中國房地產(chǎn)報消息 記者從多條渠道證實，占據(jù)信貸市場大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批。而此次不同于之前的月度性停貸調(diào)節(jié)奏。

    11月7日，工行總行授信審批負(fù)責(zé)人向本報記者表示，工行已完成了全年的信貸任務(wù)，包括北京分行在內(nèi)的多地分行都停止了新增開發(fā)貸的發(fā)放。類似的說法也相繼從中行、建行、農(nóng)行內(nèi)部人士口中得到確認(rèn)。中行總行公司業(yè)務(wù)部的信貸人士更為直接：“一般各分行開發(fā)貸投放得更早，三季度就完成了全年的投放目標(biāo)。”

    國壽資產(chǎn)管理公司一位人士也證實了這一情況：“我們對四大行的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新增開發(fā)貸在10月份就基本停止了。”

    “目前我們正在進行年度總結(jié)，新增已不可能，存量信貸資產(chǎn)的置換空間也有限，再加上四大行背負(fù)更多配合調(diào)控的任務(wù)，開發(fā)貸基本就算停了。”在工行負(fù)責(zé)人看來，2011年的新額度到來之前，勒緊褲腰帶是開發(fā)商惟一辦法。

    更壞的消息還在后面。11月10日，央行決定再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。配合著“十二五”的保民生、調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo)，監(jiān)管層防通脹、貨幣政策回歸常態(tài)化的意圖已經(jīng)十分明顯。在可預(yù)期的后市監(jiān)管下，開發(fā)商即使挺過今年的信貸空窗期，2011年面臨的信貸環(huán)境也不見得比今年好，甚至更差。“防通脹措施會加強，地產(chǎn)調(diào)控也會持續(xù)，預(yù)計明年的地產(chǎn)信貸供應(yīng)會減少兩成。”上述工行信貸負(fù)責(zé)人預(yù)測說。

    開發(fā)貸斷糧

    早在8月底，農(nóng)行曾給各分行下發(fā)通知要求暫停開發(fā)貸發(fā)放。與此同時坊間也傳出中行、建行、工行暫停開發(fā)貸審批。

    盡管農(nóng)行行長張云隨即強調(diào)，開發(fā)貸只是暫停8月24日～8月31日一周，并僅限于農(nóng)行自身調(diào)整，另外三大銀行也紛紛辟謠表示開發(fā)貸正常發(fā)放，但彼時日漸嚴(yán)厲的多部委地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)控以及各商業(yè)銀行普遍搶貸的習(xí)性仍不免讓市場對四大銀行的表態(tài)心生疑慮。

    “農(nóng)行上半年的激進，恰可說明地產(chǎn)行業(yè)早放貸早收益對銀行業(yè)績的重要性。”上述中行信貸人士分析，“年初開發(fā)貸占比最重，到三季度結(jié)束，其實各銀行已基本把全年規(guī)劃的地產(chǎn)信貸計劃放完了。”

    再反觀8月末的時間節(jié)點，按照銀行所謂的信貸發(fā)放時間表，地產(chǎn)信貸正接近尾聲。這正是此前市場懷疑銀行，尤其是四大行表態(tài)繼續(xù)發(fā)放開發(fā)貸真實性的緣由所在。因此當(dāng)10月份四大行及另外兩家股份制銀行被銀監(jiān)會實施為期兩個月的差別存款準(zhǔn)備金率時，坊間更加篤信了四大行的超規(guī)模信貸，以及四季度新增貸款增速的不可持續(xù)性。

    “四大行的盤子大，稍微松動，就會放出很大的量，所以銀監(jiān)會對四大行的監(jiān)管更加密切，這也對市場起到調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的作用。”盡管銀行對地產(chǎn)信貸情有獨鐘，但上述工行信貸負(fù)責(zé)人表示為了配合國家宏觀調(diào)控，在前三季度搶先完成開發(fā)貸投放后，四大行要想在剩余不多的信貸余額中新增開發(fā)貸已是難上加難，“盡管不會被命令叫停開發(fā)貸，但不配合的話‘被窗口’、‘被談話’也很容易。”

    “為了防止地方分行權(quán)力過大，杜絕業(yè)績貪婪與金融風(fēng)險，四大行目前都是采取中央集權(quán)的方式，由總行對地產(chǎn)企業(yè)進行授信與貸款控制。”上述工行信貸負(fù)責(zé)人解釋，總行對各個分行也都設(shè)定了因地制宜的信貸新增額度，“分行的每一單結(jié)算數(shù)據(jù)都會被總行直接提取，對分行進行實時監(jiān)督，新增額度用滿了，就不許再發(fā)放新貸款，但可從存量信貸中置換。”

   “現(xiàn)在這個通道不會起作用了，銀監(jiān)會的多項監(jiān)管已經(jīng)把這些通道堵死，即使是在新成立的銀行間資產(chǎn)信貸轉(zhuǎn)讓交易平臺上，被交易的信貸資產(chǎn)也鮮有中長期的地方平臺與地產(chǎn)信貸。”中行人士認(rèn)為過去“先放貸，后置換”模式的打破，也一定程度上造成了目前的開發(fā)貸斷糧。

    2011年開發(fā)貸降兩成？

    再融資關(guān)閘、上市夢斷、私募拆借成本高企，再加上行業(yè)調(diào)控籠罩在市場上的觀望烏云，已經(jīng)迫使更多的開發(fā)商將下一年度的計劃押寶在2011年的信貸開閘上。

    銀行也正在積極地把真空期排隊的融資需求轉(zhuǎn)換為明年的客戶項目儲備。“到11月中旬，我們會基本結(jié)束一線開發(fā)商新一輪的授信，并完成明年一季度的項目儲備。”上述工行信貸負(fù)責(zé)人表示在挺過今年的年關(guān)后，將為開發(fā)商開啟新一輪的融資。

    但這一切在銀行眼中并不意味著開發(fā)商的融資困境能夠柳暗花明。“明年的貨幣供應(yīng)以及銀行信貸總量預(yù)計不會超過今年，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也依然會持續(xù)。”上述中行人士的態(tài)度開門見山。

    “今年監(jiān)管部門主要做了三件事，整治地方融資平臺、房地產(chǎn)以及‘三高’行業(yè)不良貸款的信貸風(fēng)險，這實際上是在調(diào)控的基礎(chǔ)上使適度寬松的貨幣政策逐步回歸常態(tài)化。但明年監(jiān)管部門還要加上第四件事，防通脹。”中行人士認(rèn)為。

    農(nóng)行總行資產(chǎn)負(fù)債處研究員保持了同樣的觀點認(rèn)為在四件事的共同作用下，明年的貨幣供應(yīng)與新增信貸將進一步回歸常態(tài)。

    持類似觀點的群體還在擴大。11月11日，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委發(fā)表研究報告稱，在防通脹的調(diào)控預(yù)期下，可以預(yù)見我國將持續(xù)經(jīng)歷政策密集期，估計明年信貸投放難超7萬億元。

    對此，上述工行信貸負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計工行2011年的開發(fā)貸會比今年回落兩成。“根據(jù)我們完成的授信情況，招、保、萬、金為代表的一線房企額度并沒有太多變化；出于地方平臺風(fēng)險控制，我們介入的也不會超過100個。”（張曉赫）