開發(fā)商漲價的心態(tài)明顯 同時擔(dān)心政策壓力
不少樓盤選擇在上周六開盤，記者走訪后發(fā)現(xiàn)，各樓盤價格漲幅相對去年12月份溫和一些，由于淡季和政策影響的因素，購房者買漲不買跌的心態(tài)目前已有顯露跡象，開盤即售罄的樓盤已經(jīng)不多，而中低價位樓盤依然有漲價和搖號的現(xiàn)象。
開盤售罄樓盤較少見
記者走訪了上周開盤的唐巢、第三區(qū)、華遠(yuǎn)九都匯、紅璽臺等熱點(diǎn)項(xiàng)目，開盤即售罄現(xiàn)象不再普遍，多數(shù)樓盤還有房源在售。
紅璽臺的小戶型售完，但是大戶型三居雖然是首次公開發(fā)售，也只推出了一棟樓的三分之一，24套，但是到開盤的第二日，銷售員表示還有近半的房源可以選擇；華遠(yuǎn)九都匯只推出了20余套新房源，開盤第二天，銷售員表示大多數(shù)戶型都還可以挑選；唐巢開盤當(dāng)日售出六成左右的房源。
也有一些樓盤排號狀況較理想，如天潤福熙大道18日、19日為搖號日，排號已近3000人；凱德錦繡正在排號中，開發(fā)商表示，人數(shù)已經(jīng)達(dá)到4000人，而一期房源僅400多套。
大漲樓盤自稱“補(bǔ)漲”
“你們的價格是4萬幾？”在紅璽臺的銷售現(xiàn)場，不少買房人對于該項(xiàng)目精裝修送部分家電的高端戶型低于4萬的價格感到比較意外。
盡管覺得區(qū)域內(nèi)房價應(yīng)該在5萬以上，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也一直在強(qiáng)調(diào)房價會繼續(xù)大幅上漲，但是上周末公司旗下位于燕莎的華遠(yuǎn)九都匯開盤，價格只定在4萬元/平米左右，并且有優(yōu)惠。現(xiàn)場的買房人表示，這個價格也不算低，不過就地段而言，太陽宮更偏遠(yuǎn)的位置，普通住宅的價格也達(dá)到了這樣的水平，開發(fā)商銷售價格保守，可能源于近期高端項(xiàng)目銷售進(jìn)展不如以前。
調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)了個別樓盤繼續(xù)大漲的現(xiàn)象，第三區(qū)新開的價格比四個月前漲了萬元，達(dá)到26000元/平米的單價，此前買房人大呼意外，投資客甚至考慮借機(jī)出手，但是苦于沒有房產(chǎn)證。銷售人員表示，主要是周邊的樓盤此前已經(jīng)大幅上漲，五環(huán)樓盤進(jìn)入2萬時代，開發(fā)商要“補(bǔ)漲”。對于這樣的現(xiàn)象，買房人出現(xiàn)了更明顯的觀望。
1月上半月成交下降
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)計算，2010年1月1-15日，商品住宅期房的成交數(shù)據(jù)為3015套，而12月份最后15日的成交量為5451套，相比而言，1月上半月的成交量下降幅度達(dá)到45%；
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1月1-15日，北京市商品住宅期房的成交量為3196套，與去年同期相比，今年一月份的成交量同比下跌約為6%。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計還顯示，1月上半月，全市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月上半月日均532套下降56.6%。
■ 現(xiàn)場探訪
唐巢 開盤當(dāng)天售出約六成
1月16日上午，位于建國門外大街建華南路的唐巢開盤。此次該項(xiàng)目共推出80套房源，據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計，開盤當(dāng)天共認(rèn)購了52套。
