京滬穗房貸徹底調(diào)查：二套房一刀切必須五成
房貸徹底調(diào)查：二套房一刀切必須五成，三套房廣州東亞恒生寬松，北京工行六成，上海不商量
理財周報零售銀行實驗室研究員 張莉 施維 鄒婷 尹娜/文
4月17日，“對房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸”的條文一出，業(yè)內(nèi)一片嘩然。這是管理層繼4月11日房貸緊收警鐘敲響之后的七天之內(nèi)的第四次調(diào)整房地產(chǎn)政策。
在所有銀行二套房貸首付五成、利率上浮10%時，您是不是也在找尋，哪些銀行三套房已經(jīng)停貸，哪些銀行的首套房還在閑庭信步地走在時代的前沿？面對調(diào)控風(fēng)暴，各家銀行又在如何落實？4月19日至4月23日，理財周報記者兵分三路，實地走訪廣深、滬杭和北京地區(qū)的銀行網(wǎng)點，為您奉上各家銀行新規(guī)施行的最新資訊。
廣深地區(qū)，工行建行直接拒絕了三套房貸業(yè)務(wù)，外資行中也只有東亞和恒生表示“萬事好商量”。
滬杭地區(qū)，四大國有行起了表率，沒有一家欣然接受三套房貸的業(yè)務(wù)。上海地區(qū)沒有一家銀行表示接受三套房貸，杭州也僅有渣打、招行在政策緊縮的情況下一如既往。
首都北京，建行、光大三套房業(yè)務(wù)已經(jīng)全面停止，工行針對多套房客戶的新的政策，即將出臺統(tǒng)一的新標(biāo)準，現(xiàn)在執(zhí)行的是首付六成，利率上浮20%。
廣深：三套房貸廣州東亞恒生寬松，花旗深做穗停
理財周報記者通過走訪廣州12家銀行發(fā)現(xiàn)，已有農(nóng)行、中行、建行、民生和匯豐停掉三套房貸。首套房按揭貸款能夠做到三成首付、七折利率優(yōu)惠的僅剩建行、匯豐、恒生和渣打4家銀行，其中部分要求購房面積90平方米以下。
“第三套房貸我們肯定不做了，絕對不可能跟國家政策對著干的嘛。”建設(shè)銀行廣州五羊支行章行長明確表示，“現(xiàn)在二套房已經(jīng)很嚴格了，只要征信系統(tǒng)查到你或家人有貸款買過房，就肯定算二套房的了，那最多就只能貸五成，利率要上浮10%。其實大行里頭，我們不算最緊的了，隔壁的中行，基本上所有的房貸都停了。”
問及一套房的優(yōu)惠情況，章行長說，“首付三成，利率七折，這是最優(yōu)惠的了。首付五成我們年初就不做了，今年信貸比較緊，要辦的話盡量月底過來，因為月初放款容易一些。現(xiàn)在跟過去一年的額度給你自由使用不同，分行每個月下放額度，月初相對寬松一些。”
理財周報記者再以購房者身份來到中行廣州五羊支行，大堂經(jīng)理聽到是要辦房貸，態(tài)度冷淡。“現(xiàn)在就算你是第一套房，我也沒法兒回復(fù)你到底按什么政策來執(zhí)行，現(xiàn)在變化太快了，等明確的規(guī)定出來之前可能都得觀望。”
據(jù)透露，中行不僅對新客戶如此，對已經(jīng)受理業(yè)務(wù)但沒有放款的老客戶也相當(dāng)嚴苛：要求所有材料重新審核，按照國務(wù)院最近的規(guī)定執(zhí)行。記者從民生銀行廣州分行了解到，該行也已經(jīng)暫停了第三套房貸的發(fā)放。
比較而言，農(nóng)行五羊支行對房貸客戶相對熱情，她聽到說是想辦一套房貸，希望首付和利率越低越好之后，惋惜地說，“你怎么不早幾天過來？！就昨天，4月20號，我們才接到要收緊的新規(guī)定：首套房首付40%，利率下浮30%；首付20%，利率下浮15%；首付30%-40%之間，利率下浮20%。第二套房首付肯定要50%以上，利率上浮10%；三套房貸最近很難申請了，基本不做了。”
在所有廣州的外資行中，匯豐銀行一直是房貸政策最嚴格的一家。該行中信支行卓越理財中心客戶經(jīng)理梁小姐表示，“三套房沒得說，肯定不做了，我們行從來都是絕對緊跟政策的；二套房首付50%，利率上浮10%。一套房90平方米以下，可以辦到首付30%、利率七折的優(yōu)惠；但90平方米以上就只能是八折利率。”
理財周報記者走訪發(fā)現(xiàn)，在廣州即便與當(dāng)下最“爽快”的中資銀行相比，東亞、渣打、恒生等外資銀行的房貸也更寬松。
