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住建部急剎地方松綁 限購調(diào)整權(quán)或?qū)⑸鲜?/h1>

在線投稿郵箱:tougao@qdn.cn  新聞熱線:8222000  值班QQ:449315
時間:2011-10-16 08:54:58  來源:中國經(jīng)營報  

 

廣東佛山“限購松綁令”朝令夕改的風波(下稱“佛山風波”)過后,地方政府對于包括限購在內(nèi)的地方樓市調(diào)控政策的調(diào)整,或?qū)⒏嗍艿絹碜陨霞壵踔林醒胝闹苯痈深A。

住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住建部)已經(jīng)開始考慮并提出建議,地市級政府在調(diào)整現(xiàn)有限購及其相關(guān)地方樓市調(diào)控政策之前,要知會省級政府并“聽取”相關(guān)意見;而直轄市政府調(diào)整相關(guān)地方樓市調(diào)控政策的,則要事先與中央政府進行溝通協(xié)調(diào)。

自最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,“限購”政策一直是包括地方政府在內(nèi)的各方利益群體博弈的焦點所在。在各地方政府出臺限購政策近一年之時,佛山風波所引發(fā)的可能的限購調(diào)整權(quán)“上收”,則意味著嚴厲限購將不會成為一項“一年屆滿,到期不續(xù)”的“短期政策”。

調(diào)整權(quán)“上收”可能

10月11日上午11時,佛山市住房和城鄉(xiāng)建設管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》),要求全市自次日起嚴格執(zhí)行。

根據(jù)該《通知》,限購政策從引進人才、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移年限豁免、本地居民增購一套商品住房、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地自建房豁免等四方面得以松綁。但不到10個小時后,佛山市政府即宣布暫緩執(zhí)行該通知,限購松綁曇花一現(xiàn)。

“別的我們不便發(fā)表評論,但佛山市出臺這個通知之前,沒有和我們知會溝通。”10月12日中午,住建部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營報》記者表示,從國務院到住建部一直都是要求地方政府認真落實包括限購在內(nèi)的各項調(diào)控政策,“限購政策不存在放松或退出的問題”。

記者了解到,針對佛山限購松綁風波,作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門,住建部已在設計對策。10月12日,接近住建部的消息人士告訴記者,住建部已經(jīng)開始考慮,要求地方政府在調(diào)整已出臺的樓市調(diào)控政策時,須與上級政府知會并聽取意見,并將此作為一項“工作程序慣例”,包括限購政策在內(nèi),加以貫徹。

“如果是地市一級政府要調(diào)整包括限購在內(nèi)的地方調(diào)控政策,那么要提前知會省政府,并聽取省級政府的意見,如果是直轄市,則要提前與中央級政府溝通,聽取中央政府的意見,然后再進行調(diào)整。總之,上一級政府要綜合權(quán)衡政策的各方面影響,然后給出意見,這就可以讓地方政府對限購政策的調(diào)整有所管制,而不是只考慮自己的問題。”上述消息人士說。

對此,前述住建部官員并未直接表態(tài)。他表示,房價上漲過快、房地產(chǎn)市場過熱的城市和地區(qū)實施限制性購買政策,是本輪調(diào)控最重要的手段之一。國務院一直高度重視,對于“應出而未出”或者不能有效落實中央調(diào)控政策的,住建部聯(lián)合監(jiān)察部有權(quán)對其處以從約談到行政處分的“問責”。

限購“長期化”

10月12日,在被問及一天前佛山限購松綁風波時,住建部辦公廳一位負責人向記者表示,調(diào)控的方向不會變、政策的導向也不會有更改。而在佛山發(fā)布限購松綁政策后,不少業(yè)界人士預計,限購政策將由此放松。

記者了解到,佛山市政府出臺《通知》并引發(fā)外界廣泛關(guān)注后,國務院辦公廳、住建部相繼向廣東省人民政府、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳詢問佛山出臺限購松綁政策的背景、原因以及相關(guān)情況,并責成廣東省、佛山市相關(guān)部門,對此“做出解釋”。

