房貸收緊風(fēng)聲頻出 銀行利率操作面臨兩難
經(jīng)濟低迷時期，寬松的房貸政策曾給萎縮的房地產(chǎn)市場注入了一劑強心針，致使房地產(chǎn)行業(yè)率先復(fù)蘇，從而帶動了整個經(jīng)濟的發(fā)展。然而剛一復(fù)蘇，房價上漲迅速、樓市火爆似乎也接踵而來。隨著通脹預(yù)期的加強，樓市過熱帶來的資產(chǎn)泡沫加劇、內(nèi)需增長受到抑制等長期性隱憂，受到了決策部門的高度重視。下半年以來，監(jiān)管層開始通過各種手段約束房貸，包括強調(diào)二套房首付比例、各地緊急排查違規(guī)房貸等。日前，房貸利率7折優(yōu)惠政策一律取消的“風(fēng)聲”亦開始不絕于耳。
房貸政策站在十字路口
去年10月27日，央行的房貸優(yōu)惠政策在一定程度上減輕了購房人的還貸壓力，實際上降低了房價，為房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇提供了政策保障。
從積極意義上講，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇對拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。成交量的快速回升，加快了開發(fā)商的資金回籠，緩解了開發(fā)商資金鏈緊張的壓力，從而避免了去年業(yè)界曾預(yù)期的“開發(fā)商將大批破產(chǎn)”的局面。此外，樓市復(fù)蘇對上下游產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥等也起到一定拉動作用。
但令人措手不及的是，房地產(chǎn)市場剛一復(fù)蘇，房價就進(jìn)入了快速上漲通道。此時，房貸政策似乎站在了十字路口——不調(diào)控，可能引發(fā)樓市非理性繁榮；調(diào)控，又擔(dān)心重現(xiàn)2008年的萎縮局面，并拖累已現(xiàn)復(fù)蘇的宏觀經(jīng)濟。
對此部分專家表示，房地產(chǎn)市場的“亢奮”，特別是房價快速上漲帶來的各種長期隱憂，例如房價虛高、投資性購房過多，將抑制居民的其他消費，房地產(chǎn)市場投機過重，也容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，應(yīng)引起各方高度重視。
今年6月底，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求除“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。
在近期召開的第四次經(jīng)濟金融形勢分析通報會議上，銀監(jiān)會主席劉明康再次強調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖，不折不扣地落實與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來實施并監(jiān)管。
“銀監(jiān)會對二套房的政策從未放寬過，現(xiàn)在只是針對有些銀行對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過于寬松，以及二套房首付和利率優(yōu)惠幅度與首套房相差無幾而進(jìn)行的重申�，F(xiàn)在銀行嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于二套房的規(guī)定，被許多購房者誤認(rèn)為是房貸政策發(fā)生變化�！币晃唤咏y監(jiān)會的內(nèi)部人士表示。
部分銀行先行一步
如果說二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行是對房貸政策變化誤讀的話，那么，日前有銀行將首套房貸利率調(diào)整為8折的行動，更使得這種猜疑愈演愈烈。
11月5日，招行南京?a href="http://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行布，將首套房利率最低折扣?上調(diào)至8折，在認(rèn)定上以家庭為單位，但如果首套房貸還清，再貸還是認(rèn)定為首套房，11月9日起執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，部分銀行調(diào)高房貸利率，一方面與銀監(jiān)會下發(fā)的《通知》有關(guān)，另一方面由于年底將近，有些銀行今年的貸款額度已經(jīng)用完，因此調(diào)高個貸這種成本較高而利潤相對較低業(yè)務(wù)的門檻，以控制貸款規(guī)模�！安糠帚y行存貸比已經(jīng)超標(biāo)，或者資本充足率低于監(jiān)管底線，促使銀行采取提高價格、暫時控制個貸規(guī)模的策略，但這將是一種短期行為�！币晃汇y行業(yè)研究人士表示。
此外，在防范風(fēng)險為主題的2009年下半年，認(rèn)真審視各類貸款風(fēng)險也成為各家銀行謹(jǐn)慎對待個人住房貸款的重要原因。“銀行評估個人住房抵押貸款的質(zhì)量主要側(cè)重于住房的市值和借款人的還款能力兩個方面。其一，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于成長期，價格上漲較快，銀行以市值評估的抵押率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于風(fēng)險警戒水平。一旦房價下跌幅度過大導(dǎo)致住房市值低于貸款額的時候，違約率將會大幅增加，占比過大的個人住房貸款將成為銀行減值撥備的重大隱患。其二，中國住房價格上漲的速度超過經(jīng)濟增長和居民收入的增長速度，普通購房人的還款能力受到質(zhì)疑。如果經(jīng)濟周期波動中貸款人的失業(yè)率上升，將導(dǎo)致大量的壞賬產(chǎn)生�！�民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓表示。
銀行房貸利率操作兩難
雖然目前監(jiān)管層并未對首套房利率7折優(yōu)惠政策是否取消明確表態(tài)，但有一點值得注意，那就是去年起實施的房貸優(yōu)惠政策在帶動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的同時，也降低了銀行個人住房貸款的收益。
以招行為例，今年前三季度，招行實現(xiàn)凈利潤126.11億元，同比大幅下降33.63％，實現(xiàn)營業(yè)收入359.28億元，其中，凈利息收入280.66億元，同比下降12.52％，在上市銀行中，凈利潤同比下降幅度最大。分析人士認(rèn)為，由于側(cè)重于零售業(yè)務(wù)，而住房按揭貸款業(yè)務(wù)在零售業(yè)務(wù)中又占較大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影響比其他銀行更為明顯。
“一旦房貸優(yōu)惠政策取消，銀行的盈利狀況將大為改善，爭奪項目貸款能力略遜大銀行一籌的中小銀行更是如此�！币晃还煞葜沏y行人士稱。
盡管從理論上講，房貸利率優(yōu)惠政策取消將使銀行面臨利好，有利于其營業(yè)收入的增加，但從實際操作的角度看，銀行有可能陷入兩難，因為在沒有央行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下一旦自行上調(diào)利率，則意味著價格優(yōu)勢的喪失和客戶的流失。因此，銀行在房貸利率優(yōu)惠上，有可能為了搶占市場、爭奪客戶而采取靈活操作的方式。
事實上，對于二套房貸，各銀行雖紛紛表示嚴(yán)格執(zhí)行首付4成、利率8折的要求，但有些銀行只在首付成數(shù)上嚴(yán)格控制，在利率上則略有彈性。
“現(xiàn)在辦理二套房貸，首付比例至少40%，貸款利率自基準(zhǔn)利率7.5折起。”農(nóng)行通州支行一位工作人員表示。
“的確收得緊了，年初還可以爭取到二套房首付最少2成和利率7折的優(yōu)惠，但現(xiàn)在可難多了。目前主要看客戶資質(zhì)，如果是優(yōu)質(zhì)客戶，還可以享受下浮30％的優(yōu)惠�！蹦持行°y行客戶經(jīng)理在采訪中表示。但至于如何認(rèn)定優(yōu)質(zhì)客戶，該人士則表示各家銀行沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
