房地產(chǎn)“鬼城”再調(diào)查：復(fù)活最長或需百年
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- 時(shí)間:2011-5-19 9:10:55 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
調(diào)控日益嚴(yán)厲的背景下，曾經(jīng)遍布全國許多地區(qū)空城化狀況嚴(yán)重的房地產(chǎn)新城（又稱“鬼城”），作為中國房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，如今又是何種境遇？
“隨著時(shí)間的推移，昔日 鬼城 、空城如今開始出現(xiàn)鮮為人知的變化。大部分新城在經(jīng)歷了艱難而又痛苦的 空城期 以及 鬼城期 之后，相繼開始出現(xiàn)一些積極變化，人氣開始聚集，新城的活力逐漸顯山露水，似乎鬼城一下迎來了 復(fù)活時(shí)代 �！敝蘼�(lián)集團(tuán)·五合智庫總經(jīng)理鄒毅及其團(tuán)隊(duì)近期的一項(xiàng)專題調(diào)查發(fā)現(xiàn)。
不過，鄒毅指出，這些鬼城的真正復(fù)活還有很長的路要走，如果各地政府部門新城開發(fā)終極目標(biāo)不改變，“鬼城”復(fù)活將是一廂情愿。
更有甚者，按照常規(guī)速度測算，國內(nèi)個(gè)別“鬼城”要達(dá)到規(guī)劃人口導(dǎo)入目標(biāo)，所需時(shí)間可能是100年。
“鬼城”現(xiàn)狀
60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城 這些都是迄今為止國內(nèi)知名的“鬼城”。嚴(yán)格意義來說，上海的新江灣城還夠不上這樣的級(jí)別，但在許多對(duì)這個(gè)板塊熟悉的人眼中，這里也是一個(gè)微型的“鬼城”。
不久前，本報(bào)記者驅(qū)車前往新江灣城實(shí)地了解情況。車子停在路口等紅燈，偌大一個(gè)十字路口，只有一輛車停在斑馬線后，面前綠燈通行的道路在整整近一分鐘的時(shí)間里，沒有一輛車通過，斑馬線上同樣見不到一個(gè)人影。
“我到新江灣城遇到這種情況也很正常，而且可能是在不同的時(shí)間段遇到。在上海交通如此擁堵的地方在一個(gè)區(qū)域經(jīng)常遇到這樣的情況，感覺還是很奇特的�！币晃挥羞^同樣經(jīng)歷的人士表示。記者對(duì)新江灣城的實(shí)地探訪中，遇到最多的人是保潔人員、保安人員、售樓人員以及三三兩兩出入售樓處看房的人們，以及在新江灣城天然河道邊的垂釣者。一位垂釣者告訴記者，“大部分人都是從市區(qū)驅(qū)車前來的，主要是這里天然環(huán)境好，安靜，全當(dāng)度假。”
在一個(gè)已經(jīng)運(yùn)作了近5年的區(qū)域內(nèi)知名樓盤，記者看到，較大體量的前期房源已經(jīng)交房，但很少能看到私家車出入和居民在小區(qū)出現(xiàn)。
面對(duì)記者的質(zhì)疑，該項(xiàng)目的銷售人員表示，由于天氣較熱，居民很少外出。該人員同時(shí)指著幾棟已經(jīng)交房入住的小高層說：“你看，住戶的窗花和窗簾都已經(jīng)做好了，當(dāng)然是有人住的�！�
不過令人奇怪的是，這些房源的窗花和窗簾，從一樓到頂樓，不僅貼著完全一樣的窗花，而且?guī)缀踹B窗花所貼位置和窗簾的款式都是一摸一樣的。對(duì)于記者的質(zhì)疑，銷售人員無奈笑笑并未正面作答。
“新江灣城空城的原因，首先是這里的不少項(xiàng)目尚未開發(fā)完畢，部分房源已售但未交房入��；其次，這里投資客比例極高，據(jù)說肯定超過30%；另外，這里的商業(yè)生活配套尚未完善，居住不便。”附近一家中介的服務(wù)人員告訴記者。
就是這樣一個(gè)空城，匯集了華潤、仁恒、九龍倉等知名房企，以及中途退出的美國漢斯、鐵獅門等國際知名房企。此處當(dāng)前的新房價(jià)格，已普遍超過5萬元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。
在洲聯(lián)集團(tuán)·五合智庫的此次調(diào)研中，類似新江灣城這樣的“空城”顯然還只是非常小規(guī)模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，規(guī)模更大，空得更為徹底。
鄒毅指出，細(xì)數(shù)大多數(shù)國內(nèi)“鬼城”的開發(fā)建設(shè)會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些新城的建設(shè)無一不是政府廉價(jià)供地、開發(fā)商高調(diào)出位、以土地財(cái)政為依托、偏重于以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為先導(dǎo)的堆砌式開發(fā)模式。
在這場借著城市化東風(fēng)興起的造城盛宴中，地方政府在經(jīng)濟(jì)與政治利益面前與房地產(chǎn)開發(fā)商一道大快朵頤，新城表現(xiàn)出投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設(shè)速度過于迅速等非理性特征。
一個(gè)較極端的例子是，根據(jù)資料顯示，改革開放30年，我國平均每年城市化率僅為0.86%。以人口規(guī)劃100萬的云南呈貢新城為例，結(jié)合云南省最大的城市昆明人口有320萬人，第二大城市曲靖人口50萬人口來看，按照常規(guī)速度，呈貢要聚集100萬人口將需要大約100年的時(shí)間。
