進(jìn)入2012年，不少房企面臨的資金壓力日益嚴(yán)峻。中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年房地產(chǎn)信托項目到期兌付將進(jìn)入高峰期，眼下已經(jīng)有信托公司通過增資擴(kuò)股、發(fā)行新計劃來解決到期項目兌付問題，有些房企甚至被迫借高利貸還款。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)信托到期總規(guī)模將超過1700億元；其中，7月為年度到期高峰，達(dá)504億元。業(yè)內(nèi)人士表示，為了應(yīng)對資金困境，房企將更注重通過降價促銷、并購整合、轉(zhuǎn)讓項目等方式加速回籠資金。

    兌付高峰將至 騰挪資金還款

    “總部在北京的一家信托公司房地產(chǎn)項目出問題了。本來2012年4月、5月份就要到期清算，但現(xiàn)在樓盤還沒有開始賣，你說能兌付得了嗎？不過，他們的處理辦法是發(fā)行新的信托計劃把資金續(xù)上，不讓項目壞掉。”某信托公司的信托經(jīng)理告訴中國證券報記者。

    上述情況并非個例，不少信托公司的房地產(chǎn)項目也有類似問題。目前，信托公司普遍增資擴(kuò)股。一方面，不斷擴(kuò)大資本金為信托公司騰挪資金、填補(bǔ)漏洞提供了條件；另一方面，不少信托公司采取發(fā)行新的信托計劃為出現(xiàn)問題的項目輸送資金，讓出現(xiàn)兌付危機(jī)的房地產(chǎn)信托項目暫時逃過一劫。

    上海一家中小房企的負(fù)責(zé)人楊希向中國證券報記者表示，2011年整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈都非常緊張，融資借道房地產(chǎn)信托變得很常見。“前陣子，一個同行為了籌錢兌付到期的信托，不得不借高利貸償付，月息5分。”該人士透露，這種借高利貸來償付信托項目資金的現(xiàn)象已有逐漸增多的趨勢。

    據(jù)普益財富不完全統(tǒng)計，2011年四季度陸續(xù)有46只、總規(guī)模達(dá)83.586億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期。如果加上應(yīng)支付的信托收益，總規(guī)模在90億元左右。2012年將是信托產(chǎn)品集中到期的時點，房地產(chǎn)企業(yè)需要加快銷售回籠資金。

    國泰君安證券最新研究報告認(rèn)為，房地產(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，“保兌付”將成為2012年主要課題。房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是2012年2月-3月。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模超過1700億元。其中，7月為年度高峰，達(dá)504億元。一季度預(yù)計366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。

    “如果監(jiān)管部門派人奔赴各地督促房地產(chǎn)信托兌付，信托機(jī)構(gòu)的壓力會驟增。”信托業(yè)內(nèi)人士表示。

    據(jù)用益信托工作室提供的數(shù)據(jù)，2011年共發(fā)行房地產(chǎn)信托894只，占集合資金信托總發(fā)行量3768只的23.7%；房地產(chǎn)信托總規(guī)模達(dá)2814.59億元，占集合資金信托發(fā)行總規(guī)模6839.74億元的41.2%。用益信托工作室認(rèn)為，展望2012年的信托理財市場，最需要關(guān)注的無疑是房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險。今年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品較為集中，而房地產(chǎn)市場的前景仍然不明朗，其中隱藏的風(fēng)險不言而喻。但由于信托資金在房地產(chǎn)市場中只占一小部分，且大多有較為嚴(yán)格的風(fēng)控措施，因此總體風(fēng)險仍可控。

    融資渠道狹窄 資金壓力加大

    某城商行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者，目前各家銀行今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策還沒下達(dá)，但估計不樂觀。2012年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力恐將繼續(xù)增大。

    據(jù)央行公布的《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬億元，同比增長14.6%，比上季末回落2.3個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度明顯增加。

    某投資公司負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在有關(guān)部門禁止商業(yè)銀行繞過信托公司與第三方開展信托受益權(quán)轉(zhuǎn)受讓的業(yè)務(wù)；禁止通過向大眾客戶發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的理財產(chǎn)品募集資金，發(fā)放所謂的“委托貸款”；禁止通過理財產(chǎn)品或其他任何方式變相高息攬儲和違規(guī)攬儲。“現(xiàn)在看來，開發(fā)商的融資渠道已經(jīng)窄到不能再窄了。”

