開發(fā)商漲價的心態(tài)明顯 同時擔心政策壓力
不少樓盤選擇在上周六開盤，記者走訪后發(fā)現，各樓盤價格漲幅相對去年12月份溫和一些，由于淡季和政策影響的因素，購房者買漲不買跌的心態(tài)目前已有顯露跡象，開盤即售罄的樓盤已經不多，而中低價位樓盤依然有漲價和搖號的現象。
開盤售罄樓盤較少見
記者走訪了上周開盤的唐巢、第三區(qū)、華遠九都匯、紅璽臺等熱點項目，開盤即售罄現象不再普遍，多數樓盤還有房源在售。
紅璽臺的小戶型售完，但是大戶型三居雖然是首次公開發(fā)售，也只推出了一棟樓的三分之一，24套，但是到開盤的第二日，銷售員表示還有近半的房源可以選擇；華遠九都匯只推出了20余套新房源，開盤第二天，銷售員表示大多數戶型都還可以挑選；唐巢開盤當日售出六成左右的房源。
也有一些樓盤排號狀況較理想，如天潤福熙大道18日、19日為搖號日，排號已近3000人；凱德錦繡正在排號中，開發(fā)商表示，人數已經達到4000人，而一期房源僅400多套。
大漲樓盤自稱“補漲”
“你們的價格是4萬幾？”在紅璽臺的銷售現場，不少買房人對于該項目精裝修送部分家電的高端戶型低于4萬的價格感到比較意外。
盡管覺得區(qū)域內房價應該在5萬以上，華遠集團總裁任志強也一直在強調房價會繼續(xù)大幅上漲，但是上周末公司旗下位于燕莎的華遠九都匯開盤，價格只定在4萬元/平米左右，并且有優(yōu)惠。現場的買房人表示，這個價格也不算低，不過就地段而言，太陽宮更偏遠的位置，普通住宅的價格也達到了這樣的水平，開發(fā)商銷售價格保守，可能源于近期高端項目銷售進展不如以前。
調查中也發(fā)現了個別樓盤繼續(xù)大漲的現象，第三區(qū)新開的價格比四個月前漲了萬元，達到26000元/平米的單價，此前買房人大呼意外，投資客甚至考慮借機出手，但是苦于沒有房產證。銷售人員表示，主要是周邊的樓盤此前已經大幅上漲，五環(huán)樓盤進入2萬時代，開發(fā)商要“補漲”。對于這樣的現象，買房人出現了更明顯的觀望。
1月上半月成交下降
據北京市房地產交易管理網的數據計算，2010年1月1-15日，商品住宅期房的成交數據為3015套，而12月份最后15日的成交量為5451套，相比而言，1月上半月的成交量下降幅度達到45%；
北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2009年1月1-15日，北京市商品住宅期房的成交量為3196套，與去年同期相比，今年一月份的成交量同比下跌約為6%。
中原地產的統計還顯示，1月上半月，全市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月上半月日均532套下降56.6%。
■ 現場探訪
唐巢 開盤當天售出約六成
1月16日上午，位于建國門外大街建華南路的唐巢開盤。此次該項目共推出80套房源，據開發(fā)商統計，開盤當天共認購了52套。
早上9點，記者趕到開盤現場。雖然離正式開盤還有1小時，不過大堂已經圍坐了不少手里拿著戶型圖的購房者。記者了解到，該項目為70年產權的精裝修酒店式公寓，目前已經是現房，開盤均價32000元/平米，戶型面積為45平米至112平米之間，開盤時有10萬抵30萬的優(yōu)惠。
一位陳先生告訴記者，自己主要是看中唐巢的地段和升值潛力，準備買一套，既可以自住也可以作為投資。而他旁邊的張女士則說，自己想買一個朝北的小戶型，用于出租。還有一位劉先生告訴記者，自己此前已經在國海廣場買了一套，前些天發(fā)現這里的價格相對比較實惠，所以想再投資一套。劉先生說，“不遠的長安驛，已經賣到41000元了，而這里賣32000元，感覺還是比較劃算的”。
“我們項目的投資性客戶占到80%”，開發(fā)商美華集團相關負責人表示，唐巢最大的亮點在于位置優(yōu)越，項目緊挨長安街，離賽特購物中心僅100多米，除了地段稀缺外，項目還有一大賣點是比較合理的定價，精裝修送家電32000元/平米，總價154萬/套起，與周邊項目相比有一定的價格優(yōu)勢。
