據(jù)中國(guó)證券報(bào) 今年以來(lái)國(guó)內(nèi)樓市持續(xù)調(diào)整，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利前景黯淡。與此同時(shí)，很多房企因資金鏈日益緊張，急需脫手旗下項(xiàng)目。由此，股東“退房”現(xiàn)象也趨于普遍。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，在北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、天津產(chǎn)權(quán)交易中心、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等主要產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目共達(dá)30余宗，掛牌金額合計(jì)超過(guò)50億元。
大宗地產(chǎn)項(xiàng)目頻現(xiàn)
“今年以來(lái)，房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目明顯增多，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的大額項(xiàng)目，除了部分金融股權(quán)外，主要就集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。”北京產(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人表示。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有6宗，超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有11宗。
近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，北京紫金世紀(jì)置業(yè)有限責(zé)任公司兩筆各12%股權(quán)擬掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格均為10.75億元。這兩筆股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方都是新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。
資料顯示，紫金世紀(jì)置業(yè)成立于2005年6月，注冊(cè)資本25億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店管理、承辦展覽展示、會(huì)議服務(wù)等。目前該公司的大股東為北京飯店，持股比例為51%；另外，豐盛世紀(jì)置業(yè)有限公司和新華人壽分別持有25%和24%股權(quán)。
據(jù)了解，紫金世紀(jì)置業(yè)是為北京飯店二期擴(kuò)建工程而成立的項(xiàng)目公司，目前，公司尚未產(chǎn)生主營(yíng)收入。而北京飯店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端項(xiàng)目——霞公府。北京飯店二期地塊位于北京飯店北側(cè)、王府井步行街入口處。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積27.48萬(wàn)平方米，由商業(yè)、酒店式公寓、住宅三部分組成。目前，住宅部分霞公府的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到98474元/平方米。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年12月31日，紫金世紀(jì)置業(yè)賬面資產(chǎn)總計(jì)為33.9億元，凈資產(chǎn)為24.97億元，經(jīng)評(píng)估，公司資產(chǎn)總計(jì)達(dá)98.46億元，凈資產(chǎn)達(dá)89.54億元。
無(wú)獨(dú)有偶，上海聯(lián)交所不久前還出現(xiàn)過(guò)一宗地產(chǎn)“大項(xiàng)目”。上海其越置業(yè)有限公司100%股權(quán)尋找買(mǎi)家，轉(zhuǎn)讓方為上海城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，掛牌價(jià)格達(dá)41696.23萬(wàn)元。
上海其越置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理，室內(nèi)裝潢，實(shí)業(yè)投資，投資管理，建筑材料銷(xiāo)售，注冊(cè)資本2.3億元。目前，該公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)閘北區(qū)待開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目。
資料顯示，閘北區(qū)商品房項(xiàng)目位于閘北區(qū)350街坊，為原上海北郊水質(zhì)凈化廠原址，規(guī)劃用途為普通商品房，土地使用權(quán)面積15999.40平方米。出讓宗地規(guī)劃條件為建筑總面積39999平方米；建筑容積率為普通商品房2.5。本次股權(quán)及轉(zhuǎn)讓涉及附屬資產(chǎn)按現(xiàn)狀移交。以2011年5月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，標(biāo)的公司凈資產(chǎn)為41696.23萬(wàn)元。
多數(shù)項(xiàng)目盈利不佳
從目前掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目看，多數(shù)項(xiàng)目的盈利前景不佳，其中，不少項(xiàng)目擬引入新投資者后“重整旗鼓”。
上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司10%股權(quán)擬以1254.37萬(wàn)元的掛牌價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓方為南光實(shí)業(yè)有限公司。公司自2009年以來(lái)一直處于虧損狀態(tài)。
資料顯示，上海南光成立于1993年，注冊(cè)資本606萬(wàn)美元，控股股東為中宸投資控股有限公司，持股比例為90%。2009年度，公司凈利潤(rùn)為-4.96萬(wàn)元；2010年度，凈利潤(rùn)為-69.43萬(wàn)元；今年1-5月，凈利潤(rùn)為-47.74萬(wàn)元。
