中小房企遭遇融資難
李方所在的公司前幾年在西安買(mǎi)了塊地，位置在核心地段，之前西安房?jī)r(jià)一直相對(duì)平穩(wěn)，去年以來(lái)漲幅較大，公司今年打算開(kāi)工，卻突然遭遇房地產(chǎn)調(diào)控政策，中小房企融資不那么方便了。
眼下很多房地產(chǎn)公司開(kāi)始遭遇資金緊張問(wèn)題，一些項(xiàng)目被迫尋找合作方共同開(kāi)發(fā)，而有資金實(shí)力的合作方提出的條件卻越來(lái)越苛刻，民間借貸的利率也大幅上升。
李方找到信托公司，發(fā)現(xiàn)融資成本已經(jīng)接近年息20%了，而民間借貸利率更是在此之上�！斑�是考慮找個(gè)投資方合作開(kāi)發(fā)，以出資比例分享項(xiàng)目股權(quán)。”李方表示，信托和私募機(jī)構(gòu)借款利息太高，只有這種方法，才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，在銀行信貸額度控制、對(duì)中小房企開(kāi)發(fā)貸款有所收緊的背景下，信托公司成了香餑餑。與最近信托產(chǎn)品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%。
“如果加上開(kāi)發(fā)商從信托公司爭(zhēng)取到融資的隱性成本，很多項(xiàng)目的融資成本甚至高過(guò)20%�！鄙钲谝晃恍磐袠I(yè)人士指出，信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢(shì)。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)日前要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備，使得地產(chǎn)企業(yè)曲線融資雪上加霜。
有股份制企業(yè)貸款部審批人表示，中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，如果申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，利息需要上浮相當(dāng)大的比例，不然很難通過(guò)審核。深圳的國(guó)有股份制銀行也表示，若有信用好的機(jī)構(gòu)出面擔(dān)保，利息上浮幅度才能小一些，而這種信用好的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，基本是指央企和大型上市公司。央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，二季度以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了較大變化，今年第二季度銀行開(kāi)發(fā)貸款新增1200億元，遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。
中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開(kāi)始出現(xiàn)掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的中小房企，部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開(kāi)發(fā)商也靠直接出售其股份來(lái)填補(bǔ)資金缺口。
銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋認(rèn)為，受制于調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)公司主要通過(guò)“合作”方式，讓渡一部分土地權(quán)益，或在不影響控股的前提下出售股權(quán)來(lái)獲得資金。
現(xiàn)金回籠壓力驟增
資金壓力逐漸顯現(xiàn)，借助近兩個(gè)月成交回暖之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)始將一些之前延遲上市的項(xiàng)目推出。
8月第一周，廣州就迎來(lái)數(shù)十個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，包括翰林8090HOUSE開(kāi)盤(pán)、逸彩新世界(15.20,-0.09,-0.59%)、金地荔湖城推新品、龍光蘿香悅山開(kāi)放板房。不僅看樓人氣增加不少，成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。
深圳一些新項(xiàng)目也趁勢(shì)迎來(lái)熱銷。8月28日，綠景大公館推出主力戶型88平方米的三居，均價(jià)在13500元/平方米左右，共52套，當(dāng)日售出八成。同日，萬(wàn)科清林徑推出370套新房，均價(jià)12500元/平方米，戶型面積80—130平方米之間，銷售近九成。萊蒙集團(tuán)旗下兩大樓盤(pán)——水榭山和水榭春天也在近期發(fā)售，水榭山推出59套，賣出近50套，水榭春天推出90多套，賣出70多套，合計(jì)回收現(xiàn)金近10億元。為趁著金九銀十回籠資金，深圳南山區(qū)有四個(gè)小戶型新盤(pán)也即將在9月登場(chǎng)。
WIND統(tǒng)計(jì)顯示，按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，A股上市房企上半年末負(fù)債總額高達(dá)8933億元，而總資產(chǎn)合計(jì)為13178億元，整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到67.79%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)為-837.56億元，而上年同期該項(xiàng)目為418億元；同時(shí)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元，而上年同期為548.3億元，現(xiàn)金不斷消耗。
