房協(xié)認(rèn)為，上半年北京全市房價穩(wěn)中有降態(tài)勢明顯。151個在售新建商品住房項目中，有15個項目價格下降，130個持平，合計占在售項目總數(shù)的96%。5月份本市新建商品住房成交中，本市戶籍居民購房比重達(dá)到91%，投機(jī)投資需求基本被擠出。

    昨天(14日)，北京市房協(xié)和北京市房屋中介協(xié)會在聯(lián)合召開的通氣會上一致認(rèn)為，下半年北京的房價仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，而且受供應(yīng)量的增加、信貸政策收緊等因素影響，三季度很可能會出現(xiàn)房價整體下行的拐點(diǎn)。

    前5月普通住房價格下降

    北京市房協(xié)副秘書長陳志說，根據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)的成交記錄測算，去年全年北京新建普通住房均價為14847元/平米，今年1-5月全市新建普通住房共成交3萬套，占同期新建住房成交總套數(shù)的86.2%，成交均價14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅為4.8%。同時，全市151個在售新建商品住房項目中，有15個項目價格下降，130個持平，合計占在售項目總數(shù)的96%，全市房價穩(wěn)中有降態(tài)勢明顯。

    房價走向每月統(tǒng)計并公示

    但陳志強(qiáng)調(diào)，此次統(tǒng)計的房屋范圍只包括容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。這也就是所謂的新建普通住房，而高檔商品房并不是一般百姓所關(guān)注的消費(fèi)品。今后，他們每個月都會進(jìn)行統(tǒng)計和分析，并適時對社會公布。

    “北京房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出‘四個90%’的特征。”陳志說，經(jīng)過對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，他們發(fā)現(xiàn)目前北京的房地產(chǎn)市場中，新建普通住房成交套數(shù)占同期新建住房成交總量近九成；近九成購房人為滿足剛性自住需求；九成熱點(diǎn)區(qū)域成交價格下降或平穩(wěn)；九成多的在售項目價格保持穩(wěn)定或下降。

    九成購房人為本市戶籍

    根據(jù)房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%為首次購房，9.4%為本市居民改善性購房。本市戶籍居民購房比重達(dá)到91%，較新政前提高了40個百分點(diǎn)。因此可以說，目前北京住房市場的投機(jī)投資需求基本被擠出。

    今年3月29日，北京市公布了年度房價控制目標(biāo)，提出“加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降”。

    ■分析

    >>區(qū)域

    僅雙井地區(qū)上漲

    5月份，全市有60個監(jiān)測區(qū)域存在新建商品住房項目簽約，長陽、大興城區(qū)、通州城區(qū)、密云城區(qū)、東壩、京石高速公路三四環(huán)沿線、定福莊管莊、延慶城區(qū)、北苑、雙井等成交量排名前10的區(qū)域，占全市成交量的84.2%。其中長陽、大興城區(qū)和通州城區(qū)分別占29.3%、11.3%和10.1%，合計占50.7%。

    而從10大成交熱點(diǎn)區(qū)域情況看，長陽、通州城區(qū)、密云城區(qū)和東壩4個區(qū)域價格下降，降幅為3.5%-18.8%；大興城區(qū)、京石高速公路三四環(huán)沿線、定福莊管莊、延慶城區(qū)和北苑5個區(qū)域持平；雙井1個區(qū)域上漲，漲幅為5.7%，主要是受該區(qū)域內(nèi)單價4.5萬元/平方米的大戶型高端住宅項目金茂府本月成交162套的拉動。

    >>項目

    15個住房項目降價

    全市在售新建商品住房項目151個，其中15個項目價格下降，130個持平，合計占在售項目總數(shù)的96%，比4月份提高6.5個百分點(diǎn)，降價項目以普通住宅為主，符合調(diào)控預(yù)期目標(biāo)；6個項目價格上漲，占4.0%，均為大戶型高端項目，對普通住房市場影響較小。

    6個漲價項目中，有5個位于五環(huán)內(nèi)，單價均在每平方米3萬元以上，其中四環(huán)內(nèi)4個，分別為萬科藍(lán)山苑、首開鉑郡、首城國際、太陽星城；四至五環(huán)之間1個，為東鎮(zhèn)欣園；六環(huán)外1個，為順義區(qū)別墅項目香醍溪岸，單價1.2萬元/平方米。從戶型看，6個項目套型面積均在100平方米以上，其中4個在140平方米以上。

