據中華工商時報 在中央加大保障性住房建設力度下，包括北京、上海、廣州和深圳等一線城市，近期均對保障房建設提出了要求，“保障房超過商品房建設力度”也成為了新的目標選擇。但制約保障性建設的問題依然存在，配套資金、土地供應以及管理等都需要進一步厘清。

　　-引入民間投資成為解渴保障房建設資金的重要途徑。

　　-保障房分配不公也飽受弊病

　　-目前國內保障房建設利益激勵和風險分擔機制尚不完善的狀況下，保障房建設方面成本控制是一個關鍵

　　樓市調控中，保障房扮演的角色至關重要。

　　盡管國家已經放開民間投資進入保障房領域，但相關細則的落實以及回報小等問題，使得一些開發商望而卻步。在這樣的情況下，如何探尋保障房的建設模式，激活民間投資，仍是一道待解的難題。

　　保障房超商品房建設力度

　　在今年的全國兩會上，保障房建設成為關注的焦點。國務院總理溫家寶表示，今年將開工建設的1000萬套，“十二五”期間將建設3600萬套，使保障性住房覆蓋率達到20%。

　　而在此時，今年1000萬套的保障房任務，也開始在各地進入分解和落實階段。

　　北京市將在今年計劃供應2550公頃住宅用地，其中的保障性住房用地要比去年計劃指標增加6%，實現了“保障性住房用地供應量不低于住宅用地供應總量50%”的調控要求。同時為了保障公共租賃住房的用地需求，公租房(含廉租房)用地的供應量達到300公頃，也將是去年的6倍。

　　而廣州計劃今年籌集保障性住房8.4959萬套，占全省總量的1/4。其中，廉租房0.65萬套、公共租賃房4.65萬套、經濟適用房0.8萬套、限價房2.0457萬套(含拆遷安置房1.8157萬套)，發放租賃補貼0.3502萬戶；籌集住房結構以公共租賃住房為主，約占57%。

　　上海今年則要全面推進廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房“四位一體”的住房保障體系建設，新開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米、22萬套(間)，供應1150萬平方米、17萬套(間)左右。“新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。”深圳也提出，今年將確保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。

　　“這一輪房地產調控的關鍵在于保障性住房建設，應該趁著限購期把保障性住房的課補上。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示。

　　為了能夠完成今年的保障房建設任務，國土部、住建部和財政部等各部委，也分別從土地供應、試點公積金建設保障房以及財稅方面等予以支持，國家發改委也于近期發出通知，降低保障性住房轉讓手續費，減免保障性住房租賃手續費。

　　在中央和地方的合力下，處在樓市調控漩渦的各大房企，也將目光投向了保障房領域。去年已有包括萬科、招商、遠洋、富力等大型房企，開始進入一線城市的保障房領域，而從近期各大上市房企出爐的年報中也顯示，參建保障房也被頻頻提及，這成為房企應對調控、多元化發展的重要策略。

　　保障房建設障礙仍存

　　但對于今年1000萬套的保障房任務，其最大的障礙仍是建設資金問題。從資金這一項來說，根據住建部的測算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，而根據溫家寶政府工作報告，中央財政預算給予的補助資金為1030億元，中央配套資金十分之一不到，地方的壓力可見一斑。

　　也因此，引入民間投資成為解渴保障房建設資金的重要途徑。去年5月國務院出臺“新36條”，鼓勵和支持民間資本進入政策性住房領域。但因為相關政策細則未予落實，民間投資參與的積極性并不高。

　　近期，北京在出臺地方版“新36條”中就規定，今后政府將通過合理的政策制度設計，進一步放寬條件，鼓勵民間投資積極參與，在符合規劃的情況下，鼓勵一定規模的民營企業利用自有土地建設公共租賃房，面向社會公開配租，可優先解決職工過渡性住房需求。

　　對于如何才能完成保障房的建設任務，中金公司認為，“政府＋開發商”模式是幫助地方政府完成保障房任務的主要方式。根據中金公司的測算，在傳統的地方政府負責保障房土地整理的模式下，政府很難承擔每年6000億-7000億元的資金壓力，因此需要尋求開發商和金融機構的幫助，而“政府＋開發商”的模式將成為公租房、經濟適用房、棚戶區改造和限價房的最主要建設方式。“政府需要開發商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實力的開發商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉。”

　　與此同時，另一個值得關注的是，在明、后年保障房大批量上市之時，如何保證分配的公平？最近幾年商品房房價不斷飆升，很多人也把目光投向保障房，保障房分配不公也飽受弊病。有專家指出，保障性住房去年全國建了500多萬套，現在還沒有進入分配階段。今年計劃還要建1000萬套，明、后年陸續上市供應。但實際上保障性住房建設還有很多問題，建并不難，關鍵是分配以及未來的維持運營，這都是大問題，都需要研究。如果實施的不好，人們對保障房分配的不滿甚至要超過對房價的不滿。

　　保障房盈利模式待考

　　盡管如此，保障房建設如何才能形成持久的動力呢？而在這其中，探尋保障房建設的模式，激發更多資本進入也就顯得更為迫切。

　　萬科總裁郁亮在此之前已經表示，萬科目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法。“萬科參與保障房建設主要是盡到行業領跑者的責任，若建設保障房政府只要給萬科1塊錢利潤就夠了。”而為何索取1塊錢的利潤，郁亮解釋，萬科可以告訴股東做這個項目不虧錢。

　　“保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經營模式應該是國家多做一些贊助。”保利地產日前也表示，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，但同時也要對股東負責。“在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利潤也要去參與保障房建設。”

　　保利方面認為，在保障房建設方面成本控制是一個關鍵，因為這需要開發商拿出性價比非常好的產品回報給保障房居住的客戶群，又要有盈利回報股東。保利稱，這一點上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探討盈利手段和模式。

　　遠洋地產在接受媒體采訪時則表示，在目前國內保障房建設利益激勵和風險分擔機制尚不完善的狀況下，遠洋會在尋求贏利性項目和公益性項目“適當均衡”。

　　“保障房對開發商來講，最痛苦的是回報率太低。因為這個政策是限房價然后去競拍這個地價，倒拍地價，加上建設成本后會使利潤率很低。”北辰實業董事長賀江川近期也表示，保障房樓盤的毛利率是5%，再交有關稅費后，住宅這一部分基本上不賺錢。大部分做保障房的開發商都是微利，弄得不好還要虧錢。所以，做保障房更多的是盡一些企業、特別是國有控股的上市公司的一些社會責任。

　　有分析師表示，建造保障房很大一部分是需要政府“讓利”的，尤其是在土地出讓收入上。比如，以公租房和經適房等保障房項目相比，具有兩大特點：其一是公租房在土地取得上，是政府劃撥的方式，未經過“招、拍、掛”環節將使得這一部分的成本大大降低；第二，公租房的產權歸屬于開發商——“誰開發誰持有”。未來，即使開發商出現資金緊張等問題，也能夠將產權打包轉讓，從而獲得相應收益——在成本和風險上具有獨特優勢。本報記者 石俊