即使是地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其現(xiàn)金回籠壓力也日趨增大。保利地產(chǎn)(12.00,-0.11,-0.91%)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到-233.48億元，萬(wàn)科、金地集團(tuán)(6.64,0.05,0.76%)和招商地產(chǎn)(18.99,-0.18,-0.94%)分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在2009年上半年，這個(gè)數(shù)字分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。
在香港上市的內(nèi)地房企也出現(xiàn)分化，多家地產(chǎn)商在一線城市的樓盤(pán)銷售情況都不如預(yù)期，多數(shù)地產(chǎn)商的最大利潤(rùn)來(lái)源已從一線城市轉(zhuǎn)移至二線城市。富力地產(chǎn)今年制定的銷售目標(biāo)是300億元，中報(bào)顯示調(diào)控措施已使得成交量顯著下跌，上半年銷售完成125億元，相當(dāng)于全年目標(biāo)的42%。同時(shí)富力地產(chǎn)的融資成本上升，今年上半年融資成本上升至4.676億元，較去年同期增加了74%，主要因資本化利息金額減少了1.9億元。而雅居樂(lè)地產(chǎn)迄今仍有土地款13.27億元沒(méi)有付清。
財(cái)務(wù)困境不容小覷
房企資金鏈開(kāi)始緊繃，存貨卻大幅上升，這對(duì)其未來(lái)資金狀況也構(gòu)成威脅�！叭f(wàn)保招金”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨合計(jì)達(dá)到2845億元，相比去年同期大幅增長(zhǎng)55.3%，而今年一季度末存貨才增長(zhǎng)一成有余，存貨急劇增加主要來(lái)自二季度。按照已公布的開(kāi)工竣工面積看，大部分開(kāi)工竣工面積集中在今年下半年。
監(jiān)管部門(mén)近期對(duì)“銀信合作”亮紅燈，也讓開(kāi)發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。據(jù)悉，目前銀信合作理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模已突破2萬(wàn)億元，以信托貸款和信貸資產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)為主。這一規(guī)模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬(wàn)億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要有三塊，其中預(yù)售款占30%，債款20%-30%，對(duì)外籌資大約20%-30%。三個(gè)資金來(lái)源具有非常強(qiáng)的周期性。房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房屋銷售下降，預(yù)售款收入下降，銀行也不敢貿(mào)然放貸，多方面資金來(lái)源同時(shí)遭遇考驗(yàn)。
獨(dú)立地產(chǎn)研究員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院杜麗虹表示，若調(diào)控期小于一年，10%的房企會(huì)面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長(zhǎng)，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。
杜麗虹指出，要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在兩年的低谷，國(guó)內(nèi)上市房企的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財(cái)務(wù)安全底線。其中有30%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財(cái)務(wù)安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的第二年面臨財(cái)務(wù)困境。
8月北京樓市成交快速反彈
通州區(qū)域調(diào)整幅度最大
在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來(lái)之前，北京樓市的成交量已經(jīng)開(kāi)始邁出反彈的步伐。截至8月30日，除經(jīng)適房和限價(jià)房外，北京8月份共成交商品住宅5074套，自新政4個(gè)月來(lái)首次突破5000套。從區(qū)域看，通州區(qū)成為了調(diào)控后最受影響的區(qū)域。8月通州的庫(kù)存上漲幅度遠(yuǎn)超全市平均水平。在成交量下滑的同時(shí)，通州的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了直線下調(diào)。
成交量繼續(xù)回升
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京8月份，商品房各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)環(huán)比7月繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢(shì)。
截至8月30日，北京市共成交期房住宅5152套，環(huán)比7月份上漲了3.92%；成交現(xiàn)房住宅997套，環(huán)比7月上漲了22.17%。除經(jīng)適房和限價(jià)房外，共成交商品住宅5074套，環(huán)比上漲了5.18%。8月份商品房的成交均價(jià)為21060元/平方米，較7月份的21140元/平方米略微下降了0.38%。自房地產(chǎn)調(diào)控政策推出以來(lái)，北京市商品房的成交均價(jià)已經(jīng)從4月份的23850元/平方米下降了11.7%。