不過，記者在現場也碰到了準備看看再說的購房者。“都說現在已經到了政策密集出臺期了，不知道這次政策會調控到什么程度，還是先看看，等形勢明朗了再決定買不買吧”，一位張先生如是說。
天潤福熙大道 內部認購了四分之一
20日，為位于北五環(huán)的天潤福熙大道第一天選房的日子，業(yè)務員小郭忙著接待客戶，電話響個不停。他表示，對于此次沒有排號的消費者只能等到春節(jié)過后排號等待再開盤。
上周末，得到消息可能16日正式開盤的消費者紛紛來到天潤售樓處。但現場工作人員表示，18日、19日才是搖號日，且沒有排號的消費者無法參加搖號，排號的已有近3000人。一位前來看盤的女士表示，她本人住在附近，看中了天潤福熙大道140平米左右的三居戶型，之前沒有參加排號，看來想買已經來不及了，只能再等兩個月了。
天潤置地集團營銷中心總負責人周剛昨日表示，目前開盤的兩棟樓均價分別為19300元/平米和18500元/平米。而春節(jié)后再開盤的樓號、數量均未確定，同時他還表示，天潤的目標客戶群為有改善性住房需求的消費者，房源也會有針對性地推出。
天潤福熙大道位于北京華貿城對面，頗受購房人關注。據記者了解，該項目早在去年11月就多次傳出開盤消息，但直到本月20日才進行搖號，且搖號之前先進行了內部認購，半棟樓被消化一空，其實此次推出的只有約1.5棟樓。
紅璽臺 開盤當日銷售近半
1月16日，太陽宮新樓盤紅璽臺二次開盤，在三居主打的10號樓中，推出了中間的三分之一部分，銷售員稱有24套。在該項目正式推出之前，曾有消息稱其價格將不低于4萬元，加上與該項目處于同一地塊的太陽公元現在的售價也突破了4萬元，不少人進入售樓處的第一句話就是：這一期的售價是4萬幾？
不過，該樓盤實際的價格是36000元/平米上下，根據層高的不同，低層的產品價格在35000元/平米左右，上期不公開發(fā)售的房源價格只有32000元/平米左右，主要是對關系戶銷售。該項目定位為精裝修，配送部分電器。
現場銷售負責人表示，春節(jié)后再開盤價格將繼續(xù)上漲，預計達到4萬元的水平，而且該項目的樓王產品價格將突破5萬元；最近兩次開盤的價格相對較低，主要的原因是新盤的前期，需要為后期的產品留下漲價空間，低開高走是比較常見的開盤思路。
17日，記者在售樓處了解到，10號樓開盤一天銷售大約一半的房源，多位買房人表示，該項目的價格屬于相對較低的水平，體現了開發(fā)商謹慎的心態(tài)，但是鑒于當前樓市已經普遍大漲，相對較低的價格也是高價，如果樓市整體醞釀調整，單個樓盤的價格支撐力還是很有限的。
21日，記者再次致電該項目售樓處，銷售人員表示，16日推出的24套還剩8套房。買房人王先生表示，春節(jié)后不少項目都會考慮漲價開盤，如果是2萬元以下樓盤，可能比較適合現在購買，3萬元以上的樓盤繼續(xù)大漲的可能性不大，想多看幾個項目再做決定。
第三區(qū) 二期開盤現場人數大減
去年10月，位于馬連道的第三區(qū)一期開盤時，以16600元/平米的區(qū)域低價入市，吸引數百人到場排隊購房，當天銷售金額7億。與此形成對比的是，上周六第三區(qū)第二次開盤，均價漲至26000元/平米，到場認購人數大幅減少。據接近開發(fā)商的人士透露，二期很多房源已被提前內部認購，而由于對外公開的售價大幅上漲，令買房的人數減少。
對漲價的原因，第三區(qū)的銷售人員表示，一期開盤的時候就是低價入市，低開高走是正常的；目前通州的房價都到兩萬了，而第三區(qū)是在西南三環(huán)，位置不可同日而語。
“真沒想到，不到4個月就漲了10000元/平米，”當日，來到現場的陳先生對記者表示，他是一期的購房人，當時買的價格是16000元/平米，這個價格比當時區(qū)域在售的華潤紅山世家25000元/平米的均價低很多，這是促使他出手買房的重要原因。
