自10月14日，北京建行總部宣布上調(diào)首套房貸的基本利率以來(lái)，短短3天便有上海、廣州、深圳、成都、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙等14個(gè)城市的銀行機(jī)構(gòu)宣布上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)調(diào)控是否進(jìn)一步加劇？在政策敏感期的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都將帶來(lái)樓市的劇烈變化。“金九銀十”還在觀望的開(kāi)發(fā)商漸顯“不支”。

    房貸“慢調(diào)”變“猛調(diào)”

    事實(shí)上，建行北京分行并不是首個(gè)上浮首套房貸款利率的銀行。早在2011年初始，太原、重慶等全國(guó)部分二三線城市的部分銀行就陸續(xù)上調(diào)了首套房貸款利率，不過(guò)當(dāng)時(shí)采取的是取消7折、8.5折等利率優(yōu)惠、上調(diào)至基準(zhǔn)利率。

    截至《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)稿時(shí)，全國(guó)大部分省會(huì)城市都上調(diào)了首套房貸利率，與這些城市同步上調(diào)首套房貸利率的還包括青島、無(wú)錫、東莞等二三線城市。

    “首套房貸的利率，實(shí)際上自宏觀調(diào)控以來(lái)一直在變化，而且是越漲越高，越收越緊。”大唐地產(chǎn)副總經(jīng)理劉燕告訴記者，自2010年10月，樓市宏觀調(diào)控開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，首套房7折房貸利率就逐漸退出市場(chǎng)，取而代之的是8.5折優(yōu)惠。隨后，銀根進(jìn)一步縮緊，房貸利率優(yōu)惠全部取消，緊接著二套房貸利率最少上浮10%，首付提至5成、6成。到了6月份之后，首套房貸利率開(kāi)始大面積上浮，二套房貸基本停貸，“但以前是慢調(diào)，只是現(xiàn)在變成了集體猛調(diào)。”

    “這一次的上調(diào)并非來(lái)自于國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，而是接到了上級(jí)行的通知。”建行一內(nèi)部人士向記者表示，各家銀行的上調(diào)幅度并不相同，即使是同一家銀行在各地的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，一般上調(diào)幅度普遍在5%～20%，首套房貸利率上浮的同時(shí)，“各地的房貸審批權(quán)也被上調(diào)至分行一級(jí)，每月只放貸2至3次。”

    “這次的銀行上調(diào)利率與以往的限購(gòu)、限貸不同，并非國(guó)家層面的樓市宏觀調(diào)控，而是銀行的自身行為。”住建部一位人士告訴記者，“這主要是四季度銀行信貸額度緊張的影響。”上述建行人士透露，很多銀行10月份的額度在10月中旬就已經(jīng)用完。

    抑制剛需 或推“拐點(diǎn)”落地

    在政策敏感期的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都將帶來(lái)樓市的劇烈變化。業(yè)界紛紛預(yù)測(cè)首套房貸的利率上調(diào)將是一次“搶走開(kāi)發(fā)商最后一根救命稻草”的行為。

    此前限購(gòu)、限貸等措施出臺(tái)后，樓市交易量大幅下降，投機(jī)、投資性交易逐漸被擠出市場(chǎng)，樓市拐點(diǎn)初步確立，但大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商依靠在二三線城市的布局、多業(yè)態(tài)產(chǎn)品依然取得了不俗業(yè)績(jī)，這也被視為價(jià)格堅(jiān)挺、開(kāi)發(fā)商死扛的要結(jié)所在。

    “但這次銀行上調(diào)首套房貸利率容易造成錯(cuò)殺行為。”一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，首套房貸利率上調(diào)直接導(dǎo)致的就是剛需被大量抑制，“本來(lái)開(kāi)發(fā)商可以適當(dāng)促銷就能刺激剛需的。現(xiàn)在是貸不到款、高成本貸款，導(dǎo)致本就購(gòu)買力較弱的剛需群體受傷。房地產(chǎn)調(diào)控本不應(yīng)控制首套房，銀行政策顯然誤傷了市場(chǎng)，以逼迫未來(lái)的拐點(diǎn)真正出現(xiàn)。”

