金秋九月，樓市涼颼颼，開(kāi)發(fā)商心慌慌，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)“狼真來(lái)了” ？房?jī)r(jià)下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可該來(lái)的，總是要來(lái)。如果說(shuō)8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌意味著大勢(shì)確立，9月正式開(kāi)跌則是大概率事件。

    “死扛的開(kāi)發(fā)商可能拼一把”、“不少在售樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)”、“買(mǎi)房零首付”、“一萬(wàn)可抵十萬(wàn)誠(chéng)意金”、“全民團(tuán)購(gòu)8.8折”....。.唯恐“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，各地在猛推供應(yīng)量的同時(shí)，一場(chǎng)大幅度的降價(jià)正在醞釀中。

    正值樓市調(diào)控最嚴(yán)之年的最后一個(gè)樓市旺季，本報(bào)記者兵分多路，深入第一線探尋拐點(diǎn)下的樓市變局，并從今日起陸續(xù)推出相關(guān)報(bào)道。

    房?jī)r(jià)真的挺不住了。

    史上最嚴(yán)調(diào)控之年的最后一個(gè)樓市旺季，“金九銀十”已近中局，供給正在井噴，需求或持續(xù)觀望，或被取消了購(gòu)房資格。在一個(gè)“去投資”而“純自用”的變局時(shí)代，樓市降價(jià)已經(jīng)不可避免。

    供應(yīng)激增VS成交慘淡

    樓市到了最微妙時(shí)期

    9月份第二、三周，沈陽(yáng)、哈爾濱、北京、廣州等多個(gè)地區(qū)的秋季房展會(huì)陸續(xù)開(kāi)幕，長(zhǎng)春等諸多城市也紛紛為“十一”黃金周前后開(kāi)幕的房展會(huì)宣傳造勢(shì)。而我們看到的卻是清一色的供給激增和成交慘淡。

    9月16日開(kāi)幕的哈爾濱房展會(huì)共有110家單位參展，涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)85家，參展開(kāi)發(fā)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目6萬(wàn)余套，面積680余萬(wàn)平方米。其中，新近開(kāi)盤(pán)銷售項(xiàng)目20個(gè)，為歷屆展會(huì)參展新項(xiàng)目最多的一次。

    在9月15日沈陽(yáng)房展會(huì)上，展出的房源全部為商品住宅項(xiàng)目，41家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出了51個(gè)高中檔樓盤(pán)，可售商品房13283套。

    更大的供給量出現(xiàn)在長(zhǎng)春。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，僅9月10日、11日兩天，長(zhǎng)春商品房新增可售房源就有2436套，超過(guò)27萬(wàn)平方米。而長(zhǎng)春8月份全部商品住宅的新增供應(yīng)量也不過(guò)17.5萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)套數(shù)1668套。成交套數(shù)4145套，成交面積38.14萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，僅10日、11日兩天的新增供給，就相當(dāng)于上月長(zhǎng)春60%的銷售總量。

    如此供大于求的失衡局面仍在繼續(xù)擴(kuò)大。在中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司分析師看來(lái)，如果供給持續(xù)這樣擴(kuò)大下去，降價(jià)是不可避免的。

    “樓市已經(jīng)到了最微妙的時(shí)期，大幅的房?jī)r(jià)變化可能就會(huì)在近期出現(xiàn)。”該分析師表示。

    存量過(guò)大VS資金緊張

    開(kāi)發(fā)商醞釀大幅降價(jià)

    據(jù)記者調(diào)查，與二、三線城市相比，一線城市的供給更為嚴(yán)峻，逼近歷史新高庫(kù)存正成為開(kāi)發(fā)商“不能承受之重”。

    來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假后，北京期房住宅庫(kù)存為74023套、現(xiàn)房住宅庫(kù)存為38134套，合計(jì)庫(kù)存總量為112157套。相比端午節(jié)小長(zhǎng)假后的101985套，住宅庫(kù)存上漲了超過(guò)萬(wàn)套。按照9月上旬商品房住宅簽約1459套計(jì)算，目前11.2萬(wàn)套庫(kù)存消耗需要超過(guò)25個(gè)月。

    盡管供給量不斷放大，需求卻毫不領(lǐng)情，持續(xù)觀望。在北京、廣州等房展會(huì)上，多數(shù)上演“問(wèn)詢多于下單”的虛熱場(chǎng)面。

    更不容忽視的是，擋在投資客面前的限購(gòu)令像一把利刃有效切斷了房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