目前，上海南光旗下的主要項(xiàng)目為“威尼斯花園”，其中未開(kāi)發(fā)土地達(dá)78900平方米。該宗土地位于“威尼斯花園”一期東西兩側(cè)，分別為東部34231平方米及西部44669平方米。根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市黃浦江上游水源保護(hù)條例實(shí)施細(xì)則>的決定》，淀山湖、元蕩湖沿湖縱深0.2公里的陸域內(nèi)，除建設(shè)開(kāi)放型綠化帶外，不得新建其他任何項(xiàng)目，因此該剩余土地一直未開(kāi)發(fā)建設(shè)。但經(jīng)過(guò)上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司多次申請(qǐng)，2010年7月5日，青浦區(qū)發(fā)改委同意公司《關(guān)于上海威尼斯花園續(xù)建項(xiàng)目核準(zhǔn)的申請(qǐng)》，對(duì)西部44669平方米的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。據(jù)了解，本次上海南光10%股權(quán)，主要目的便是引入新投資者開(kāi)發(fā)剩余土地。
另?yè)?jù)上海聯(lián)交所信息，上海浦祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司25%股權(quán)和北京京師大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司34%股權(quán)也都在尋找買(mǎi)家，掛牌價(jià)格為15014.94萬(wàn)元和4500萬(wàn)元。
上海浦祥注冊(cè)資本40000萬(wàn)元，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目東渡·青筑位于青浦新城西區(qū)，是2010年世博會(huì)藝術(shù)人居展示項(xiàng)目。今年1-4月，公司虧損139.44萬(wàn)元。根據(jù)評(píng)估，截至2010年11月30日，公司資產(chǎn)總計(jì)96450.21萬(wàn)元，凈資產(chǎn)60059.78萬(wàn)元。目前，上海浦祥與上海東渡豐匯投資簽訂的《委托項(xiàng)目、工程管理服務(wù)合同》、與上海東渡實(shí)業(yè)簽訂的《銷(xiāo)售代理服務(wù)合同》均在合同履行期內(nèi)。
京師大房地產(chǎn)公司注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，2010年度，公司營(yíng)業(yè)收入為12224.64萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為-969.69萬(wàn)元和-973.31萬(wàn)元；今年1-5月，凈利潤(rùn)虧損174.6萬(wàn)元。截至2010年12月31日，京師大房地產(chǎn)公司的負(fù)債77500萬(wàn)元，賬面凈資產(chǎn)為-2860.61萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估，公司資產(chǎn)總計(jì)為90134.69萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為12634.68萬(wàn)元。
京師大房地產(chǎn)34%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方北京國(guó)泰新華實(shí)業(yè)有限公司提出，受讓方應(yīng)為從事工程建設(shè)、開(kāi)發(fā)5年以上的國(guó)有獨(dú)資或國(guó)有控股的企業(yè)法人，應(yīng)具有良好的財(cái)務(wù)狀況和支付能力。
推動(dòng)行業(yè)整合
“一方面，越來(lái)越多的中小房企或在建項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳂I(yè)非地產(chǎn)的公司正逐步撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，大型房企和主力資金通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)尋找有潛力的項(xiàng)目，擴(kuò)張勢(shì)力范圍，完善區(qū)域布局。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)正在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的整合與洗牌。”一位資深產(chǎn)權(quán)界人士表示。
2011年上半年，中小型房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的案例明顯增多，同業(yè)并購(gòu)活動(dòng)頻繁。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)領(lǐng)域共出現(xiàn)487宗并購(gòu)交易，涉及并購(gòu)金額約231億元，相當(dāng)于去年全年并購(gòu)金額的1.5倍。其中不少案例通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)完成。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)金額已超過(guò)2008和2010全年水平，預(yù)計(jì)今年并購(gòu)金額將創(chuàng)2008年以來(lái)的新高，行業(yè)整合趨勢(shì)日益加劇。
今年以來(lái)，不少主業(yè)非地產(chǎn)的公司“退房”意愿強(qiáng)烈。以廣州造紙集團(tuán)為例，該公司日前集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司、工程咨詢(xún)監(jiān)理公司和物業(yè)公司等7家公司。掛牌價(jià)格最高的資產(chǎn)為廣州城建開(kāi)發(fā)興業(yè)房地產(chǎn)中介有限公司48%股權(quán)，報(bào)價(jià)11978.89萬(wàn)元。7宗項(xiàng)目掛牌價(jià)格合計(jì)為16594.61萬(wàn)元。
在項(xiàng)目成交方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目一直是產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的“重頭戲”。在北京產(chǎn)權(quán)交易所，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓金額已連續(xù)數(shù)周位居交易排行榜前三甲。在上海，房地產(chǎn)項(xiàng)目也是交投活躍。日前，海南省一家中央企業(yè)控股公司出讓國(guó)投洋浦港普瑞房地產(chǎn)有限公司58.7%股權(quán)，項(xiàng)目掛牌后不久，便被海南一家私營(yíng)投資有限公司收購(gòu)，成交價(jià)格達(dá)2841.77萬(wàn)元。
業(yè)內(nèi)人士指出，在政策寬松的2009年，利用資金杠桿開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)十分豐厚，諸多企業(yè)競(jìng)相開(kāi)辟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也正是這批企業(yè)在此輪調(diào)控中最先退出地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)已成為這些企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要平臺(tái)。本報(bào)記者 林喆
