北京保障房完成進度調查:政府向國企輸送利益?
9月25日，北京市門頭溝區的馮村兩限房建設工地，工地的兩扇大門緊關著，大門上的對聯已經面目全非，門衛說，這塊地已經圈了3年了，20天前才剛剛開工。
9月底是中央要求保障房全部開工的大限。而《華夏時報》記者在走訪了馮村、回龍觀村、蘇家坨鎮等處保障房建設工地時發現，他們中有些是臨時抱佛腳，剛象征性地開工，有些甚至還沒有破土，“滿地都是碎石、廢鐵。”
不僅如此，北京保障房的投資進度也落后于全國的平均水平，而前7個月的保障房成交量同比也呈下降態勢。
其中有缺錢的原因，但根本上還是制度設計上存在缺陷。而地方政府的“捆綁銷售”，疑向承建單位輸送了價值不菲的利益。
一位不愿具名的業內人士認為，“這是情有可原的。”因為承建單位絕大多數都是國企，尤以地方國企為最，地方政府既得口碑又得政績，可謂是一舉兩得的事情。
保障房“暗緩”
9月底，北京市建委的相關負責人表示，北京市已經按照中央要求實現了保障房全部開工。
而一個月前的8月22日，北京市建委公布的數據顯示，今年以來供應土地1123公頃，完成全年任務90％，新開工11.6萬套，完成全年任務的85％。
“一個月內開工15%，是件很容易的事，關鍵看你怎么定義‘開工’。”一位多年參與保障房建設的人士對本報記者說，“挖個地基、打個樁，也叫開工，其中的尺度很寬泛。”
北京就有多處如這位人士所說的“開工”項目。上述門頭溝區的馮村兩限房建設工地踩著時間點開工，顯然大有學問。
公開的資料顯示，2007年12月18日，華潤置地（武漢）發展有限公司拍到馮村一期居住項目，成交價為15億元，該地塊總建筑面積28.6萬平方米左右，配建3萬多平方米的兩限房。而記者發現，兩限房工地對面的商品房項目的建設進度明顯快于前者。
從工地出來的一位身著“中航工業”字樣的工作人員也向記者證實了門衛所說的情況。“現在正在建樁子、挖地基，剛開始，建設的速度不快。”他說，這個項目主體樓房的建設最終還是由華潤置業來做，中航工業只是負責前期的基礎工程。
而預計2011年開盤的這個項目，該工作人員稱，按照現在的建設進度，明年下半年能封頂就不錯了，開盤時間恐怕要延遲大半年。
9月底，本報記者還走訪了回龍觀村保障房工地，情況與馮村類似，工人們正在挖地基，工地上還是一片空地。進度最慢的要數海淀區蘇家坨鎮經適房和廉租房，那里剛剛拆掉房子，地基還未開挖，滿地都是碎磚塊，工人正忙著運走廢棄的鋼筋。
除了工程進度“暗緩”，北京保障房投資的進度也落后于全國的平均水平。數據顯示，今年前8個月，北京市保障性住房開發投資214億元，完成全年投資計劃的53％，而全國保障性安居工程則完成了4700億元的投資額，占全年計劃的60%。
此外，盡管今年前7個月保障性住房成交量為去年全年成交量的56.67%；而實際上，今年前7個月北京保障性住房成交量平均每月為1769套，低于去年平均每月1821套的水平，這意味著保障性住房成交量并沒有明顯提高。
制度設計有隙
保障房建設放緩，很大程度跟錢有關。
“政府邀請開發商建經濟適用房和兩限房，資金都是由企業墊付的，而這兩類政策房需要政府搖號和消費者篩選的過程，相比商品房資金回籠過程很慢，而且建設單位還要承擔原材料變動的風險。”一位多年參與保障房建設的開發商告訴記者。
據介紹，建設經濟適用房和兩限房，開發商只能拿到3%以內的管理費和代建費，這還沒算上開發商貸款的利息支出，“不賠本就不錯了。”而商品房的開發利潤要高得多。
“公租房是最讓開發企業頭疼的，20多個億押在一個項目上，30年都回不來，這里面的機會成本是多少？這對于建設單位來說是很難受的問題！”一家承辦企業的老總向本報記者訴苦。
中房協的一位不愿具名的專家認為，企業的核心任務是為股東盈利，而不是無限度地承擔社會責任，政府換位思考一下，政府拿出那么多錢也要考慮投資回報率吧，所以，保障房在制度設計上應該兼顧公平和效率。
國家有關部委也在通過優惠政策鼓勵企業投資建設保障房。9月27日，財政部和國稅總局下發《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》，優惠的項目包括了減免契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、土地增值稅等六種。
盡管優惠力度較大，但在上述中房協人士看來，這些優惠局限在經營環節，而在開發環節上的力度很小，開發商需要的是進一步加大開發和建設方面的稅收減免力度。
甚至有些觀點認為，公共產品應該由其提供者來出資，也就是開發商建完保障房后，政府一次性把房子買下來再進行分配；但事實上，對于捉襟見肘、同樣缺錢的地方政府來說，又談何容易。
記者了解到，保障房建設用地一般都是行政劃撥的，政府需要支付一定的土地征用補償款，但在多數情況下，中央財政劃撥的建設資金和各地方政府的財政并不足以支持所需的資金缺口。
而有消息稱，國家有關部委正在研究綜合土地劃撥、稅收優惠、政策貼息等措施來減輕中央和地方所面臨的財政壓力問題。不過，這還未得到相關部門的證實，制度設計的缺陷和各方的缺錢也不能在短時間內解決。
政府輸送利益？
記者調查發現，承擔馮村3萬平方米兩限房建設的華潤置地，同時也拿到了另外25.6萬平方米的商品房建設用地。華潤置地當年的成交價是15億元，而據此推算，該地的樓面地價為5245元/平方米。
熟悉這塊地的業界人士說，除了兩限房限價4500元/平方米，如果拋開兩限房因素，實際上該項目普通商品房部分的樓面地價將遠遠高于5245元/平方米；根據樓面地價、建筑成本等因素估計，該項目開盤后房價將超過16000元每平方米。記者采訪附近的房屋中介獲知，周邊的二手房價格與之相當。
顯然，政府的“捆綁銷售”向承建單位輸送了價值不菲的利益。而這種做法，在其他地方也能找到案例，似乎成了各地通行的潛規則。這種情況下，承建的開發商再喊建保障房沒利潤，顯然是得了便宜還不賣乖。
今年中冶集團承擔了南京市部分保障房建設，與當地政府產生了某種默契，在9月19日，南京兩塊位于下關濱江的地塊以200億的價格出讓給了南京臨江老城改造建設投資有限公司，據南京地產業內人士透露，該公司是央企中冶集團為拍賣臨時組建的。
更早些時候，在今年3月份，首創置業承辦房山一處保障房建設的同時，也在長陽鎮項目拿到了一塊建筑面積約為36萬平方米的商業用地，其中奧特萊斯及其它商業約為15萬平方米，將投入40億元，引進一線品牌百余家。首創置業的高層說，日后的收益頗豐。
