第一財經(jīng)日報報道 接近監(jiān)管層人士透露，監(jiān)管機構已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調研，由于大型房企集團關聯(lián)結構復雜，信息嚴重不透明，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊等原因，監(jiān)管部門要求各家銀行嚴控大型房企集團貸款風險。
這一監(jiān)管層的最新動態(tài)被業(yè)界解讀為房地產(chǎn)開發(fā)貸款又將受到限制的信號。
銀監(jiān)會調研60家大型房企
銀監(jiān)會的調研報告顯示，60家房企中，有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%。同時60家房企共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過90%。
房企集團多頭授信風險成為風險排查中較為突出的問題，集團內互保現(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。
從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。
針對銀監(jiān)會近期密集調研大型房地產(chǎn)企業(yè)集團一事，某城商行一支行行長對《第一財經(jīng)日報》表示，銀監(jiān)會對大型房地產(chǎn)企業(yè)集團貸款的要求只是一個框架性的意見，并不意味著短期內會出臺具體政策去收緊信貸。
“監(jiān)管層今年已經(jīng)對銀行信貸額度進行了控制，大部分銀行都是按照年初制定的信貸額度在進行投放，總行并未明確要求房地產(chǎn)貸款的占比要控制到多少。”該人士表示，目前距離年關已近，在剩余的一個多月時間里，本來銀行信貸就已不多，因此對房地產(chǎn)貸款的影響不會很大。如果明年監(jiān)管層針對大型房地產(chǎn)企業(yè)集團出臺嚴厲措施，屆時的影響效果才會顯現(xiàn)。
持這種看法的銀行界人士較多。某股份制銀行分行行長也對本報表示，這并不意味著銀監(jiān)會要求收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，而是銀監(jiān)會在給銀行提示風險。銀行可根據(jù)這些信號，檢視自己在房地產(chǎn)上的貸款結構，據(jù)此做出相應調整。
據(jù)了解，監(jiān)管部門要求銀行業(yè)實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成；對集團內部關聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關聯(lián)交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金；嚴格控制貸款關聯(lián)擔保，禁止互保。
同時，對于存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管部門要求銀行應密切關注其經(jīng)營狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應及時采取保全措施。
提示銀行風險
某股份制銀行公司業(yè)務部內部人士對本報表示，今年銀行總體信貸規(guī)模收緊，不僅僅影響到房地產(chǎn)板塊。基于房地產(chǎn)調控的密度，今年銀行對房地產(chǎn)板塊更加關注，更加敏感。“因此對銀行來說，今年對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的選擇空間會更大一些，以前是很多房地產(chǎn)企業(yè)來貸款，基于同業(yè)競爭，大部分都能獲批。”
上述分行行長則表示，近幾年，房地產(chǎn)新增貸款余額占比一直在上升，銀監(jiān)會的精神是讓銀行在房地產(chǎn)貸款上更加理性和謹慎。
該人士還表示，從更大方面來講，銀監(jiān)會從今年年初就提出銀行要實行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，加大對經(jīng)濟適用房、廉租房和小戶型自住房的信貸支持。自4月份房地產(chǎn)新政出臺以來，每次政策出臺都會重申這一意見，意味著房地產(chǎn)調控的思路越來越明確。“這也表示，房地產(chǎn)調控并非就是要收縮房地產(chǎn)貸款，而是要優(yōu)化貸款方向，使其更符合城市化進程。在個貸上，也是這樣，差別化的信貸政策是鼓勵自住和改善型住房，抑制投資。”
集團授信控制升級
針對大型房企集團的金融風險積聚問題，銀監(jiān)會將其年初以來便著力推行的“名單制”管理方式再度加碼，將資質較優(yōu)的大型房地產(chǎn)集團也納入監(jiān)管范圍。
“銀監(jiān)會早已經(jīng)要求對房地產(chǎn)貸款實行名單式管理，目前我們銀行要求，只有在名單上的企業(yè)才能貸款；如果不在名單上，但項目資質又特別好的房地產(chǎn)貸款，要拿到總行去審查。”一位股份制銀行分行行長對本報表示，實施名單式管理的原因就在于，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)涉及到大額授信，都是通過集團整體授信來做的，由總行對大型房地產(chǎn)企業(yè)總部對口進行，但是這種授信不封閉，因此造成很多大型房企囤地、項目之間資金挪用和混用等情況，因此設定名單以刪除部分風險較大的房企。
今年1月，銀監(jiān)會明確提出，對經(jīng)銀行調查發(fā)現(xiàn)和（或）經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地捂房行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放新增貸款。4月，“國十條”出爐后，監(jiān)管層明確要求，商業(yè)銀行須重視開發(fā)企業(yè)資質、業(yè)績和信用度，在全行實行開發(fā)商企業(yè)名單式管理。
最近，監(jiān)管層再度對存在土地閑置的開發(fā)商貸款提出警示，要求商業(yè)銀行積極配合國土資源部門開展的閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地信息，對閑置土地信息和其他相關信息漠然處之、不作為的銀行業(yè)金融機構，其主要負責人需向監(jiān)管部門寫出書面說明。
另一位股份制銀行相關負責人則表示，監(jiān)管層從前年開始就已要求銀行對大型房地產(chǎn)企業(yè)進行集團授信，并非此次調研后第一次要求。“這個集團授信是虛的，總體授信后再看各個具體項目，對其在總體授信額度下具體授信。比如對某房企集團總體授信100億元，該集團一年有10個項目上馬，則要看具體每個項目的資質，比如銀行會預測其未來銷售前景如何，以此來對每個項目分給不同的貸款額度。”該人士表示，但這一兩年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)集團授信的要求更加嚴格。（秦麗萍 韓婷婷）
