網易財經訊 冰火兩重天。相隔一年，同樣的節點，在海南國際旅游島規劃獲批剛滿一周年之際，調控下的海南樓市卻在出現了明顯的降溫。

    曾經的瘋狂

    海南雅居樂清水灣的銷售人員小謝至今仍然對那種瘋狂的情景記憶猶新。“640套房子，4個小時就賣光了。

    去年1月4日，國際旅游規劃獲批后，眾多購房者涌向海南，不少樓盤短期內短期內售價翻倍，一天一價，但購房者卻無所畏懼，買樓如買白菜。

    雅居樂清水灣項目可算作海南樓市的風向標。數據顯示，從2009年6月26日的8800元／平方米，至2010年11月的26000元／平方米，位于海南陵水的清水灣，一年半時間，均價翻了三番。

    靠著海南項目，雅居樂在今年沖入300億元的銷售軍團，清水灣項目貢獻了三分之一的收入，如此高的比例超出多數分析師的預計。

    不過，時隔一年，仍然是海南樓市的傳統旺季，但這種火爆的場景已經不再了。

    量價齊降

    首當其沖的是成交量的持續下降。小謝感嘆，今年的情況完全比不上去年，一天頂多賣個十幾套，一個月才賣個三四百套。而在不遠的三亞市，由于均價動輒六七萬，成交更為慘淡。

    除了成交量的變化，樓市的價格也出現了松動。

    “海南榮域”原來的價格超過20000元，現在則降到了18000元左右。其它更多的項目則是采取了折扣的方式，而且折扣比以往力度要大。比如，一般項目對外宣稱的折扣是95、96折，但實際成交可打92、93折。

    在前不久舉行的2011第14屆海南冬季房地產展示交易會上，“買兩房送全套家具”、“購房送五年物業管理”的促銷手段不一而足、部分開發商甚至打出七折讓利促銷牌，但現場卻彌漫著很強烈的觀望氣氛。

    海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁認為，現在買賣雙方正處于博弈期，賣方認為海南市場發展空間大，而買方則認為隨著調控力度的加大，尤其在溫總理表態后，房價會進一步下降。

    旺季不旺

    “不可同日而語啊！如果說去年的市場很瘋狂，那么今年市場旺季不旺，可以說很平淡。相對2007-2009年來說表現還要低潮。”海南世鵬地產發展有限公司策劃經理李冬緒感嘆道。

    地產專家韓世同認為，去海南購房的人多是投資性需求，調控升溫的情況下，地產商會受到較大壓力。前不久雅居樂做的全國聯動推介會就有些急迫的味道。“在去年初大家搶著買房的時候，企業根本沒動力去做這樣大型的營銷活動。”

    “調控對所有企業都有影響，大公司稍微好一些。今年預計樓價還是比較平穩的，但成交量難說。”北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁海毅軒向網易財經表示。

    官方數據顯示，11月份海口、三亞、陵水三地商品房成交量環比10月有所下滑，海口房價有小幅上漲，其他兩地房價均有所下降。雖然12月份的數據尚未公布，但預計也不樂觀。

    今年年初，由于國際旅游島建設獲批對樓市的直接刺激，1月份，海南省房地產開發投資即以2倍的同比增幅開局，前三個月一直以倍數增長，之后逐月減緩，到11月份，增幅已降至今年最低。

    海南省房地產業協會分析稱，目前海南的商品住房60%以上銷往島外，國家嚴厲的調控政策將大幅減少島外人士的購買量，勢必對海南以第二居所為特征、商品住房開發為主的房地產行業造成很大打擊。預計明年上半年成交量將保持在每月25萬平方米的較低成交水平，房價也將隨市場的低迷而略有下降。

    結構調整迫在眉睫

    雖然樓市目前已經降溫，但一些業內人士仍看好海南的未來。

    在曹錫仁看來，多年以來，海南房地產市場一直處于低迷狀態，只在去年戰略公布前后出現了較大的漲幅。長遠看來，海南的房地產市場上升的空間仍然比較大，目前的調控對海南樓市健康可持續發展有好處。

    李冬緒認為，隨著國際旅游島規劃實施，硬件軟件會逐漸開始落實。從中長期來看，海南的養老、度假地產前景樂觀。現在的調控令短期炒家撤離，但中長期的投資者仍然看好海南。

    北京今典集團董事長張寶全此前向網易財經表示，比高房價更可怕的，將是產品類型的失衡，即過多的住宅產品占據了太多優質海景資源。

    一些業內人士呼吁，海南應順應國家的調控趨勢，調整房地產開發結構，改變以居住地產為絕對主導的單一房地產產品結構，促進房地產業轉型升級，保持房地產業可持續、穩定健康發展。（張鴻雁）