早上9點(diǎn)，記者趕到開盤現(xiàn)場。雖然離正式開盤還有1小時，不過大堂已經(jīng)圍坐了不少手里拿著戶型圖的購房者。記者了解到，該項(xiàng)目為70年產(chǎn)權(quán)的精裝修酒店式公寓，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，開盤均價32000元/平米，戶型面積為45平米至112平米之間，開盤時有10萬抵30萬的優(yōu)惠。
一位陳先生告訴記者，自己主要是看中唐巢的地段和升值潛力，準(zhǔn)備買一套，既可以自住也可以作為投資。而他旁邊的張女士則說，自己想買一個朝北的小戶型，用于出租。還有一位劉先生告訴記者，自己此前已經(jīng)在國海廣場買了一套，前些天發(fā)現(xiàn)這里的價格相對比較實(shí)惠，所以想再投資一套。劉先生說，“不遠(yuǎn)的長安驛，已經(jīng)賣到41000元了，而這里賣32000元，感覺還是比較劃算的”。
“我們項(xiàng)目的投資性客戶占到80%”，開發(fā)商美華集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，唐巢最大的亮點(diǎn)在于位置優(yōu)越，項(xiàng)目緊挨長安街，離賽特購物中心僅100多米，除了地段稀缺外，項(xiàng)目還有一大賣點(diǎn)是比較合理的定價，精裝修送家電32000元/平米，總價154萬/套起，與周邊項(xiàng)目相比有一定的價格優(yōu)勢。
不過，記者在現(xiàn)場也碰到了準(zhǔn)備看看再說的購房者。“都說現(xiàn)在已經(jīng)到了政策密集出臺期了，不知道這次政策會調(diào)控到什么程度，還是先看看，等形勢明朗了再決定買不買吧”，一位張先生如是說。
天潤福熙大道 內(nèi)部認(rèn)購了四分之一
20日，為位于北五環(huán)的天潤福熙大道第一天選房的日子，業(yè)務(wù)員小郭忙著接待客戶，電話響個不停。他表示，對于此次沒有排號的消費(fèi)者只能等到春節(jié)過后排號等待再開盤。
上周末，得到消息可能16日正式開盤的消費(fèi)者紛紛來到天潤售樓處。但現(xiàn)場工作人員表示，18日、19日才是搖號日，且沒有排號的消費(fèi)者無法參加搖號，排號的已有近3000人。一位前來看盤的女士表示，她本人住在附近，看中了天潤福熙大道140平米左右的三居戶型，之前沒有參加排號，看來想買已經(jīng)來不及了，只能再等兩個月了。
天潤置地集團(tuán)營銷中心總負(fù)責(zé)人周剛昨日表示，目前開盤的兩棟樓均價分別為19300元/平米和18500元/平米。而春節(jié)后再開盤的樓號、數(shù)量均未確定，同時他還表示，天潤的目標(biāo)客戶群為有改善性住房需求的消費(fèi)者，房源也會有針對性地推出。
天潤福熙大道位于北京華貿(mào)城對面，頗受購房人關(guān)注。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目早在去年11月就多次傳出開盤消息，但直到本月20日才進(jìn)行搖號，且搖號之前先進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購，半棟樓被消化一空，其實(shí)此次推出的只有約1.5棟樓。
紅璽臺 開盤當(dāng)日銷售近半
1月16日，太陽宮新樓盤紅璽臺二次開盤，在三居主打的10號樓中，推出了中間的三分之一部分，銷售員稱有24套。在該項(xiàng)目正式推出之前，曾有消息稱其價格將不低于4萬元，加上與該項(xiàng)目處于同一地塊的太陽公元現(xiàn)在的售價也突破了4萬元，不少人進(jìn)入售樓處的第一句話就是：這一期的售價是4萬幾？