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月18日公布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比停漲，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中漲幅也均未超過(guò)0.3%。

    中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，“十一”之后的一周被其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，28個(gè)城市樓市成交量同比下降，14個(gè)城市成交量跌幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比跌幅最大，達(dá)79.79%。“房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。”

    “一旦剛需被遏制，再加上保障性住房的推進(jìn)，樓市或許將進(jìn)入一個(gè)更萎靡的局面，一旦持續(xù)3個(gè)月，那么市場(chǎng)已經(jīng)不需要其他的靴子落地就能完成調(diào)整。”倍瑞地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理閔紅淞表示。

    房企降價(jià)“搶糧”

    種種跡象顯示，上調(diào)首套房貸利率已經(jīng)成為了推倒“多米諾”骨牌的一指勁力。

    以價(jià)格堅(jiān)挺著稱的高檔盤近期紛紛加入了降價(jià)行列。龍湖地產(chǎn)在上海的多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展大幅度促銷，其中位于嘉定的龍湖酈城被爆出價(jià)格從1.6萬(wàn)元直降至1.3萬(wàn)元；與此同時(shí)，星河灣也悄悄下調(diào)了其位于上海閔行區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格約20%。此前，龍湖地產(chǎn)已在重慶、青島分別開(kāi)展了規(guī)模較大的促銷。

    由此，宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策的持續(xù)迭加，買方市場(chǎng)預(yù)期的變化，勾勒出了今年樓市變化的清晰線路：1～3月，調(diào)控政策頻出，各項(xiàng)措施影響疊加，開(kāi)發(fā)商依靠多城市、多業(yè)態(tài)布局仍能取得不俗業(yè)績(jī)；4～6月，觀望氣氛濃厚、銷售滯緩，一線城市周邊板塊房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)；此后至今，價(jià)格松動(dòng)的板塊開(kāi)始由外向內(nèi)擴(kuò)散，越來(lái)越多的一線城市主流樓盤加入“價(jià)格戰(zhàn)”中，二三線城市開(kāi)始聞風(fēng)而動(dòng)。

    中房信報(bào)告稱，目前開(kāi)發(fā)商大規(guī)模的降價(jià)，大多數(shù)并不是因?yàn)楸旧淼馁Y金鏈原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業(yè)績(jī)，給股東和管理層一份好看的業(yè)績(jī)單。據(jù)此推測(cè)，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)，還僅僅處于熱身賽階段，真正大規(guī)模的降價(jià)尚未開(kāi)始。

    “但銀行政策的變化加劇了開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的決心。”劉燕表示，往年的四季度都是開(kāi)發(fā)商的收獲季，而今變成了銀行的政策密調(diào)期。

    除了首套房貸上調(diào)之外，銀行針對(duì)房企的開(kāi)發(fā)貸款更是進(jìn)一步收緊。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年1～9月，在各類資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比為15.7%，較1～8 月下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，比今年年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。“目前只有資質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能貸到款，且新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率基本都上浮，上浮比例從10%～50%不等。”前述建行人士表示。

    此外，中國(guó)銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)暫停渤海國(guó)際信托、方正東亞信托、五礦國(guó)際信托和四川信托等公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也讓房企看到，銀行資金和信托資金正在離房地產(chǎn)遠(yuǎn)去，要想獲得資金，只能依靠自身造血。

    “上半年高達(dá)9000多萬(wàn)平方米的巨量存貨急需消化，多個(gè)城市房屋存量突破或接近2008年的高峰水平，也迫使開(kāi)發(fā)商必須做出改變。”在閔紅淞看來(lái)，以價(jià)換量、大量推盤、化解存貨，有可能成為四季度房企的主要策略。