    >>高端

    高端項目結(jié)構(gòu)性上漲

    如果把高端和普通住宅一起統(tǒng)計，5月份，本市新建商品住房成交均價每平方米22218元，環(huán)比上漲12.4%。

    陳志認(rèn)為，這是個別高端項目集中簽約拉動新建商品住房均價結(jié)構(gòu)性上漲。數(shù)據(jù)顯示，本月單價每平方米3萬元以上高端項目簽約套數(shù)占新建商品住宅成交總量的13.3%，比4月份提高5.1個百分點(diǎn)，如金茂府項目以每平方米4.5萬元的價格簽約162套，剔除該項目因素后，均價與上月持平。

    ■馬上就訪:“下季度房價下跌已經(jīng)毫無懸念”

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，提高存款準(zhǔn)備金率，流動性再度收緊，使得開發(fā)商融資更加困難，這將加大開發(fā)商降價促銷、快速銷售回款的壓力。預(yù)計從6月中下旬開始，會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。

    另外，對購房人的資金實(shí)力，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會因此繼續(xù)萎縮。這次存款準(zhǔn)備金率的再次提高也將成為壓倒房價的最后一根稻草，三季度房價出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌已毫無懸念。

    ■對話·北京市房協(xié)副秘書長陳志

    房協(xié)回應(yīng)與統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)打架

    房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)為何和統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)不同？保障房有沒有拉低房價？昨天，就市民關(guān)心的問題，記者采訪了北京市房協(xié)副秘書長陳志。

    記者：今年4月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：3月份，北京新建住宅價格同比上漲4.9%，這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)和房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)不一樣，為什么？

    陳志：這個統(tǒng)計確實(shí)和過去統(tǒng)計數(shù)據(jù)不一樣，無論是統(tǒng)計局的還是建委的。因為我們只針對普通住宅。數(shù)據(jù)采集均來自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)，我們經(jīng)過兩個月梳理，在主管部門確定后，才進(jìn)行公布。

    記者：為什么只針對普通住宅進(jìn)行統(tǒng)計？

    陳志：這是因為要幫助普通老百姓，包括剛需、自住的購房人更快地了解到房價的變化。我坦誠說，普通老百姓、保障人群、改善人群與高端商品房沒有直接關(guān)系，他們也不會關(guān)注高端項目的價格走勢。

    記者：為什么拿去年全年和今年前5月比較？

    陳志：去年房地產(chǎn)交易量太大，我們統(tǒng)計必須把普通住宅從全部住宅中選出來，工作量特別大，所以沒有每個月每個月去做，就統(tǒng)計了去年全年的結(jié)果。

    記者：北京只針對普通住宅統(tǒng)計，是否會放松對高端市場的調(diào)控？

    陳志：不會。調(diào)控政策是針對市場所有的項目和種類，高端市場依然會嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

    記者：統(tǒng)計中保障房是否是拉低普通住宅價格的原因？

    陳志：一定會有拉動作用，保障房建設(shè)力度也會加大。今年北京承諾的竣工10萬套保障房的任務(wù)一定會實(shí)現(xiàn)。下半年，普通商品房和保障房都會大量入市。因此，普通住宅的價格仍然會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

    記者：購房人都希望調(diào)控能讓房價大降，作為房協(xié)怎么看調(diào)控目的？

    陳志：我個人的看法是，首先能穩(wěn)住，保證百姓收入增加，房價下降，讓大家幸福感增加。最不希望看到的是，房價沒降，經(jīng)濟(jì)下去了。另外，我們沒有明確的價格去指引大家，幫助大家看市場，在目前比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)情況下，只能邊走邊看。我認(rèn)為影響房價的因素很復(fù)雜，包括CPI、勞動力增長、能源價格以及美國經(jīng)濟(jì)走勢等國內(nèi)外情況。所以，到年底降多少，不能預(yù)測。

    記者：下半年調(diào)控政策是否會有調(diào)整？

    陳志：肯定會繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。另外，協(xié)會會不斷與企業(yè)做及時的數(shù)據(jù)分析、判斷，與企業(yè)交流，引導(dǎo)企業(yè)合理定價。我們也在考慮，做一些戰(zhàn)略性論壇，在相對較長的限購政策中，企業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展，產(chǎn)品策略如何調(diào)整，如何關(guān)愛購房者。