    因此，房地產(chǎn)信托仍是開發(fā)商融資的一大重要渠道。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，新年第一周，從2012年1月2日至8日，集合資金信托的資金投向基本鎖定在金融、房地產(chǎn)和工商企業(yè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立3只產(chǎn)品，共募集資金7.65億元，占比達(dá)30.22%。其中，平安信托的“佳園33期集合資金信托計劃”為投資于房地產(chǎn)市場的基金化集合產(chǎn)品，共募集資金6.67億元。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)信托面臨的最大風(fēng)險無疑是市場超預(yù)期下行。匯豐大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌認(rèn)為，在一線城市房價可能還有20%到30%的下調(diào)空間；在大部分的二三線城市，調(diào)整的幅度估計在10%到15%左右。房價如此規(guī)模的調(diào)整，對整體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響是可控的。因為有保障房建設(shè)的推進(jìn)，同時中國的房地產(chǎn)市場杠桿率比較低，所以不會出現(xiàn)大面積的負(fù)資產(chǎn)。

    房企降價自救 行業(yè)整合提速

    第一太平戴維斯北京研究及顧問部董事王瓊認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。“如果2012年的貨幣政策仍從緊，那么房企只能選擇降價促銷來回籠資金。”她說，2011年第四季度開始，部分大型房企在全國范圍內(nèi)掀起的“降價換量”行動，取得了較好的效果。由此可見，只要房價降到位，就能獲得剛性需求手中的“房票”。“這種情況下，房企2012年的定價策略將傾向低價入市。”

    王瓊指出，基于房地產(chǎn)信托到期兌付壓力、民間融資還本付息壓力等多方面因素，除了銷售回籠資金，部分中小房企將通過并購整合、轉(zhuǎn)讓項目等方式緩解資金鏈緊張壓力。2012年全國房地產(chǎn)行業(yè)并購整合將進(jìn)入高潮期。

    轉(zhuǎn)讓部分項目或許是目前開發(fā)商解決資金困境的有效路徑。2011年12月29日到2012年1月5日短短一周時間內(nèi)，綠城中國出售了5個優(yōu)質(zhì)項目，回籠了大量資金。據(jù)媒體報道，綠城2012年到期的信托產(chǎn)品約44億元，華融·綠城舟山去年募集的3.064億元資金即將到期。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，房企之間的并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓將促使行業(yè)洗牌和整合加劇。有實力的房企如今也出現(xiàn)多個項目轉(zhuǎn)讓脫手的現(xiàn)象，反映出對于后市預(yù)期不樂觀。對于那些資金方面本已捉襟見肘的中小房企來說，可能會促使其在銷售策略或融資方式上做出進(jìn)一步調(diào)整。2012年大多數(shù)房企仍會選擇以價換量、快速銷售來回籠資金，房企降價或低價出售仍是主流。

    對于令人擔(dān)憂的開發(fā)商資金壓力問題，很多房企都諱莫如深，不愿表態(tài)。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)卻對中國證券報記者表示，通過房地產(chǎn)信托融資一直是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較通行的做法，這并非股權(quán)投資或長期價值投資。他指出，這一類型的房地產(chǎn)信托其實并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，目前還不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“最差的時候”。2011年房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金和到位資金的比例是1:1.78，比2009年略低。房地產(chǎn)開發(fā)商目前的狀況還沒有媒體說的那么悲觀，但在現(xiàn)有政策下，今年的開發(fā)商土地購置量仍將呈現(xiàn)下降趨勢，并可能會持續(xù)較長時間。任志強(qiáng)表示，現(xiàn)在的確有個別開發(fā)商挺不住了。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2012年一季度之后，隨著各項執(zhí)行政策逐步落地，市場信心將隨之回暖。北京等一線城市的樓市庫存量已經(jīng)達(dá)到歷史高位，隨著剛性需求不斷釋放，成交有望企穩(wěn)。全年新房、二手房成交量將會出現(xiàn)明顯回漲，漲幅可能達(dá)兩成。只要房企愿意降價到位，即“主動自救”，成交就可能迅速回暖。（記者 高改芳 陳瑩瑩）