上海最長時間沒有被開發的已出讓土地是哪一塊？湯臣集團（00258,HK）8月5日發布的一項資產置換公告給出了可能的答案。

    根據上述公告，湯臣集團通過旗下合營公司與上海市浦東土地發展（控股）公司簽訂的一份《資產置換協議》中明確，湯臣集團在浦東新區三八河區域附近的一幅土地，實際上早在1994年就由湯臣集團通過訂立《土地使用權轉讓合同》轉讓給了湯臣集團控股的合資公司上海湯臣浦東房地產發展公司 （以下簡稱合資公司）。

    上海中原地產顧問有限公司研究總監宋會雍說，1994年就已經出讓的地塊直到目前仍未開發，這在上海地產界屬于極少有的，可以掛上“最久未開發土地”的頭銜了。按照1994年的土地價格行情，當時每平方米土地樓板價在幾百元已屬高價，而這幅地塊在等待了17年后，身價已經上漲了數十倍。

    長達17年未開發

    如果不是湯臣集團自己披露的上述公告，恐怕沒有多少人知道上海還有一幅閑置時間如此長的土地。

    據公告，上述被置換的土地被湯臣集團稱為“二號地塊”。湯臣集團于1994年與上海市浦東土地發展（控股）公司簽訂了《土地使用權轉讓合同》，將它和周邊的地塊一同轉讓給兩公司共同成立的合資公司。

    根據湯臣集團2006年和2010年報，湯臣集團直到2006年才開工建設的“二號地塊”周邊項目湯臣湖庭花園一期和二期已經分別在2008年和2010年完工。在湯臣2010年的年報中，湯臣湖庭花園已被列為“本集團持有之待售物業”，而“二號地塊”并未在列。

    根據公告，上述地塊截至今年5月31日的評估價是13565元/平方米。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，如果按上海2005年2100元/平方米的土地價格計算，上述地塊已至少升值5倍。但宋會雍卻認為，上述地塊出讓的1994年，土地出讓樓板價在數百元每平方米就算是高價，這一地塊的實際樓板價漲幅遠遠不止5倍。

    各家房地產機構給出的價格數據顯示，多年未開發地塊給湯臣集團帶來的實際獲利可能遠遠高于周邊其他的開發商。

    中房信根據上海網上房地產的監測統計，湯臣湖庭花園最先推出的花園洋房大部分成交價在3萬元~3.8萬元/平方米，推出的獨棟別墅實際成交價達到8.5萬元/平方米，即使目前13565元/平方米的評估樓板價計算，湯臣湖庭也已獲取了不低的利潤。

    湯臣集團2007年至2010年年報更毫不諱言地宣布，湯臣湖庭花園獲利豐厚，在上海物業銷售減少的2009年成為公司主要的業績來源。而去年，湯臣湖庭花園的銷售收入甚至為集團貢獻了40%的經營收益。

    張宏偉說，目前湯臣湖庭花園的獨棟別墅售價已經達到了10萬元/平方米。根據湯臣新簽訂的《資產置換協議》，用“二號地塊”換得的一號地塊，如果開發并銷售，其獨棟別墅的售價將肯定高于10萬元/平方米，屆時的收益將更加可觀。

    存在被收回風險

    《閑置土地處置辦法》中規定，土地閑置時間超過兩年可無償收回。但房地產業內一直普遍認為，只要出讓土地的一部分開工，就不能視為閑置土地。一些房地產業內人士說，有些開發商甚至打了根樁，就認為不算囤地了，以此鉆國土資源部有關政策的空子。

    不過，地產商的觀念，未必會被國家有關部門認同。

    湯臣集團在《資產置換協議》中就意識到了土地被收回的可能性在該協議的先決條件中明確規定，若地塊被視為閑置土地而收回，上海市浦東土地發展（控股）公司應根據《資產置換協議》退還所有付款，并盡力協助合資公司申索因土地收回造成的損失。至于為什么將由浦東土地發展（控股）公司退還付款，公告中未作說明。

    事實上，就在湯臣集團發布上述公告之前，國土資源部在8月初剛剛決定開展土地違法違規專項整治清理行動，地產開發閑置用地被納入清理整頓重點，這令部分開發商恐慌不已。

    此前，上海樂居的統計顯示，2008年6月至2010年6月上海出讓的102幅住宅及含住宅性質的土地中，77幅已經動工，但其中仍有25幅土地處于閑置狀態，其中不乏眾多容積率小于1、樓板價過萬元的土地。

    針對“二號地塊”是否會被收回的問題，《每日經濟新聞》記者向湯臣集團和上海市規劃和國土資源局分別發去了采訪郵件和傳真，但截至記者發稿仍未收到回復。