《新世紀》-財新網消息 雖緊猶松還是明松實緊？是當下許多房地產開發企業資金鏈面對的普遍詰問。

    今年年中，中國銀監會首先發問，要求銀行針對13個與房地產相關的指標做一次完整的壓力測試，其中包括開發企業土地質押物等。

    “（壓力測試）結果好得出奇，我們也都有些懷疑，所以現在專項調研多了起來。”一位大行人士透露。

    銀監會再度出手，最近親自選擇了60家大型房地產企業集團進行分析，發現了大型房企多頭授信、內部關聯結構復雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點。“房市步入震蕩期，房地產貸款風險需高度關注。”一位監管高層對此總結說。

    但多數受訪的房地產開發企業并不以為然，普遍稱盡管今年4月中旬與9月底，中央兩度集中出臺房地產調控政策，使得國內房企資金鏈承受壓力，但目前多數房地產企業尤其大型房企集團手頭并不緊張。“上市房企三季報顯示現金流狀況較好，一方面是由于三季度銷售回款環比增長20%，另一方面開發商繼續收縮投資，環比二季度基本持平。”一份申銀萬國分析報告稱。

    央行近日發布的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年前三季度，全部金融機構本外幣各項貸款新增6.54萬億元，其中將近2萬億元流入房地產開發領域，占人民幣新增貸款的27%。顯然，中國主要房地產開發企業的資金鏈安危，直接影響到中國銀行業的系統性安全。

    房企“松日子”

    今年監管部門也采取各種政策，意在降低房地產企業的杠桿率。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，土地抵押貸款收緊使開發資金的流動性降低，目前已使得部分房企的杠桿率從10倍下降到5倍以下。

    12月1日，央行營業管理部、北京銀監局和北京市建委聯行出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》將正式施行。一位業內資深人士稱之有助于開發商部分“去杠桿化”，“以前有10個瓶子5個蓋就夠用了，但現在5個蓋只能蓋5個瓶子，其他的需要預售款之外的融資去補”。

    不過，一位資深銀行人士向本刊記者表示，大型開發商通常都是銀行爭搶的重點客戶，即便設置了專門的監管賬戶，凍結一部分資金的使用，開發商若真需要資金，銀行也會通過增加一筆流動資金貸款等方式為它們提供周轉，至多增加了一點資金的使用成本，對其資金鏈產生的實質影響很小。

    “現在大型房地產企業，還是很少來找我們（發信托計劃融資），”一位房地產信托經理向本刊記者稱，“一方面他們比較盤子大，內部可以騰挪資金，另一方面銀行對他們很支持。”

    中信證券11月1日發布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解，行業的有息負債率為32.37%，比今年中報反而降低了0.5個百分點，全行業的短期還款壓力不升反降，貨幣資金扣減短期借款后占總資產的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

    一位外資投行人士亦表示，如果目前國內房地產企業出現資金鏈問題，誘發因素很可能是海外的投資人逼債，國內銀行反而從不會如此，這是大家低估了的一點：中國的大型房地產開發商都是“被銀行寵壞了的孩子”。

    60家真相

    銀監會最新數據顯示，在前述60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的90個。6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

    “調研發現，大型房企集團關聯結構復雜，信息嚴重不透明。”一位接近監管部門的知情人士說。初步統計，60家大型房企集團共有4266個成員企業，平均每個集團71個，有15家集團成員企業超過100個，集團公司治理混亂，跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在。而19家主要商業銀行掌握的信息中，對上述集團成員企業的缺失率達28.6%，部分銀行掌握的股東信息缺失達50%以上，直接形成關聯風險防范的盲點。

    “在銀行系統，只能顯示貸款情況，不會顯示授信情況，即使在總行層面，房地產企業互保的數據也不完整。”一位大行房地產信貸部門人士坦承，但這涉及各行的商業秘密以及IT系統完善，短時間內很難解決。“未來一兩年的時間，主要的壓力還是還款。”

    知情人士透露，在前述調研的60家大型房企集團中，有18家平均資產負債率超過70%；60家大型房企集團共有4266個成員企業，其中有64個成員企業的資產負債率已經超過90%。

    從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監管部門判斷，隨著房地產市場調整期的延續及貸款陸續到期，房地產貸款逾期現象可能有所增多。

    “開發貸款的周期就是三年左右，2009年的貸款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，貸款的集中到期會推動房地產商加速房屋銷售速度，但想賣就賣畢竟還是理想狀態，總體來說，房地產企業合理負債率為60%-70%，另外還要結合公司現金流情況，“年中以來的總體趨勢是，大型企業通過銷售已經持有較多的現金。”

    監管加壓

    然而，多數開發商擔心的是，以“限購令”和房貸新政為代表的嚴厲調控政策明年還將持續下去，遲早銷售回款會出現問題。

    一位房企董事長對本刊記者稱：“（對開發商來說）預售款的影響最大，接下來是應付土地款，這本身是剛性的，雖不在負債表里，卻是真實的負債，再接下來，就是銀行的貸款，已經反映在負債表里。”

    從銷售回款來看，調控政策對購房需求的抑制，盡管對房企銷售回款帶來直接影響，但目前來看，由于今年前四個月樓市銷售的火爆以及9月（銷售面積同比增16.6%）出現調控后的銷售回暖，這一影響至今還比較有限。國家統計局的數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。

    聶梅生預計，2009年全年商品房銷售面積為9.37億平方米，今年還有三個月時間，如果全年能銷售8億平方米，將與去年的銷售額4.39萬億元相差無幾，因今年的平均房價上漲了。

    從商業銀行的貸款來看，盡管今年4月調控政策出臺后，5月至8月房地產貸款新增額呈逐月下降趨勢，分別為1817億元、1273億元、1033億元、1000億元，但今年前四個月房地產新增貸款月均投放高達2671億元，堪稱超常，而且今年9月房地產貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。

    今年前三季度月均房地產新增貸款達到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年初以來商業銀行貸款對房地產行業的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。

    因此，前述大行人士透露，監管部門在要求繼續嚴格執行差別化住房信貸政策的同時，以集團為單位，以名單為基礎，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信。

    “一旦資金回籠出現緊張，應及時采取保全措施。對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，應停止對其發放新開發貸款和貸款展期。”該大行人士直陳監管部門要求令行禁止的決心很大。

    對于銀行房貸的承壓情況，前述接近監管部門知情人士介紹：“銀監會也在調整壓力測試方法，更準確反映房地產風險，新的方案正在報請。”（付濤 馮哲 李慎）