“五大調(diào)控利器”降溫躁動(dòng)樓市

　　樓市新政周年 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸顯

　　被稱為史上最嚴(yán)的“新國(guó)五條”自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái)，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，一年來(lái)，在這些調(diào)控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，尤其是一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)兩月止?jié)q，雖然二、三線城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)漲勢(shì)，但漲幅不斷收窄。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸行漸近。

　　調(diào)整 需求銳減房?jī)r(jià)冷熱不均

　　按照“新國(guó)五條”規(guī)定，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，其后超過(guò)20個(gè)城市限購(gòu)。2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。其后43個(gè)城市限購(gòu)。

　　一年來(lái)，在“限購(gòu)令”影響下，需求銳減，限購(gòu)城市與非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)各限購(gòu)城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購(gòu)范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。

　　7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。二、三線城市限購(gòu)令疑云加重市場(chǎng)觀望情緒，樓市“紅9月”風(fēng)光不再。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，近兩周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有20個(gè)以上城市樓市成交量同比下降，12個(gè)以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過(guò)50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)日漸顯現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，8月份一線城市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止?jié)q，二三線城市也接近步入止?jié)q區(qū)間。其中，一線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格和7月份持平，二線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.02%，三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.01%。他預(yù)計(jì)9月份一、二、三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格均有可能下降。

　　緊繃 上市房企平均負(fù)債高企

　　“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源54738億元，同比增長(zhǎng)23.4%。國(guó)內(nèi)貸款8889億元，同比增長(zhǎng)5.1%，利用外資633億元，同比增長(zhǎng)71.5%，自籌資金22253億元，同比增長(zhǎng)33.8%。

　　在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績(jī)也在不斷下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的33家上市房企中，有11家三季度業(yè)績(jī)預(yù)增，占比為33%。包括陽(yáng)光股份等在內(nèi)的5家企業(yè)三季度業(yè)績(jī)預(yù)減，且凈利潤(rùn)下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現(xiàn)虧損，虧損幅度達(dá)5800萬(wàn)元，其凈利潤(rùn)同比下滑幅度達(dá)1229.81%，位居虧損幅度首位。

　　廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，今年上半年，我國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來(lái)的高點(diǎn)，A股上市房企整體負(fù)債總額達(dá)到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月我國(guó)房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng)近5年來(lái)新低。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，導(dǎo)致眼下高負(fù)債局面的一個(gè)主要原因是，相當(dāng)一部分開發(fā)商缺乏相應(yīng)的政策預(yù)期；另一方面，開發(fā)商一味追求高回報(bào)、高利潤(rùn)。從目前來(lái)看，開發(fā)商死扛并非是一個(gè)好的選擇，降價(jià)是促成有效成交的有效途徑之一。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該加大推盤及打折促銷的力度。

　　啟動(dòng) 滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革

　　有媒體29日披露，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆接受采訪時(shí)表示，重慶是大城市中唯一沒有采取限購(gòu)的城市，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)揮作用了，重慶市的房?jī)r(jià)連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間都在全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的排名中靠后。此時(shí)，距國(guó)家有關(guān)部委明確加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)整整一年。

　　今年1月27日晚，上海、重慶分別對(duì)外宣布將于28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這令樓市調(diào)控再度升級(jí)。

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院教授安體富表示，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)賣地收入的過(guò)分依賴，更為重要的是，改革在一定程度上能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生一定作用，能夠增加購(gòu)房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機(jī)性需求。

　　相當(dāng)一部分人期待房產(chǎn)稅改革能夠使房?jī)r(jià)迅速趨于理性回歸，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。不過(guò)，財(cái)科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者采訪時(shí)表示，原來(lái)寄希望更多的是與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度，現(xiàn)在來(lái)看，這種希望可能有估計(jì)過(guò)高的成分。對(duì)房產(chǎn)稅的效應(yīng)恐怕還需要有新的認(rèn)識(shí)，政策也需要進(jìn)一步完善。安體富也表示，從調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用，但是作用有限。

