本往往比用來完善的成本大得多。更何況這樣的后期成本更多時候是個無底洞。
“以京津新城為例，2005年建成之時，其配套設施投資高達68億，2008年二次定位整改時期配套設施建設追加資金40億，接近原計劃相關投資的三分之二。”上述報告披露。
另外，為了使“鬼城”能盡快復活，各地政府傷透腦筋，從人才引進到各種政策優惠，想方設法，甚至不惜代價地進行招商引資，須付出巨大的人力和財力成本。
鄒毅指出，這些城市嘗盡了“先造城后造市”的苦果。
在鄒毅看來，根本的問題在于各地新城開發終極目標的定位上。
“是以假借城市化浪潮，超額投資，換取經濟利益乃至政績為目標，還是以尊重城市建設發展規律，務實為民，建造美好舒適新城，提高人居品質的城市化發展需要為目標？”
答案逐漸浮出水面，如果不改變城市開發和建造中的極權管理模式，繼續將廣泛的公眾意見排除在理性決策的大門之外，在新城開發建設的終極目標上不顧“以人為本”的城市化現實需求，眾多“鬼城”的復活終將只是一廂情愿的美好希冀。
報告最后指出，“中國新城建設狂歡之后的精疲力竭，必將為我們城市發展史留下一段不堪回首的往事。”