“鬼城”硬傷
去年美國《紐約時(shí)報(bào)》針對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫而對(duì)鄂爾多斯新城作出的鬼城報(bào)道問世后，人們這才發(fā)現(xiàn)中國城市化進(jìn)程中，由各地方政府和房地產(chǎn)商合力掀起的新城狂歡，原來是“鬼影”重重。
房地產(chǎn)“鬼城”再調(diào)查： 復(fù)活最長或需百年？
“ 鬼城 復(fù)活絕非易事�！蓖ㄟ^這次調(diào)研，鄒毅在其報(bào)告中直言，目前國內(nèi)的這些“鬼城”有著太多硬傷難以補(bǔ)救。洲聯(lián)集團(tuán)·五合智庫的調(diào)查團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，直到目前，許多地方的新城配套功能缺失依然難以改觀。
從地域維度來看，絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對(duì)體量不足和相對(duì)分布不均兩種情況。絕對(duì)體量不足令整個(gè)“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務(wù)、市政等配套設(shè)施建設(shè)量同居住、商務(wù)、工業(yè)等新城主導(dǎo)功能的建設(shè)體量之間不成正比，配套設(shè)施體量大幅落后于主導(dǎo)功能建設(shè)量司空見慣。
“例如：溫州新城從興建開始，教育配套就一直缺位，在新城開發(fā)建設(shè)18年之久的情況下，由于先期規(guī)劃時(shí)未留出足夠的教育設(shè)施用地，造成現(xiàn)在增建小學(xué)無地可用的尷尬。廣州珠江新城政府性質(zhì)的公共廁所和垃圾壓縮站僅有1個(gè)，已建成的變電站僅2座，肉菜市場3個(gè)，已經(jīng)竣工但是尚未移交的中小學(xué)也僅有3所。”鄒毅說。
無獨(dú)有偶，“鬼城“內(nèi)部配套措施即使在總量上可以滿足規(guī)劃人口導(dǎo)入量的使用需求，但是在新城分區(qū)土地規(guī)劃時(shí)，設(shè)計(jì)單位大多未能合理確定配套設(shè)施的建設(shè)地點(diǎn)，造成“鬼城”內(nèi)局部位置同類配套設(shè)施的分布過于密集，而其他位置卻緊缺的不合理現(xiàn)象。
無論是何種類型的配套缺失，都會(huì)破壞“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整體的運(yùn)作效能，導(dǎo)致“鬼城”人口導(dǎo)入受阻，后期招商引資難度加大。徒增“鬼城”的復(fù)活難度。
最大的問題還在于人口結(jié)構(gòu)均衡難以達(dá)到�！懊黠@的三大缺陷處處彰顯出 鬼城 中人口結(jié)構(gòu)難以達(dá)到均衡的現(xiàn)實(shí)窘境，這必將影響 鬼城 復(fù)活的效率和優(yōu)劣。”鄒毅直言。
人口過度同質(zhì)化造成社會(huì)結(jié)構(gòu)脆弱、特定需求人群潮汐現(xiàn)象帶來的交通和就業(yè)問題、人口社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的過度差異化或?qū)⒆枞丝诹魅耄徽J(rèn)為是目前多數(shù)“鬼城”在人口結(jié)構(gòu)方面的三大突出缺陷。
新城開發(fā)終極目標(biāo)之殤
已經(jīng)存在的眾多“鬼城”，帶來的負(fù)面影響不僅僅在感觀層面，地方政府“騎馬難下”的境遇才是最大痛苦。
目前現(xiàn)狀是，新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運(yùn)作來完善與整改。這意味著新城開發(fā)后期成本加大，而糾錯(cuò)的成本往往比用來完善的成本大得多。更何況這樣的后期成本更多時(shí)候是個(gè)無底洞。
“以京津新城為例，2005年建成之時(shí)，其配套設(shè)施投資高達(dá)68億，2008年二次定位整改時(shí)期配套設(shè)施建設(shè)追加資金40億，接近原計(jì)劃相關(guān)投資的三分之二。”上述報(bào)告披露。
另外，為了使“鬼城”能盡快復(fù)活，各地政府傷透腦筋，從人才引進(jìn)到各種政策優(yōu)惠，想方設(shè)法，甚至不惜代價(jià)地進(jìn)行招商引資，須付出巨大的人力和財(cái)力成本。
鄒毅指出，這些城市嘗盡了“先造城后造市”的苦果。
在鄒毅看來，根本的問題在于各地新城開發(fā)終極目標(biāo)的定位上。
“是以假借城市化浪潮，超額投資，換取經(jīng)濟(jì)利益乃至政績?yōu)槟繕?biāo)，還是以尊重城市建設(shè)發(fā)展規(guī)律，務(wù)實(shí)為民，建造美好舒適新城，提高人居品質(zhì)的城市化發(fā)展需要為目標(biāo)？”
答案逐漸浮出水面，如果不改變城市開發(fā)和建造中的極權(quán)管理模式，繼續(xù)將廣泛的公眾意見排除在理性決策的大門之外，在新城開發(fā)建設(shè)的終極目標(biāo)上不顧“以人為本”的城市化現(xiàn)實(shí)需求，眾多“鬼城”的復(fù)活終將只是一廂情愿的美好希冀。
報(bào)告最后指出，“中國新城建設(shè)狂歡之后的精疲力竭，必將為我們城市發(fā)展史留下一段不堪回首的往事�！�
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