要求地方全面梳理檢查商品房已批未建、已批未售項目

劉展超

官方最新文件顯示，國內(nèi)樓市的驟然回暖讓一些開發(fā)商“好了傷疤忘了疼”，又開始像2007年那樣捂盤惜售、哄抬房價，對此，主管樓市的住房和城鄉(xiāng)建設部也再度出手整治。

CBN記者獨家獲悉，為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為，住建部近日向各地下發(fā)通知，要求加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度，及時發(fā)現(xiàn)并查處開發(fā)商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。

今年7月1日起，上海開始實行《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，以規(guī)范商品房銷售。在此次的通知中，住建部特意肯定了“上海版規(guī)定”，并在通知中將其一并轉(zhuǎn)發(fā)，要求各地在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序問題上予以參考。

督促符合條件樓盤及時開售

歷史總是驚人的相似。2007年房價飛漲之際，住建部（當時為建設部）副部長齊驥也曾在國新辦新聞發(fā)布會上強調(diào)，要堅決查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作和哄抬房價等違法違規(guī)行為。

然而，官方表態(tài)并未能真正抑制房價漲勢，2007年成為國內(nèi)重點城市房價上漲最快的一年。

今年樓市火爆房價飆升，也引來各方紛議，政府是否應出臺調(diào)控政策以抑制房價正成為當前業(yè)界的討論焦點。

在這份最新通知中，住建部對房地產(chǎn)業(yè)的作用予以了認可，稱今年以來，隨著中央和地方一系列調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)業(yè)在擴大內(nèi)需、保障民生、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮了作用。

但住建部同時也強調(diào)，近期部分城市少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為又有所抬頭。“各地要珍惜來之不易的好的發(fā)展勢頭，加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度，堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重。”

今年樓市熱銷，商品房庫存持續(xù)下降，而房地產(chǎn)投資和新開工面積又未能達到預期，一些業(yè)內(nèi)人士開始憂慮對未來樓市再度出現(xiàn)供不應求局面。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前10月全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%。而當期房屋新開工面積8.14億平方米，同比僅僅增長3.3%，并且增速是自年初以來首次實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。北京、上海等重點城市也時常傳來新增房源供應不足的信號。

這種情況下，打擊開發(fā)商捂盤惜售、增加樓市供應成為主管部門的工作核心。據(jù)悉，近期各地住建部門、房協(xié)會同地方政府頻繁約見開發(fā)商，要求加大開工量加快開工。

住建部在此次通知中也特別要求，地方住建部門要加強對在建項目的監(jiān)管。要摸清底數(shù)，全面梳理檢查已批未建、已批未售項目的情況。督促已達到規(guī)定預售條件的項目及時申請預售公開銷售。

四川省建設廳已經(jīng)為此設定了時間表，要求下屬部門11月20日前上報當?shù)厣唐贩恳雅�未建、已批未售項目的情況，并督促已達到規(guī)定預售條件的項目及時申請預售并公開銷售。

不得分批、分次銷售商品住宅

在住建部的通知中，還對商品住宅項目分批、分次銷售行為做出了明確規(guī)定。

在房價處于上漲通道時，有開發(fā)商選擇分批、分次開盤，是因為可以借此逐漸調(diào)高后期開盤的房屋銷售價格，從而坐收“超額利潤”。如北京東三環(huán)區(qū)域某著名樓盤，去年年底首期開盤時均價13000元/平方米，而今年10月開盤銷售的項目均價已經(jīng)上漲到21500元/平方米。

此外，選擇分批、分次開盤也可在客觀上造成市場上房荒的假象。

“今年前幾個月商品房銷售情況很好，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張的局面已經(jīng)不復存在，反而現(xiàn)在一些開發(fā)商要控制銷售節(jié)奏，推遲開盤，減少開發(fā)規(guī)模，人為造成市場的供不應求的預期。”復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。

住建部在通知中要求，要合理確定商品房項目預售許可規(guī)模。商品住宅項目一般不能分層、分單元辦理預售許可，對已經(jīng)辦理預售許可的，應一次性將全部房源公開對外銷售，不得分批、分次銷售。

地方上也已經(jīng)有所行動。江蘇省近日就下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(銷)售行為的通知》，要求開發(fā)商申請預售許可時，不得分層、分單元申請預售許可，只是對開發(fā)建設規(guī)模較大、實行分期開發(fā)和分期交付的項目，才允許按照分期開發(fā)的規(guī)模申請預售許可。

而在取得預售許可證后，開發(fā)企業(yè)應當將在規(guī)定時間內(nèi)銷售的商品房，不得以任何借口分批、分次銷售。

在近日召開的中國住博會上，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一也要求下屬房地產(chǎn)企業(yè)，按照國辦131號文的相關(guān)要求，堅持理性定價合理定價、擴大銷售量，拿地后要按照合同盡快開發(fā)，以形成實際的消費量。