    縱觀這一輪秋季房展會(huì)，來(lái)自北京、廣州等多數(shù)城市的購(gòu)房者反映，其實(shí)房?jī)r(jià)絕對(duì)值下降并不多。不過(guò)，從趨勢(shì)上看，降價(jià)正變得普遍，且幅度在擴(kuò)大，花樣也更多。除了全款購(gòu)房九七折、貸款購(gòu)房九八折等相對(duì)“傳統(tǒng)”的優(yōu)惠促銷方式外，一些原本價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤(pán)還出現(xiàn)了“買(mǎi)房零首付”、“一萬(wàn)可抵十萬(wàn)誠(chéng)意金”、“全民團(tuán)購(gòu)8.8折”等五花八門(mén)的促銷活動(dòng)。廣州市更由房地產(chǎn)協(xié)會(huì)牽頭組織了“讓利1平方米”的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠，并得到十余家開(kāi)發(fā)商響應(yīng)。

    而根據(jù)記者調(diào)查，目前的降價(jià)其實(shí)只是大幅降價(jià)的前夜。更多房企在10月至明年上半年，將著手作出大幅降價(jià)的準(zhǔn)備。“我們現(xiàn)在手里有近400萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存，肯定要以跑量為主，市場(chǎng)價(jià)賣7000元/平方米，我們以5000元起價(jià)。”哈爾濱一家大型地方房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

    專家預(yù)計(jì)，從各種數(shù)據(jù)上看，目前市場(chǎng)供需矛盾扭轉(zhuǎn)，限購(gòu)對(duì)需求抑制效果明顯，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，未來(lái)一定有更大的促銷沖動(dòng)。

    花樣年集團(tuán)總裁潘軍預(yù)計(jì)，今年底或明年初房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)迎來(lái)第一輪倒閉潮，并購(gòu)也將越來(lái)越多。

    上海

    中高端住宅價(jià)格松動(dòng)明顯

    滬上樓市保價(jià)防線告破

    隨著調(diào)控深入，上海中高端公寓價(jià)格下降趨勢(shì)正明顯放大，并將引領(lǐng)更大范圍的降價(jià)預(yù)期。

    “近期房東急拋樓盤(pán)大量出現(xiàn)。高端物業(yè)的二手房投資客正在積極出貨。”位于上海靜安區(qū)的一家住商不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人告訴記者。這家門(mén)店主要代理中凱城市之光、靜安楓景、國(guó)際麗都城等幾個(gè)上海市中心知名高端物業(yè)。

    據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，急拋房源主要集中于江浙投資客，一套總價(jià)700余萬(wàn)元的物業(yè)，議價(jià)空間高達(dá)20至50萬(wàn)元不等。“毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在是絕對(duì)的買(mǎi)家市場(chǎng)。”經(jīng)紀(jì)人表示。

    究其原因，限購(gòu)令和銀行信貸的緊縮是房?jī)r(jià)下行的最重要推手。

    “如果你是非本市戶籍，又已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了兩套房產(chǎn)，那不好意思，除了以公司名義外，你沒(méi)有資格買(mǎi)房。”上海住商不動(dòng)產(chǎn)這位業(yè)務(wù)人員這樣解釋“限購(gòu)”的威力。“以公司名義買(mǎi)房又有問(wèn)題，一是不能貸款，二是公司一旦注銷，一定要在之前轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，不然等同于法人自然死亡，房產(chǎn)歸屬會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”

    銀行信貸的緊縮也將一些剛性購(gòu)房者擋在門(mén)外。購(gòu)房人李巖(化名)告訴記者，他原本打算購(gòu)買(mǎi)中凱城市之光一套三室二廳的房子，與房東也已經(jīng)簽訂購(gòu)房協(xié)議。不過(guò)，在銀行最后審貸環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槠淦拮有庞每ǔ霈F(xiàn)多次逾期，影響其信用評(píng)級(jí)，較之前計(jì)劃少貸180萬(wàn)元。最后，因?yàn)槔顜r無(wú)力多交180萬(wàn)元首付，只能違約解除購(gòu)房計(jì)劃。到現(xiàn)在，李巖與房東的違約糾紛仍未和解。

