北京市新版《房屋租賃管理若干規定》頒布實施，出租人不得擅自漲房租

    今后，房東不得未經房客同意中途擅自漲房租，而租房市場價格如果有暴漲等異常波動，北京職能部門將動用臨時干預措施，穩定價格。昨日，北京市政府發布《北京市房屋租賃管理若干規定》(以下簡稱《規定》)政府令。

    據初步統計，這是自1995年起，北京第5次修訂房屋租賃法規，2007版房屋租賃法規只推行了兩年，就再次進入修訂期。對此，市政府針對《規定》發布的問答解釋：2007版房屋租賃法規實施后，出租房屋管理出現了一系列新問題，如出租人擅自縮短租賃期限、提高租金標準；群租現象較為突出等，因此再次修規。

    1 政府可定指導價防盲目上漲

    政策：租賃市場在短期內出現租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩定租賃市場。

    解讀：北京房地產中介行業協會副會長李文杰認為，租金上漲對于CPI的影響越來越大，而且也會影響到中低收入家庭的生活。此次提出政府可以采取必要的臨時干預措施，是一個很重要的信號，需要關注下一步出臺的具體措施。

    他表示，目前對于商品房銷售方面，政府采取了限價、限購等措施。對于租金的臨時干預，也不排除限租金價格的辦法。比如租金上漲如果超過一定幅度，政府發布租金指導價，根據指導價確定合理租金，引導租金定價合理，防止盲目上漲。不過他同時也認為，政府臨時干預，實際操作上會有一定的難度，“房屋租金是純市場的價格，體現供求關系。如果要限制租金，就會涉及出租人的利益，需要權衡。”

    2 房客不點頭 房東不得加錢

    政策：房屋租賃期限內未經承租人同意，不得擅自縮短租賃期限、增加租金。出賣租賃房屋的，應當在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

    解讀：北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，最近一兩年的租金上漲很可能使得短期內一個月的租金違約金不足以彌補租金上漲。舉例來說：在3月份甲乙雙方簽訂了月租金為2500元的租賃合同，但是2個月后租金如果上漲到2800元，剩余10個月房主就可以多賺取3000元，完全可以抵消2500元的違約金。

    他認為，在目前租金依然上漲的情況下，承租方在簽訂合同的時候，最好要求增加部分違約金。

    李文杰表示，“現在房主不愿意長租，主要還是租金上漲比較快，房主的預期較高。但租賃是雙方約定的合同關系，如何鼓勵和支持長租，還需要具體的措施。比如長租的話，稅費方面是否能夠優惠。”

    3 首次鼓勵個人投資建公租房

    政策：市和區、縣人民政府應當制定計劃，通過建設、收購等多種方式提供廉租房、公共租賃房。本市鼓勵企業、個人投資建設公共租賃房。

    解讀：目前北京公租房相關的政策中，只是明確鼓勵國有企業、產業園區、社會單位利用自有土地建設公租房，鼓勵社會資金參與公租房建設。但鼓勵個人投資建設公租房，此次還是首次提出。不過此次的《規定》中，并未明確個人投資建設公租房的方式。

    此前，廣州等國內部分城市提出，鼓勵機構和個人將符合標準的存量住房，向公租房對象出租。相關專家也認為，目前北京市場上出租的房屋大約有200萬套，如果政府“收儲”這類房源用于公租房的出租，對于公租房將是很大的補充。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉介紹說，建議北京市可以利用市場上的閑散房源，合理規范出租，增加租賃市場的供應量。

    4 房屋租賃將建“官辦中介”

    政策：建設(房屋)行政部門應當建立房屋租賃市場信息系統，為單位和個人提供房屋租賃市場信息、房地產經紀機構經紀活動信用記錄等租賃信息服務。

    解讀：近日北京市住建委在海淀區試點了二手房交易服務平臺，“鏈家地產”首席市場分析師張月認為，這意味著今后房屋租賃也將設置這樣一個“官辦平臺”，發布房源信息，完成交易。這將從一定程度上解決租賃市場信息不對稱的問題。同時由于租賃相對二手房交易要簡單得多，因此消費者獲得第一手信息更快，此外，官辦平臺的出租信息準確真實，對于消費者來說，今后租房將更加高效、順暢和放心。

    “這對目前的中介機構來說，將是個不小的沖擊。”張月表示，目前中介機構主要的租賃居間業務將隨之受到強烈的沖擊，利潤和操作空間必然被壓縮。將來中介機構必須體現出其在租賃服務和管理上的優勢，提供其他的增值服務等，“比如中介會主動打掃清潔出租的房子，幫忙搬家等等。”

    ●出租人不得單方面提高租金或縮短租期。

    ●出租人出賣租賃房屋的，應當在合理期限內通知承租人。

    ●市和區、縣政府應通過多種方式提供廉租房、公租房。鼓勵企業、個人投資建設公租房。

    ●短期內出現租金較大波動等異常變化，行政部門可采取必要的臨時干預措施，穩定市場。

    ●出租房人均居住面積不得低于本市規定的標準。不得將陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。

    - 影響

    租金再跳漲可能性將很小

    鏈家地產首席市場分析師張月認為，《規定》出臺，對于業主的出租行為更加規范，隨意漲價的現象將被禁止。同時租賃房源供應充足后，業主的強勢地位將逐漸改變。而行政手段進行干預的出現也將成為租金上漲的最終殺手锏。綜合作用下，租金出現明顯上漲以及跳漲的可能性將會很小。