陳先生說，他買第三區(qū)就是為了投資，因為這種50年產權、戶型面積偏小的商住項目并不適于自己居住，現在已經漲了1萬了，轉手就能賺幾十萬。因此他想盡快套現，來現場看看有沒有人愿意買他的房子。
不過，當天來到現場的數位購房人表示，他們是從一期就開始排號了，26000元這個價格太貴了，已經超出了預期，這次來就是看看，買不買還要再考慮一下。
■ 記者調查
繼續(xù)看漲 同時擔心政策壓力
記者本次調查了東部、北部、西部和東南部的多個計劃在月底，或者3-4月份開盤的開發(fā)商，繼續(xù)看漲樓市，并且計劃在春節(jié)后漲價的開發(fā)商是主流，不過，不做領頭羊，不當出頭鳥的心態(tài)也比較明顯。
開發(fā)商繼續(xù)漲價的心態(tài)明顯
東部樓市進入五環(huán)外時代，六環(huán)樓盤萬元房難求，在此背景下，東部的開發(fā)商成為本次調查中信心最足的部分，四環(huán)外接近3萬元、五環(huán)的樓盤超過2萬元單價，成為不少開發(fā)商春節(jié)后首次開盤的基本目標，最重要的因素是，東五環(huán)內外的供應量明顯不足，已經有不少樓盤2009年就突破了2萬元，在此價格區(qū)間范圍內的開發(fā)商認為漲價是理所當然。
北部項目中，五環(huán)外目前銷售進展最為順利，受到觀望氛圍影響相對較小，價格在2萬元上下，產品多為普通住宅。不過，該區(qū)域已經是2009年漲價最快的區(qū)域，當地的北京華貿城銷售負責人表示，要漲價，但是不會領漲，跟隨區(qū)域內的項目大勢調整價格；西部項目價格本月新開盤已經顯示出驚人的上漲力，有樓盤前后期差價萬元，開發(fā)商稱，此次漲價后，會相對穩(wěn)定一些，但依然考慮上漲。
領漲區(qū)域開發(fā)商忙升級產品
本次調查中，記者還發(fā)現了開發(fā)商的另一個共同行動：升級產品。紅璽臺年后要推樓王，檔次與位置都與目前的10號樓差距較大，有獨立的半封閉空間；太陽公元也透露消息，全面升級的二組團產品即將于3、4月公開亮相，精裝品質、園林品質都有大幅度的提升；東南區(qū)域某樓盤開發(fā)商更是直言，現在的開盤計劃還在重新整理之中，從產品設計到案名，全套都要修改過來，做一個物有所值的“高檔樓盤”。
業(yè)內人士分析，漲價心態(tài)主導著開發(fā)商預期，但是如何實現漲價，開發(fā)商各有打算，升級產品的策略表明，開發(fā)商對樓市的整體支撐力還是有一定的擔憂，主要是擔心“關鍵政策”的收緊，如利率和首付款。
還有一些問題也值得大家思考：去年有的樓盤價格的跨度從18000元直接拉升到了4萬元的水平，產品沒有太大的改變，如果反過來想，4萬元的產品跌回18000元，也許市場也會覺得正常，加大了產品投入后，遇到市場調整，開發(fā)商的成本壓力反而會增大。而且大家一起高端化，競爭會相對激烈。
擔心政策繼續(xù)收緊引發(fā)跌勢
采訪中，不少開發(fā)商還認為今年的推盤節(jié)奏還應根據國家的政策變動而隨時調整。華業(yè)地產負責人表示，從供求關系來看，目前樓市價格還是看漲的，供不應求，而且中低價位供不應求的狀況很明顯，但是2009年樓市帶有明顯的政策市痕跡，有透支購買力的狀況，如果2010年的政策繼續(xù)收緊，在一些關鍵政策上，如利率、首付款等方面加大力度，價格滯漲，甚至下跌的可能性都會存在。因此，推盤節(jié)奏也緊跟政策的腳步。
東南部某樓盤開發(fā)商亦認同以上觀點，他表示，從最近的土地市場來看，北京四環(huán)、四環(huán)外的行情已經發(fā)生了本質的變化，未來的樓市上漲空間估計會超出很多人的意外；但政策因素也是需要考慮的，房價上漲不僅給買房人帶來壓力，也給開發(fā)商帶來壓力，給國家?guī)韷毫Γ懿荒軡q，或者敢不敢漲，不是某一個開發(fā)商決定的。