“我今天有個客戶想做第四套房貸款，請示了下分行領(lǐng)導(dǎo)，明確說可以做。”東亞銀行北京路支行林先生告訴理財周報記者，“我們行的房貸政策現(xiàn)在還比較寬松，一套到五套都可以做。一套房90平米以下，首付兩成，以上三成；利率一般都只能做到8.5折，只有在我們行有20萬元以上資產(chǎn)或者能介紹業(yè)務(wù)或客戶過來的客戶，才能申請到8折利率，要分行副行長批的。”
“二套房首付五成，利率上浮10%；三套房首付五成，利率上浮25%，四五套首付和利率都更嚴一些。”林經(jīng)理說，“現(xiàn)在處于一個混亂的時期，外資銀行在房貸整體控制方面，會適度放松一些。”
無獨有偶，恒生銀行五羊支行的客戶經(jīng)理韋小姐也表示，“現(xiàn)在中資行房貸收得很緊，最近蠻多客戶過來我們這邊貸款的。”她說，恒生銀行一套房利率還有七折，首付要三成；二套首付五成，利率上浮10%；三套房首付51%，利率上浮15%。
渣打銀行廣州林和支行的個貸經(jīng)理何小姐告訴理財周報記者的一二套房情況與恒生銀行一樣。不過，如果到渣打做三套房貸款，首付要到60%，利率也是上浮15%。
何小姐提醒說，“現(xiàn)在處于房貸政策變化期，買二手房時最好跟中介提前商量好，在合同里加入條款規(guī)定，如果承諾的房貸與最后審批的情況不吻合，合同自動失效。”
在深圳，中資行中，建行、工行、興業(yè)銀行等都已停止三套房貸業(yè)務(wù)，平安則表示，名義上不會放貸，若與該行關(guān)系比較好的優(yōu)質(zhì)客戶，可以寬松到首付5成，利率上浮10%-15%的優(yōu)惠政策。
對于首套房，目前能爽快答應(yīng)房貸業(yè)務(wù)的外資行，深圳也只有花旗、匯豐、永亨和東亞4家銀行。其中花旗、東亞及永亨銀行首套房貸可以首付兩成，利率下浮15%，但也有明顯的條款限制不許提前還款。若在貸款一年內(nèi)完成全額還款，將罰3%利息，2年內(nèi)還款完成，將罰2%利息，2年以上還清則被罰一個月的利息。
俗語說，上有政策，下有對策。針對日益縮緊的房貸政策，不僅銀行想盡辦法實現(xiàn)利益最大化，連房產(chǎn)公司也為購房者費盡心機。在深圳，平安銀行相關(guān)負責(zé)人表示可以使用轉(zhuǎn)按揭的方式變相的減少首付款。例如現(xiàn)購買100萬的，首付30萬貸款70萬。如果該房上漲至120萬，先通過擔(dān)保公司將房本從該銀行贖回后，再找另一家銀行重新按揭，這時以120萬的房價重新貸款，并按消費貸款來操作，這樣可以貸出84萬，首付36萬通過這樣的方式就可以周轉(zhuǎn)出8萬的現(xiàn)金。
深圳某房地產(chǎn)評估公司建議，購買第三套房的人士可以與其無購房史的親屬一起購買，使其親屬成為主貸人，但在設(shè)定權(quán)益時，主貸人可以設(shè)定為1%，而實際購買人占有99%的權(quán)益。通過這種方式可以繞過第三套房的政策，享受相對優(yōu)惠的房貸政策。
滬杭：三套房滬上銀行全拒，杭州招行渣打仍可貸
理財周報記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是上海還是杭州，對于二套房貸款，各行均嚴格按照國務(wù)院政策要求，規(guī)定貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對于二套房的劃定，盡管二套房貸實施細則尚未公布，但各銀行均開始采取“新老劃斷”方式嚴格執(zhí)行房貸新規(guī)。“14日之前簽訂房貸合同的，按照老政策執(zhí)行；14日之后的，執(zhí)行房貸新政。”交行衡山路支行的相關(guān)人士稱。
對于三套房貸款，滬上的四大行明確回應(yīng)說“暫不做處理”，盡管工行上海肇嘉浜路支行的相關(guān)負責(zé)人安慰道：“由于內(nèi)部文件還未正式下發(fā)，可以幫忙一試，成功與否就不知道了”。
而寧波銀行、江蘇銀行等部分城商行已經(jīng)暫時停止接受第三套房貸的申請，房貸政策向來比較優(yōu)惠的南京銀行上海分行表示，目前三套房貸在該行已經(jīng)停止辦理，以后可能會在國務(wù)院規(guī)定的對第三套房的貸款利率上進一步上浮15%-20%，首付比例一定超于五成，不過具體的詳情誰也說不準。杭州銀行上海分行、上海銀行徐匯支行相關(guān)人士透露，即便第三套房貸首付成數(shù)高于五成，在其銀行估計也很難被審批。
