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• 時(shí)間:2009-11-7 10:12:00　來(lái)源:南方網(wǎng)

    據(jù)南方網(wǎng) 在房?jī)r(jià)“不畏”金融危機(jī)強(qiáng)勁逆勢(shì)上漲之際，“地王”成為國(guó)土資源部的重點(diǎn)布控對(duì)象。

    從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表象特征來(lái)看，“地王”往往逼高房?jī)r(jià)。盡管國(guó)土資源部一直在公眾面前認(rèn)為地價(jià)推高房?jī)r(jià)是無(wú)稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場(chǎng)，引起了國(guó)土資源部的高度關(guān)注。

    本報(bào)記者從國(guó)土資源部了解到，當(dāng)下，“地王”開(kāi)始成為該部調(diào)控司調(diào)研的主要問(wèn)題。而鑒于目前全國(guó)土地市場(chǎng)并未全面復(fù)蘇，一線城市的“地王”就成了國(guó)土部門(mén)防控的重點(diǎn)。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松也向記者表示，目前防控“地王”出現(xiàn)的有利手段是2008年推出的土地出讓合同“新版本”。

    國(guó)土部還對(duì)一線城市展開(kāi)督察。在最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中，在有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督下，這四塊土地的土地出讓合同都采取了新合同版本。本報(bào)記者同時(shí)了解到，對(duì)于其它一線城市或重點(diǎn)城市，國(guó)土部也已要求相關(guān)督察分局，展開(kāi)督察活動(dòng)。

    北京：分拆“地王”

    11月3日，北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站掛出了11塊地。北京市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人表示，第四季度將有40塊地?fù)駲C(jī)上市，供應(yīng)量達(dá)到700公頃，今年北京將能完成1300公頃住宅用地的供應(yīng)任務(wù)。

    北京政協(xié)委員、萬(wàn)科副總裁毛大慶對(duì)記者說(shuō)，第四季度北京市將掀起一個(gè)供地“小高潮”。對(duì)于今年手中資金豐富的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，年底還將有一次拿地機(jī)會(huì)。

    但是，分析北京市土地儲(chǔ)備中心正在交易的11塊土地情況，卻可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的情況：原本最有希望被開(kāi)發(fā)商們熱搶，成為新“地王”的北京奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)地塊（亞運(yùn)村3-5號(hào)地）被一切三塊，分為3、4、5號(hào)地出讓。

    全國(guó)知名地產(chǎn)中介公司——安居客一位負(fù)責(zé)人向記者估算，亞運(yùn)村地塊約7.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為約25萬(wàn)平方米。由于地處位置好，起始報(bào)價(jià)三塊累計(jì)才為18.1億元。如果按照整塊出讓，則有可能溢價(jià)在100%以上。

    此前，該地區(qū)出讓的奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊（水源九廠地塊）溢價(jià)1.5倍，以樓面地價(jià)近1.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)成交，總地價(jià)賣出了19.6億元。

    這樣算下來(lái)，上述亞運(yùn)村地塊掛牌的樓面地價(jià)平均約7000元/平方米，如果溢價(jià)1倍，也才1.4萬(wàn)元/平方米，并沒(méi)有達(dá)到奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的地價(jià)。

    思源地產(chǎn)一位人士評(píng)論說(shuō)，將此地塊切分為三塊后，每塊單體建筑為7-9萬(wàn)平方米。正常商業(yè)建筑規(guī)劃來(lái)說(shuō)，也就是每塊地建設(shè)一棟樓。這種切分地塊出讓，毫無(wú)疑問(wèn)是政府為了防止再出現(xiàn)“地王”。

    記者注意到，北京市第四季度推出的土地中，進(jìn)行切分的不止亞運(yùn)村地塊一個(gè)。通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務(wù)園B1和B2地塊也進(jìn)行了切分。原來(lái)50萬(wàn)平方米的地塊，被切分為20萬(wàn)和30萬(wàn)兩個(gè)地塊。

    思源經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人士分析，北京市前三季度已經(jīng)完成了賣地收入近800億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)完成了計(jì)劃的任務(wù)。因此，第四季度大規(guī)模推地，主要目的是為了抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)。

    殺手锏：新版土地出讓合同

    新版本的土地出讓合同，成為央地聯(lián)手布控“地王”的一個(gè)重要工具。

    新版本的土地出讓合同中，要求開(kāi)發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約，如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。

    而在此前，在2008年底各地出臺(tái)的房地產(chǎn)“救市”政策中，各地不僅沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地提出更嚴(yán)格要求，相反大多數(shù)地方政府提出了分期交付土地出讓金等政策。

    房地產(chǎn)界公認(rèn)的看法是，開(kāi)發(fā)商閑置土地的主要?jiǎng)恿υ谟诙诘厣�錢(qián)。比如，公開(kāi)消息稱，香港盈大地產(chǎn)在東三環(huán)長(zhǎng)虹橋附近囤地3年而未開(kāi)發(fā)，該企業(yè)從中賺取了2.35億港幣。

    另外，在北京最黃金的地段，國(guó)貿(mào)橋到長(zhǎng)虹橋一線的東三環(huán)附近，至今仍有近10塊土地處于圍擋而未動(dòng)工的階段，一直在坐等地價(jià)升值。

    但這次，政策開(kāi)始變臉。新推出的新版土地出讓合同，開(kāi)始被推向前臺(tái)。國(guó)土資源部一些下屬研究機(jī)構(gòu)，也于日前就新版本土地出讓合同的執(zhí)行情況進(jìn)行了專門(mén)調(diào)研。

    趙松表示，如果新出讓的土地都嚴(yán)格按照新版本的土地出讓合同執(zhí)行，則閑置用地情況會(huì)大大減少。

    但是，對(duì)于已經(jīng)出讓的土地而被閑置的，國(guó)土部門(mén)目前清理手段依然有限。趙松表示，閑置土地清理看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上要涉及到閑置情況的認(rèn)定，處罰手段等一系列問(wèn)題。這也是一直以來(lái)，閑置用地難以得到有效控制的主要癥結(jié)。比如，在很多地方，開(kāi)發(fā)商往往挖個(gè)大坑，就代表著地塊已經(jīng)開(kāi)工；通過(guò)建個(gè)圍擋，就表示2/3面積已經(jīng)動(dòng)工。

    不過(guò)，國(guó)土部這次似乎已下定決心，通過(guò)新土地出讓合同的條款，控制“地方”們的囤地行為。比如，最近，國(guó)土部再度發(fā)出《關(guān)于集約用地的通知》，其中對(duì)原來(lái)國(guó)務(wù)院處理閑置用地的眾多政策中的執(zhí)行配套措施進(jìn)行了規(guī)定。

    例如，重新界定了2年期限問(wèn)題；對(duì)閑置1年不滿2年的，按照土地出讓價(jià)款征收20%的土地閑置費(fèi)；同時(shí)對(duì)閑置房地產(chǎn)用地，準(zhǔn)備征收增值地價(jià)。

    趙松認(rèn)為，在這些舉措的共同作用下，國(guó)土部布防“地方”將會(huì)取得不小效果。

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