由于月底一般處于商品房簽約的高峰期，僅從8月23日至8月29日的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京一周內(nèi)總成交商品房期房達(dá)到了3466套，環(huán)比上一周增長(zhǎng)了90%，而代表樓市情況的住宅(除經(jīng)適房和限價(jià)房)的總成交也達(dá)到了1517套，環(huán)比上一周上漲了53%。
中原地產(chǎn)研究員張大偉認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)4個(gè)多月來(lái)，積壓了比較多的需求。這部分需求在個(gè)別項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)時(shí)就明顯開(kāi)始放量。最近低價(jià)盤(pán)入市從而帶動(dòng)成交量上升就是明顯的例子。
通州成調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”
如果要盤(pán)點(diǎn)今年年初北京樓市價(jià)格上漲最具代表性的地方，通州區(qū)無(wú)疑將成為首選。受通州新城規(guī)劃的帶動(dòng)，通州區(qū)的房?jī)r(jià)由每平方米一萬(wàn)多元的價(jià)格直接上漲到兩萬(wàn)多元。然而短期內(nèi)的房?jī)r(jià)暴漲并不具有持續(xù)性，隨著調(diào)控政策出臺(tái)并深入，通州區(qū)的成交量開(kāi)始直線下滑，房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了大幅調(diào)整。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月底，通州年內(nèi)供應(yīng)的住宅項(xiàng)目為21個(gè)，提供住宅總量為6578套。不過(guò)，在今年前八月，該區(qū)域僅簽約住宅3178套，總銷售率僅為48.3%。特別是新政以后的大部分預(yù)售項(xiàng)目簽約率不足5%。8月份，通州依然在售的18個(gè)項(xiàng)目中，總簽約123套，其中8月初開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目各簽約了45和55套，其余16個(gè)項(xiàng)目合計(jì)僅簽約23套。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，8月底通州的期房存量達(dá)到了14501套，相比月初的12651套上漲了14.6%，庫(kù)存上漲速度遠(yuǎn)超全市水平。目前通州的庫(kù)存量占全市的比重從月初的20.4%上漲到了月底的21.5%。
由于成交量持續(xù)低迷，部分通州樓盤(pán)項(xiàng)目選擇加大促銷力度，或是低價(jià)開(kāi)盤(pán)。例如，近期通州某樓盤(pán)計(jì)劃在9月份推出865套房源，總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，而開(kāi)盤(pán)價(jià)計(jì)劃在1.6萬(wàn)元/平方米左右，比周邊一些二手房?jī)r(jià)還要低。此前領(lǐng)漲到2.5萬(wàn)元/平方米的個(gè)別項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在9月初推出后期樓盤(pán)，憑VIP卡最低購(gòu)房?jī)r(jià)為15800元/平方米，直接下調(diào)近萬(wàn)元。
張大偉表示，通州之前的價(jià)格上漲過(guò)快，很多項(xiàng)目在新政前高價(jià)時(shí)提前開(kāi)盤(pán)，而在新政后出現(xiàn)了短暫的斷檔期。隨著持續(xù)4個(gè)多月的低迷銷售，開(kāi)發(fā)商資金壓力明顯增加，后續(xù)純新盤(pán)的增多將使通州最有可能成為9月商品房?jī)r(jià)格跳水的區(qū)域。
上海樓市供應(yīng)量創(chuàng)新高
“金九銀十”前夕，上周(8月23日-8月29日)上海市商品住宅供應(yīng)量激增到45.6萬(wàn)平方米，是前一周的2.73倍，也是今年新增供應(yīng)量最高的一周。
同時(shí)，9月上海在售樓盤(pán)中有159個(gè)樓盤(pán)推出優(yōu)惠措施，開(kāi)發(fā)商們正準(zhǔn)備搶灘“金九銀十”。
銷售穩(wěn)定供應(yīng)激增
據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積為17.4萬(wàn)平方米，環(huán)比前周微漲1%，連續(xù)三周維持在17萬(wàn)平方米左右；上周上海商品住宅成交均價(jià)為21333元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲6%，突破2.1萬(wàn)元大關(guān)。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的臨近，一些均價(jià)在2-3萬(wàn)元之間的中檔項(xiàng)目也紛紛入市，這一價(jià)位的項(xiàng)目在上周的成交榜前十中占據(jù)五席，最終導(dǎo)致上海樓市均價(jià)進(jìn)一步上升。
商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)到45.6萬(wàn)平方米，相當(dāng)于前周的2.73倍，是今年以來(lái)新增供應(yīng)量最高的一周。外環(huán)以外的公寓項(xiàng)目依然是新增供應(yīng)的主力，占據(jù)了34.1萬(wàn)平方米。上周嘉定新城更有兩個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，達(dá)到58240平方米，也為上周供應(yīng)面積最大的區(qū)域，可見(jiàn)9月、10月份嘉定新城競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。