21世紀不動產(chǎn)研究機構(gòu)分析師郭穎告訴記者,自國務院提出以限購為核心的新一輪調(diào)控政策以來,限購政策出臺、落實與執(zhí)行的權(quán)力,均在于地方政府,因此,按照行政權(quán)力的授予原則,地方政府也擁有直接調(diào)整包括限購政策在內(nèi)的一系列地方調(diào)控政策的權(quán)力,而從法律層面上,無須獲得上級政府的行政許可或者認可。

“也就是說,地方政府想調(diào)整,就調(diào)整了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。他認為,也恰是這一原因,導致了佛山限購松綁風波的出現(xiàn)。

對于佛山調(diào)整限購政策之前廣東省政府以及住房和城鄉(xiāng)建設廳是否知情,10月13日上午,廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳的一位官員不愿正面回答,但他承認,10月10日佛山發(fā)布《通知》后,“廣東方面承受了來自北京的很大壓力”。

“目前調(diào)控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題,雖然全國超過40個城市執(zhí)行了限購政策,但是其實松緊程度遠不一樣,最嚴格的有北京的限購5年,也有本地戶籍只限購第四套房。雖然佛山并非一二線城市,但是在全國政策依然趨緊的情況下,出現(xiàn)放松可能會給市場帶來錯誤的信號。”張大偉說。

前述住建部官員則表示,佛山前9個月房價上漲幅度超過10%,已經(jīng)超出了房價控制的預期目標,在這樣的情況下放開限購,不利于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定,有違調(diào)控的初衷。

市場期望落空

“我們從來沒有認為限購會是一項短期政策。”萬科股份執(zhí)行副總裁毛大慶向本報記者表示。但是,如毛大慶一般認定的開發(fā)商并不是絕大多數(shù),在佛山限購令松綁之初,不少開發(fā)企業(yè)還是認為,限購不可能是長期政策。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志告訴記者,住房產(chǎn)品從本質(zhì)上說是一種公共產(chǎn)品,因此,從北京的角度而言,限購已經(jīng)可以確定會納入北京的基本住房制度,而不是一種短期的、臨時性的、隨時可以放松的政策。

正是基于此原因,萬科在北京公司的內(nèi)部考核,已經(jīng)開始將“去化率”作為內(nèi)部業(yè)績考核的唯一標準,以便加快庫存的消化速度。而對于市場判斷,毛大慶表示,萬科一向遵循的原則是順應市場而不是預測市場。

記者了解到,萬科內(nèi)部“去化率”考核的核心,在于考核旗下在售樓盤的銷售速度。“這是自己和自己比,庫存是一個總數(shù),賣掉多少形成一個數(shù),兩者相比較得出一個比率,就是‘去化率’,這個‘去化率’和價格、戶型面積都沒有關(guān)系,所以銷售速度很重要。”北京萬科一位銷售負責人告訴記者。而在此之前,無論以銷售面積考核,還是以銷售金額考核,都與房屋戶型面積、單價、總價相關(guān),而在目前的考核體系下,速度實際上是唯一重要的標桿。

個中含義,不言自明。而在此之前,萬科、首創(chuàng)等北京一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管均向記者表示,“限購實際上是規(guī)定了買房子的池子里魚有多少,限購政策不放開,賣掉一批就少一批,越到后面,市場壓力就越大。”

“在嚴厲的調(diào)控政策作用下,2011年房地產(chǎn)成交量大幅下降已是不可改變的事實,雖然幾乎所有城市都能完成其房價調(diào)控目標,但房價的跌幅離大多數(shù)居民的心理預期還有較大距離,也因此,房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)到2012年也是難以抗拒的大勢。無論是開發(fā)商還是地方政府,都不應再抱不切實際的幻想。”郭穎說。

 

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