房協認為，上半年北京全市房價穩中有降態勢明顯。151個在售新建商品住房項目中，有15個項目價格下降，130個持平，合計占在售項目總數的96%。5月份本市新建商品住房成交中，本市戶籍居民購房比重達到91%，投機投資需求基本被擠出。
昨天(14日)，北京市房協和北京市房屋中介協會在聯合召開的通氣會上一致認為，下半年北京的房價仍將呈現穩中有降的態勢，而且受供應量的增加、信貸政策收緊等因素影響，三季度很可能會出現房價整體下行的拐點。
前5月普通住房價格下降
北京市房協副秘書長陳志說，根據房地產交易網的成交記錄測算，去年全年北京新建普通住房均價為14847元/平米，今年1-5月全市新建普通住房共成交3萬套，占同期新建住房成交總套數的86.2%，成交均價14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅為4.8%。同時，全市151個在售新建商品住房項目中，有15個項目價格下降，130個持平，合計占在售項目總數的96%，全市房價穩中有降態勢明顯。
房價走向每月統計并公示
但陳志強調，此次統計的房屋范圍只包括容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。這也就是所謂的新建普通住房，而高檔商品房并不是一般百姓所關注的消費品。今后，他們每個月都會進行統計和分析，并適時對社會公布。
“北京房地產市場已呈現出‘四個90%’的特征�！标愔菊f，經過對統計數據的分析，他們發現目前北京的房地產市場中，新建普通住房成交套數占同期新建住房成交總量近九成；近九成購房人為滿足剛性自住需求；九成熱點區域成交價格下降或平穩；九成多的在售項目價格保持穩定或下降。
九成購房人為本市戶籍
根據房屋交易權屬數據統計顯示，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%為首次購房，9.4%為本市居民改善性購房。本市戶籍居民購房比重達到91%，較新政前提高了40個百分點。因此可以說，目前北京住房市場的投機投資需求基本被擠出。
今年3月29日，北京市公布了年度房價控制目標，提出“加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩中有降”。
■分析
>>區域
僅雙井地區上漲
5月份，全市有60個監測區域存在新建商品住房項目簽約，長陽、大興城區、通州城區、密云城區、東壩、京石高速公路三四環沿線、定福莊管莊、延慶城區、北苑、雙井等成交量排名前10的區域，占全市成交量的84.2%。其中長陽、大興城區和通州城區分別占29.3%、11.3%和10.1%，合計占50.7%。
而從10大成交熱點區域情況看，長陽、通州城區、密云城區和東壩4個區域價格下降，降幅為3.5%-18.8%；大興城區、京石高速公路三四環沿線、定福莊管莊、延慶城區和北苑5個區域持平；雙井1個區域上漲，漲幅為5.7%，主要是受該區域內單價4.5萬元/平方米的大戶型高端住宅項目金茂府本月成交162套的拉動。
>>項目
15個住房項目降價
全市在售新建商品住房項目151個，其中15個項目價格下降，130個持平，合計占在售項目總數的96%，比4月份提高6.5個百分點，降價項目以普通住宅為主，符合調控預期目標；6個項目價格上漲，占4.0%，均為大戶型高端項目，對普通住房市場影響較小。
6個漲價項目中，有5個位于五環內，單價均在每平方米3萬元以上，其中四環內4個，分別為萬科藍山苑、首開鉑郡、首城國際、太陽星城；四至五環之間1個，為東鎮欣園；六環外1個，為順義區別墅項目香醍溪岸，單價1.2萬元/平方米。從戶型看，6個項目套型面積均在100平方米以上，其中4個在140平方米以上。
>>高端
高端項目結構性上漲
如果把高端和普通住宅一起統計，5月份，本市新建商品住房成交均價每平方米22218元，環比上漲12.4%。
陳志認為，這是個別高端項目集中簽約拉動新建商品住房均價結構性上漲。數據顯示，本月單價每平方米3萬元以上高端項目簽約套數占新建商品住宅成交總量的13.3%，比4月份提高5.1個百分點，如金茂府項目以每平方米4.5萬元的價格簽約162套，剔除該項目因素后，均價與上月持平。
■馬上就訪:“下季度房價下跌已經毫無懸念”
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，提高存款準備金率，流動性再度收緊，使得開發商融資更加困難，這將加大開發商降價促銷、快速銷售回款的壓力。預計從6月中下旬開始，會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。
另外，對購房人的資金實力，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會因此繼續萎縮。這次存款準備金率的再次提高也將成為壓倒房價的最后一根稻草，三季度房價出現實質性下跌已毫無懸念。
■對話·北京市房協副秘書長陳志
房協回應與統計局數據打架
房協發布的數據為何和統計局發布的數據不同？保障房有沒有拉低房價？昨天，就市民關心的問題，記者采訪了北京市房協副秘書長陳志。
記者：今年4月份，國家統計局發布的數據顯示：3月份，北京新建住宅價格同比上漲4.9%，這個統計數據和房協發布的數據不一樣，為什么？
陳志：這個統計確實和過去統計數據不一樣，無論是統計局的還是建委的。因為我們只針對普通住宅。數據采集均來自北京市房地產交易網，我們經過兩個月梳理，在主管部門確定后，才進行公布。
記者：為什么只針對普通住宅進行統計？
陳志：這是因為要幫助普通老百姓，包括剛需、自住的購房人更快地了解到房價的變化。我坦誠說，普通老百姓、保障人群、改善人群與高端商品房沒有直接關系，他們也不會關注高端項目的價格走勢。
記者：為什么拿去年全年和今年前5月比較？
陳志：去年房地產交易量太大，我們統計必須把普通住宅從全部住宅中選出來，工作量特別大，所以沒有每個月每個月去做，就統計了去年全年的結果。
記者：北京只針對普通住宅統計，是否會放松對高端市場的調控？
陳志：不會。調控政策是針對市場所有的項目和種類，高端市場依然會嚴格執行調控政策。
記者：統計中保障房是否是拉低普通住宅價格的原因？
陳志：一定會有拉動作用，保障房建設力度也會加大。今年北京承諾的竣工10萬套保障房的任務一定會實現。下半年，普通商品房和保障房都會大量入市。因此，普通住宅的價格仍然會呈現穩中有降的態勢。
記者：購房人都希望調控能讓房價大降，作為房協怎么看調控目的？
陳志：我個人的看法是，首先能穩住，保證百姓收入增加，房價下降，讓大家幸福感增加。最不希望看到的是，房價沒降，經濟下去了。另外，我們沒有明確的價格去指引大家，幫助大家看市場，在目前比較復雜的經濟情況下，只能邊走邊看。我認為影響房價的因素很復雜，包括CPI、勞動力增長、能源價格以及美國經濟走勢等國內外情況。所以，到年底降多少，不能預測。
記者：下半年調控政策是否會有調整？
陳志：肯定會繼續嚴格執行限購政策。另外，協會會不斷與企業做及時的數據分析、判斷，與企業交流，引導企業合理定價。我們也在考慮，做一些戰略性論壇，在相對較長的限購政策中，企業應該如何發展，產品策略如何調整，如何關愛購房者。