優(yōu)惠促銷迎戰(zhàn)旺季
幾乎與供應(yīng)量猛增相呼應(yīng)的是，9月份上海的優(yōu)惠促銷盤(pán)也在增加。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)樓盤(pán)庫(kù)統(tǒng)計(jì)的資料，8月份上海在售樓盤(pán)中有優(yōu)惠的樓盤(pán)為142個(gè)，而9月份這一數(shù)字?jǐn)U大到了159個(gè)。
由于最近一段時(shí)間打折促銷的樓盤(pán)都賣得較好，嘗到甜頭的開(kāi)發(fā)商們似乎正在把降價(jià)的趨勢(shì)愈演愈烈，優(yōu)惠幅度似乎進(jìn)一步擴(kuò)大，9折樓盤(pán)已經(jīng)不稀奇，8折樓盤(pán)開(kāi)始涌現(xiàn)，單價(jià)千元優(yōu)惠隨處可見(jiàn)。許多上海知名開(kāi)發(fā)商，如綠地、大華、保利、金地等，旗下在售樓盤(pán)幾乎全線都有優(yōu)惠，但優(yōu)惠主要集中在外環(huán)區(qū)域。
“金九銀十”這一重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)即將到來(lái)，而上海傳統(tǒng)的“假日房展”也將揭開(kāi)面紗。自去年5月份的“假日房展”開(kāi)始，已經(jīng)有連續(xù)3屆的“假日房展”幾乎難覓優(yōu)惠，但今年10月的房展會(huì)上，似乎有一場(chǎng)價(jià)格大戰(zhàn)即將打響。目前上海在售樓盤(pán)優(yōu)惠促銷提前試探市場(chǎng)反應(yīng)。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，在最近幾周成交量趨于穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，各開(kāi)發(fā)商為了在傳統(tǒng)的“金九銀十”中獲得良好銷售業(yè)績(jī)，紛紛推出新盤(pán)。但是近期成交量反彈是建立在新盤(pán)低價(jià)入市基礎(chǔ)上的，如果開(kāi)發(fā)商期盼九、十月份成交量回升而再次大幅上調(diào)售價(jià)，那么迎來(lái)下一輪更嚴(yán)厲的調(diào)控將為期不遠(yuǎn)。
券商：成交低位放量 價(jià)格橫盤(pán)概率大
上周，35個(gè)重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅125.14%，福州次之。10個(gè)重點(diǎn)城市中，武漢、天津、重慶和深圳環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上漲。近期發(fā)布的券商研究報(bào)告認(rèn)為，受剛性需求釋放推動(dòng)，主要城市商品房成交量低位放量，而房?jī)r(jià)在小幅下跌后，橫盤(pán)的概率較大。
長(zhǎng)城證券認(rèn)為，最近幾周內(nèi)，重點(diǎn)城市銷量出現(xiàn)了持續(xù)回升，且增速?gòu)囊晃粩?shù)上升到兩位數(shù)，樓市回暖跡象凸顯。樓市新政出臺(tái)兩月后，6月銷量迅速跌至2009年一半(與2008年持平)水平；隨著7-8月供應(yīng)量的上升和開(kāi)發(fā)商定價(jià)更加合理，樓市銷量逐步回升。在7月份陸續(xù)有大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小幅試探性降價(jià)(降幅在10%左右)取得較好銷售業(yè)績(jī)后；8月份開(kāi)發(fā)商降價(jià)的行為減少，而按捺不住的自住投資需求主動(dòng)出手則增加。受此影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌將十分有限，下一階段樓市量升價(jià)平甚至價(jià)漲的概率會(huì)比較大。
國(guó)泰君安認(rèn)為，近期，一二線城市主流城市整體銷量繼續(xù)環(huán)比上升，主要是新增供應(yīng)量開(kāi)始逐漸釋放，同時(shí)前期價(jià)格有所調(diào)整帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)力。目前行業(yè)所處階段是“降價(jià)者旺銷，不降價(jià)者滯銷”。短期內(nèi)，量?jī)r(jià)之間可能反復(fù)，背后是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、購(gòu)房者、政府之間的反復(fù)利益博弈。而新增供應(yīng)量的上升將導(dǎo)致短期銷量回升，但是若房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭重現(xiàn)，加上信貸政策繼續(xù)嚴(yán)厲，被實(shí)質(zhì)性傷害的購(gòu)買(mǎi)力得不到修復(fù)，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商銷售情況再次下降，拉長(zhǎng)行業(yè)調(diào)整周期。“金九銀十”能否出現(xiàn)主要取決于開(kāi)發(fā)商是否愿意真的降價(jià)，預(yù)計(jì)9月份市場(chǎng)“量增價(jià)平”溫和走高。
國(guó)泰君安認(rèn)為，調(diào)控將維穩(wěn)，并繼續(xù)保持嚴(yán)厲。長(zhǎng)城證券也指出，現(xiàn)階段，管理層仍在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策絕不放松，比如第三套房貸的暫停發(fā)放、國(guó)土部嚴(yán)查囤地、北京深圳等地開(kāi)始建立新房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度。如果樓市朝著今年1-3月的情況演變，則年底預(yù)期的政策放松將成為泡影。
