高負債將成為房企“難啃的骨頭”
早報特約評論員 楊紅旭
截至3月23日，滬深兩市共有67家房企發布年報，累計實現凈利潤接近300億元,較2008年同期增長了七成左右。與此同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，有56家公司債務總額明顯增加，有32家資產負債率在70%以上。
上述數據表明，2009年是房地產上市公司大舉借債、大力擴張、大筆賺錢的一年，經歷了2008年的痛楚、擔憂之后，開發商的好日子重新回來，又開始了“大口吃肉、大碗喝酒”的快意生活。
從很大程度上講，房地產開發業，就是一個玩錢的行業。而中國絕大部分的開發商，自有資金并不雄厚，多數靠銀行借款過日子。即便有些大型房企并不差錢，但在高價圈地、高速擴張的“軍備競賽”過程中，錢永遠都不夠花，通過高負債，借力高資金杠桿率，幾乎成為國內房企的不二選擇。
近幾年國內房地產市場一而再、再而三地教育開發商，“人有多大膽，地有多大產”。且不說2003年到2007年全國樓市的持續上升期，但言2008年在國際金融危機與國內經濟下行的雙重壓制下，我國房地產市場出現了近十年來罕見的低迷，此時以萬科為代表的謹慎派房企，紛紛降低負債率，增加現金流，以準備“過冬”，而以保利為代表的央企，卻不斷融資，提速擴張，在全國諸多城市高調拿地。
后來的事實大家都已清楚。保利的逆勢擴張，獲得了大量的低價土地，儲備了豐富的優質地塊，從而在2009年樓市回暖之后，在項目開工量和銷售量上異軍突起，年度業績和利潤增幅遠遠超過萬科等理性房企。另外還有一個典型案例，2008年下半年銷售遇滯之后，綠城并未像很多上市公司那樣對樓盤進行降價促銷，反倒是以較高代價在境外融資，結果同樣證明2009年綠城的房源充足，賣出了好價錢，同時也激勵著宋衛平高調拿地。于是乎，綠城和保利一道，成為中國房地產開發老大寶座的有力競爭者。
從我國城市化進程、經濟增長形勢、人均收入增長、人口結構上考量，理性人士都無法否認我國房地產業還有十幾年快速發展期，所以前些時候，連住房和城鄉建設部部長都表態：我國住房價格還會再漲20年。在此條件下，開發商的好日子似乎還長。
然而，從本質上講，房地產市場屬于準資產市場，而任何資產價格，從來沒有一漲十幾年而不會下跌的情況。2008年8月至2009年2月，70個大中城市房價曾出現過半年的下跌。但相對于2007年和2009年房價漲幅，上述下跌基本上可以忽略不計。
就今年的短期而言，樓市調整、房價下跌，已成為大概率的事件。自去年12月開始的房地產緊縮式調控，已使今年一季度全國樓市再次體驗了什么叫低迷。按此推理，隨著市場的降溫，2008年下半年那種讓房企資金緊張、甚至是潘石屹喊出“房企百日劇變”的情形，會否發生，已經再次成為懸在諸多開發商、尤其是高負債率房企頭上的“達摩克利斯之劍”。
都知道央企不差錢，所以3月16日，兩會剛一結束，北京便有三塊“地王”花落央企，但近日“78家央企被令退出房地產業”的緊張局勢，讓房企深切感受到此番調控，并非玩虛的。另外，國土資源部一再表態整治土地市場的亂象，甚至上海市將土地出讓金的全部繳納時間進一步壓縮到一個月內，已使去年第四季度以來大手筆圈地的開發商感到資金也有些不順手了。
香港地區的房地產市場，比大陸要成熟很多，一批香港地產商可謂經歷過七八個上上下下的房地產市場周期，所以絕大多數港資地產巨頭，都把資產負債率控制在50%以下，低至30%左右的絕非少數。皆因他們知道市場下跌時現金流的重要性，若當前大陸開發商動輒70%~80%的高負債率，遇到香港1997-2003年樓市危機，把小命丟掉，絕對是大概率的事。
去年下半年全國地價飆升、地王頻出之際，房地產開發商中，也有個別憂心忡忡的地產商人，比如王石、潘石屹、易小迪等，而他們的共同特征是，都經歷過1993-1994年海南地產泡沫的破滅，以及1998-1999年的樓市冬天。2010年，中國樓市注定是調整的一年，對于開發商而言，2009年的高利潤不再，而2009年留下來的高負債，卻是塊“難啃的骨頭”。明智者，當思降價促銷，回籠資金頂要緊。
（作者系房產研究人士）
(東方早報)