不過，該樓盤實(shí)際的價格是36000元/平米上下，根據(jù)層高的不同，低層的產(chǎn)品價格在35000元/平米左右，上期不公開發(fā)售的房源價格只有32000元/平米左右，主要是對關(guān)系戶銷售。該項(xiàng)目定位為精裝修，配送部分電器。
現(xiàn)場銷售負(fù)責(zé)人表示，春節(jié)后再開盤價格將繼續(xù)上漲，預(yù)計達(dá)到4萬元的水平，而且該項(xiàng)目的樓王產(chǎn)品價格將突破5萬元；最近兩次開盤的價格相對較低，主要的原因是新盤的前期，需要為后期的產(chǎn)品留下漲價空間，低開高走是比較常見的開盤思路。
17日，記者在售樓處了解到，10號樓開盤一天銷售大約一半的房源，多位買房人表示，該項(xiàng)目的價格屬于相對較低的水平，體現(xiàn)了開發(fā)商謹(jǐn)慎的心態(tài)，但是鑒于當(dāng)前樓市已經(jīng)普遍大漲，相對較低的價格也是高價，如果樓市整體醞釀?wù){(diào)整，單個樓盤的價格支撐力還是很有限的。
21日，記者再次致電該項(xiàng)目售樓處，銷售人員表示，16日推出的24套還剩8套房。買房人王先生表示，春節(jié)后不少項(xiàng)目都會考慮漲價開盤，如果是2萬元以下樓盤，可能比較適合現(xiàn)在購買，3萬元以上的樓盤繼續(xù)大漲的可能性不大，想多看幾個項(xiàng)目再做決定。
第三區(qū) 二期開盤現(xiàn)場人數(shù)大減
去年10月，位于馬連道的第三區(qū)一期開盤時，以16600元/平米的區(qū)域低價入市，吸引數(shù)百人到場排隊(duì)購房，當(dāng)天銷售金額7億。與此形成對比的是，上周六第三區(qū)第二次開盤，均價漲至26000元/平米，到場認(rèn)購人數(shù)大幅減少。據(jù)接近開發(fā)商的人士透露，二期很多房源已被提前內(nèi)部認(rèn)購，而由于對外公開的售價大幅上漲，令買房的人數(shù)減少。
對漲價的原因，第三區(qū)的銷售人員表示，一期開盤的時候就是低價入市，低開高走是正常的；目前通州的房價都到兩萬了，而第三區(qū)是在西南三環(huán)，位置不可同日而語。
“真沒想到，不到4個月就漲了10000元/平米，”當(dāng)日，來到現(xiàn)場的陳先生對記者表示，他是一期的購房人，當(dāng)時買的價格是16000元/平米，這個價格比當(dāng)時區(qū)域在售的華潤紅山世家25000元/平米的均價低很多，這是促使他出手買房的重要原因。
陳先生說，他買第三區(qū)就是為了投資，因?yàn)檫@種50年產(chǎn)權(quán)、戶型面積偏小的商住項(xiàng)目并不適于自己居住，現(xiàn)在已經(jīng)漲了1萬了，轉(zhuǎn)手就能賺幾十萬。因此他想盡快套現(xiàn)，來現(xiàn)場看看有沒有人愿意買他的房子。
不過，當(dāng)天來到現(xiàn)場的數(shù)位購房人表示，他們是從一期就開始排號了，26000元這個價格太貴了，已經(jīng)超出了預(yù)期，這次來就是看看，買不買還要再考慮一下。
■ 記者調(diào)查
繼續(xù)看漲 同時擔(dān)心政策壓力
記者本次調(diào)查了東部、北部、西部和東南部的多個計劃在月底，或者3-4月份開盤的開發(fā)商，繼續(xù)看漲樓市，并且計劃在春節(jié)后漲價的開發(fā)商是主流，不過，不做領(lǐng)頭羊，不當(dāng)出頭鳥的心態(tài)也比較明顯。
開發(fā)商繼續(xù)漲價的心態(tài)明顯