    一手房市場(chǎng)上，上海房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)也已經(jīng)顯現(xiàn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日至9月20日期間，上海持續(xù)成交的新建商品住宅項(xiàng)目共有208個(gè)，如追蹤其逐月價(jià)格變化，則發(fā)現(xiàn)均價(jià)環(huán)比下降的盤(pán)數(shù)由7月時(shí)的100個(gè)擴(kuò)大至9月期間(截至9月20日，下同)的114個(gè)，降價(jià)樓盤(pán)占總供給比例為55%。而這些增加的降價(jià)盤(pán)環(huán)比降幅多在10%以上。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，新盤(pán)降價(jià)同時(shí)，也在無(wú)形中影響著市場(chǎng)預(yù)期，使得買(mǎi)家對(duì)后市的看空情緒升溫。截至9月20日，全市共有29.02萬(wàn)平米新建商品住宅成交，僅為同期供應(yīng)水平的60%。

    銷售不暢正導(dǎo)致上海可售房源的不斷積壓。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日，上海可售一手住宅面積達(dá)到829萬(wàn)平方米，接近歷史高位，目前的存量房去化周期超過(guò)13個(gè)月。

    北京

    最多跌了近三成

    京城房?jī)r(jià)“真摔”蔓延

    最高24000元/平方米，現(xiàn)在跌到了17000元/平方米，這就是北京通州某樓盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。

    金秋9月，本報(bào)記者實(shí)地探訪了北京多個(gè)地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)“真摔”成了最直觀的感受。盡管這種實(shí)質(zhì)性下降的蔓延態(tài)勢(shì)正越來(lái)越強(qiáng)化，但購(gòu)房者似乎并不急于出手，二手房中介門(mén)店門(mén)可羅雀，“量?jī)r(jià)齊跌”已經(jīng)讓人感覺(jué)到一絲秋天的寒意。

    遠(yuǎn)中心地區(qū)：

    房?jī)r(jià)下降接近30%

    從天安門(mén)一直向東約25公里，就是通州云景里小區(qū)，在2009年、2010年北京樓市最火爆的時(shí)候，這里的商品房均價(jià)在20000元/平方米左右。而目前這里的二手房?jī)r(jià)格，大都已經(jīng)降到15000-16000元/平方米。

    上周日上午10點(diǎn)左右，記者在天安門(mén)乘地鐵1號(hào)線，再倒八通線，到梨園站下車時(shí)已經(jīng)11點(diǎn)出頭。雖然一路上乘車的人越來(lái)越少，顯得人氣不旺，但是一出地鐵口，卻是一片人頭攢動(dòng)的喧鬧景象，往南走200多米，就進(jìn)入了云景里小區(qū)。

    “這是通州最繁華的一條街，購(gòu)物、餐飲各種服務(wù)配套應(yīng)有盡有。”21世界不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店李經(jīng)理說(shuō)，目前云景里有一套急著出手的特價(jià)小戶型房，“50平方米，89萬(wàn)，均價(jià)每平方米為17000元多，挺劃算的。”

    “價(jià)格這么高還劃算呀，聽(tīng)說(shuō)這邊的房子均價(jià)也就15000-16000元。”記者以購(gòu)房者的身份問(wèn)道。

    “你知道這房子最高時(shí)報(bào)價(jià)多少嗎？24000元/平方米！現(xiàn)在是業(yè)主有點(diǎn)著急了，所以才掛這個(gè)價(jià)格出手的。”李經(jīng)理說(shuō)。

    “價(jià)格低的也有，有的房子均價(jià)甚至能到每平方米12000元，但是戶型往往不好，您看旁邊還有其他中介公司，情況都差不多。”

    記者隨后以購(gòu)房者身份又走訪了鏈家、我愛(ài)我家、天興苑等幾家中介公司，了解到的情況卻不盡相同，云景里小區(qū)的房子報(bào)價(jià)沒(méi)有再高過(guò)17000元/平方米的，大都集中在15000-16000元/平方米，顯然此前的所謂“特價(jià)房”并不便宜。

    “市場(chǎng)最好的時(shí)候，通州梨園附近的房子均價(jià)每平方米都在19000-21000元之間，總的來(lái)看目前房?jī)r(jià)平均下降了5000元/平方米左右。”鏈家地產(chǎn)新時(shí)尚街區(qū)店一位工作人員說(shuō)。對(duì)此，附近了其他中介人士也大都如是說(shuō)。

    記者通過(guò)實(shí)地調(diào)研綜合來(lái)看，北京通州梨園的房子已經(jīng)實(shí)質(zhì)下降，平均降幅23.8%-26.3%，個(gè)別房子的最高降幅甚至達(dá)到近30%。