　　待解 保障房需完善法律和制度

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，全國(guó)保障房開工率達(dá)86%，按此進(jìn)度，今年1000萬(wàn)套的保障房開工目標(biāo)不難達(dá)成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)商品房開發(fā)累計(jì)投資額同比增長(zhǎng)33.2%，商品房新開工面積同比增長(zhǎng)25.8%。今年以來(lái)全國(guó)房屋新開工面積的增速始終維持在高位，保障房建設(shè)力度加大成為其最主要的推動(dòng)因素之一。

　　專家認(rèn)為，加快保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房屋回歸居住屬性的一個(gè)長(zhǎng)期解決路徑，包括公租房在內(nèi)的保障性住房數(shù)量的增加，將有利于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和改善供需矛盾。事實(shí)上，為加大保障房建設(shè)，督促地方政府貫徹落實(shí)政策，鼓勵(lì)企業(yè)參與保障房建設(shè)，政府出臺(tái)了一些涉及土地、融資、稅費(fèi)優(yōu)惠等方面的政策措施，這些政策出臺(tái)及時(shí)、力度不斷加大、措施更加具體，對(duì)我國(guó)的保障房建設(shè)起到一定的積極作用，但是我國(guó)的保障房在法律、制度和政策上還需要完善。

　　中國(guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，這主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：首先，我國(guó)保障房建設(shè)缺乏法律保障。我國(guó)還沒有實(shí)施住房保障法，各個(gè)地方政府建設(shè)保障房沒有法律約束，再加上行政考核機(jī)制不健全，地方政府進(jìn)行保障房建設(shè)的動(dòng)力不足。

　　其次，保障房建設(shè)、管理機(jī)制不健全。目前，我國(guó)的保障房建設(shè)沒有明確的成熟模式，缺乏制度設(shè)計(jì)，保障房的運(yùn)營(yíng)、管理機(jī)制不健全，涉及這方面的政策內(nèi)容很少，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的探索積極性不高。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，保障性住房的質(zhì)量監(jiān)管在一些地方仍然有不少漏洞，監(jiān)管工作艱巨而迫切。各地在保障質(zhì)量的方面一定要制訂好有關(guān)政策、明確監(jiān)管部門和相關(guān)責(zé)任，采取行之有效的監(jiān)管手段。

　　提升 問(wèn)責(zé)制尚未發(fā)揮明顯作用

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)規(guī)定，要嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、工作不得力的相關(guān)負(fù)責(zé)人要進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。

　　這曾經(jīng)被認(rèn)為是“新國(guó)五條”中最嚴(yán)厲的一條。但令外界疑惑的是，并沒有看到因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而被問(wèn)責(zé)的官員。有業(yè)內(nèi)人士坦言，欲通過(guò)問(wèn)責(zé)制度落實(shí)調(diào)控政策直到房?jī)r(jià)下行仍有難度。

　　今年7、8月份，二三線城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快催生新一輪“二三線限購(gòu)令”。住建部曾將部分二三線城市列入限購(gòu)名單，并有意約談這些城市的負(fù)責(zé)人。但該名單隨后被住建部證實(shí)“不再出臺(tái)”。

　　高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在調(diào)控政策落實(shí)過(guò)程中，問(wèn)責(zé)機(jī)制起到了一些作用，因?yàn)橐痪�城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本得到了抑制。但是總體而言，問(wèn)責(zé)的作用仍然有限。

　　李國(guó)平認(rèn)為，除了沒有明確標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，問(wèn)責(zé)制本身也存在一些矛盾的地方。“各地的市場(chǎng)情況不盡相同且相對(duì)復(fù)雜，所以很難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)出臺(tái)。到了落實(shí)層面，地方政府就擁有很大的自由空間。從近期一些二三線城市在執(zhí)行新一輪限購(gòu)政策上的抵觸情緒和博弈態(tài)度，可以看出問(wèn)責(zé)制度的無(wú)奈和無(wú)力。”（記者 李佳鵬 王濤 高偉）