外資行中，南商和恒生明確表示嚴格執(zhí)行國家規(guī)定暫停三套房貸，東亞和花旗等也模棱兩可各執(zhí)一詞，觀望甚于回應(yīng)。渣打表示細則正在研究，但表示定會大幅度提高貸款首付款比例和貸款利率。華僑銀行更是回應(yīng)說，4月20日之前如果是以家庭為單位的第三次貸款，只要出具一張假的離婚證書，就可以幫其以二套房貸來處理，眼下就不好說了。
在杭州，上海銀行杭州分行、中信銀行平海支行、工行錢江支行、恒生杭州分行等異口同聲回絕了三套房貸業(yè)務(wù)的辦理。杭州銀行高新支行也接到口頭通知，三套房首付6成，利率上浮30%，但是具體辦理還要執(zhí)行嚴格規(guī)定。只有渣打杭州分行和招行高新支行大有商量的余地。
“三套房首付要6成，利率要上浮20%”，渣打杭州分行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)負責(zé)人告訴理財周報記者，“不過我們不做蕭山區(qū)和太偏離錢塘江的房子，另外，70平米以下的也拒不接受”。
該負責(zé)人還表示，該行一套房貸仍可享受首付四成，利率七折的優(yōu)惠政策，如果以貸款100萬還款期限30年來計算，使用活利貸，不管是一套房還是二套房，30年總利息約55萬元，相比普通住房節(jié)省近60萬元，對于二套房更加適用，除了成功辦理該項業(yè)務(wù)后一次性收取1000元手續(xù)費外，最多可節(jié)省60%的利息。
對于首套房，杭州各大銀行仍然敞開大門迎接各位潛質(zhì)客戶。上海銀行杭州分行予以首付四成，利率可以在7.5折-8.5折之間浮動。招商銀行高新支行也應(yīng)承首付四成，利率下浮10%-20%之間。只有渣打，如果征信系統(tǒng)優(yōu)良、能提供3個月內(nèi)工資明細和其他符合該行要求的一定數(shù)額資產(chǎn)的VIP客戶仍可以享受到七折的利率優(yōu)惠。
在上海，對于首套房貸款，首付比例一般都在三成至四成徘徊，由于國務(wù)院通知中并未對首套房的貸款利率作出限制，各行的操作層面并不統(tǒng)一。
四大國有行中，首套房貸政策沒太大變化，依然靈活地根據(jù)貸款人的優(yōu)質(zhì)級別、工資狀況和還款能力，利率維持在7.5-8.5折。外資行中，渣打回應(yīng)說90平方米以下首套房執(zhí)行2成首付，90平方米以上首套房執(zhí)行3成首付，利率根據(jù)客戶資質(zhì)和銀行風(fēng)險評估定價。
北京：工行多套房貸款首付60%，利率1.2倍，建行、光大第三套房不讓做
工行北京分行人士對記者表示，工行目前的標(biāo)準是，如果之前已經(jīng)購買兩套房以及以上，屬于多套房客戶，針對多套房客戶的新的政策馬上就會有統(tǒng)一的標(biāo)準出臺，現(xiàn)在執(zhí)行的是首付六成，利率1.2倍。
該人士說：“不用說多套房，現(xiàn)在第二套房貸款，所有的銀行也都統(tǒng)一標(biāo)準了，也就是首付五成，利率1.1倍。這些都是嚴格執(zhí)行的。”
該人士還表示，如果之前有多套房，目前只有做房屋抵押貸款可以有基準利率，但是在首付方面仍舊是40%，并且貸款金額只能是抵押房產(chǎn)的70%，只是在利率方面可以按基準利率。
“如果您現(xiàn)在能馬上辦下來的話，比如您是我們行的優(yōu)質(zhì)客戶，還能給您在利率上打個九折，再過段時間新政策下來了可能就不一定了。”
該人士表示，優(yōu)質(zhì)客戶是指在機關(guān)、團體、醫(yī)院、學(xué)校工作的人士，或者之前在工行的金融資產(chǎn)達到100萬以上的，也或者此前在工行貸過款，并且還款記錄良好的人士。
記者又咨詢光大銀行，光大銀行北京分行人士表示，第三套還是多套房的認定標(biāo)準是以家庭為標(biāo)準，目前不發(fā)放第三套房的貸款。光大銀行目前第二套房也是嚴格執(zhí)行首付50%，利率為基準利率。
而建行北京分行人士也表示，第三套房貸目前不做了，而第三套還是多套房的是以家庭為單位。關(guān)于建行的第二套房房貸，該人士對記者說：“現(xiàn)在不管哪家銀行都會嚴格執(zhí)行國家政策，二套房首付50%，利率上浮10%，也就是1.1倍，不能低于這個利率。”（張莉 施維 鄒婷 尹娜）