東部樓市進(jìn)入五環(huán)外時代，六環(huán)樓盤萬元房難求，在此背景下，東部的開發(fā)商成為本次調(diào)查中信心最足的部分，四環(huán)外接近3萬元、五環(huán)的樓盤超過2萬元單價，成為不少開發(fā)商春節(jié)后首次開盤的基本目標(biāo)，最重要的因素是，東五環(huán)內(nèi)外的供應(yīng)量明顯不足，已經(jīng)有不少樓盤2009年就突破了2萬元，在此價格區(qū)間范圍內(nèi)的開發(fā)商認(rèn)為漲價是理所當(dāng)然。
北部項(xiàng)目中，五環(huán)外目前銷售進(jìn)展最為順利，受到觀望氛圍影響相對較小，價格在2萬元上下，產(chǎn)品多為普通住宅。不過，該區(qū)域已經(jīng)是2009年漲價最快的區(qū)域，當(dāng)?shù)氐谋本┤A貿(mào)城銷售負(fù)責(zé)人表示，要漲價，但是不會領(lǐng)漲，跟隨區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目大勢調(diào)整價格；西部項(xiàng)目價格本月新開盤已經(jīng)顯示出驚人的上漲力，有樓盤前后期差價萬元，開發(fā)商稱，此次漲價后，會相對穩(wěn)定一些，但依然考慮上漲。
領(lǐng)漲區(qū)域開發(fā)商忙升級產(chǎn)品
本次調(diào)查中，記者還發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商的另一個共同行動：升級產(chǎn)品。紅璽臺年后要推樓王，檔次與位置都與目前的10號樓差距較大，有獨(dú)立的半封閉空間；太陽公元也透露消息，全面升級的二組團(tuán)產(chǎn)品即將于3、4月公開亮相，精裝品質(zhì)、園林品質(zhì)都有大幅度的提升；東南區(qū)域某樓盤開發(fā)商更是直言，現(xiàn)在的開盤計劃還在重新整理之中，從產(chǎn)品設(shè)計到案名，全套都要修改過來，做一個物有所值的“高檔樓盤”。
業(yè)內(nèi)人士分析，漲價心態(tài)主導(dǎo)著開發(fā)商預(yù)期，但是如何實(shí)現(xiàn)漲價，開發(fā)商各有打算，升級產(chǎn)品的策略表明，開發(fā)商對樓市的整體支撐力還是有一定的擔(dān)憂，主要是擔(dān)心“關(guān)鍵政策”的收緊，如利率和首付款。
還有一些問題也值得大家思考：去年有的樓盤價格的跨度從18000元直接拉升到了4萬元的水平，產(chǎn)品沒有太大的改變，如果反過來想，4萬元的產(chǎn)品跌回18000元，也許市場也會覺得正常，加大了產(chǎn)品投入后，遇到市場調(diào)整，開發(fā)商的成本壓力反而會增大。而且大家一起高端化，競爭會相對激烈。
擔(dān)心政策繼續(xù)收緊引發(fā)跌勢
采訪中，不少開發(fā)商還認(rèn)為今年的推盤節(jié)奏還應(yīng)根據(jù)國家的政策變動而隨時調(diào)整。華業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，從供求關(guān)系來看，目前樓市價格還是看漲的，供不應(yīng)求，而且中低價位供不應(yīng)求的狀況很明顯，但是2009年樓市帶有明顯的政策市痕跡，有透支購買力的狀況，如果2010年的政策繼續(xù)收緊，在一些關(guān)鍵政策上，如利率、首付款等方面加大力度，價格滯漲，甚至下跌的可能性都會存在。因此，推盤節(jié)奏也緊跟政策的腳步。
東南部某樓盤開發(fā)商亦認(rèn)同以上觀點(diǎn)，他表示，從最近的土地市場來看，北京四環(huán)、四環(huán)外的行情已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，未來的樓市上漲空間估計會超出很多人的意外；但政策因素也是需要考慮的，房價上漲不僅給買房人帶來壓力，也給開發(fā)商帶來壓力，給國家?guī)韷毫Γ懿荒軡q，或者敢不敢漲，不是某一個開發(fā)商決定的。
