進入2012年，不少房企面臨的資金壓力日益嚴峻。中國證券報記者采訪發現，今年房地產信托項目到期兌付將進入高峰期，眼下已經有信托公司通過增資擴股、發行新計劃來解決到期項目兌付問題，有些房企甚至被迫借高利貸還款。據不完全統計，2012年房地產信托到期總規模將超過1700億元；其中，7月為年度到期高峰，達504億元。業內人士表示，為了應對資金困境，房企將更注重通過降價促銷、并購整合、轉讓項目等方式加速回籠資金。

    兌付高峰將至 騰挪資金還款

    “總部在北京的一家信托公司房地產項目出問題了。本來2012年4月、5月份就要到期清算，但現在樓盤還沒有開始賣，你說能兌付得了嗎？不過，他們的處理辦法是發行新的信托計劃把資金續上，不讓項目壞掉。”某信托公司的信托經理告訴中國證券報記者。

    上述情況并非個例，不少信托公司的房地產項目也有類似問題。目前，信托公司普遍增資擴股。一方面，不斷擴大資本金為信托公司騰挪資金、填補漏洞提供了條件；另一方面，不少信托公司采取發行新的信托計劃為出現問題的項目輸送資金，讓出現兌付危機的房地產信托項目暫時逃過一劫。

    上海一家中小房企的負責人楊希向中國證券報記者表示，2011年整個房地產行業的資金鏈都非常緊張，融資借道房地產信托變得很常見。“前陣子，一個同行為了籌錢兌付到期的信托，不得不借高利貸償付，月息5分。”該人士透露，這種借高利貸來償付信托項目資金的現象已有逐漸增多的趨勢。

    據普益財富不完全統計，2011年四季度陸續有46只、總規模達83.586億元的房地產信托產品到期。如果加上應支付的信托收益，總規模在90億元左右。2012年將是信托產品集中到期的時點，房地產企業需要加快銷售回籠資金。

    國泰君安證券最新研究報告認為，房地產信托從2010年下半年進入發行高峰，平均發行期限1.9年，“保兌付”將成為2012年主要課題。房地產信托本金到期兌付第一個高峰期是2012年2月-3月。據不完全統計，2012年房地產信托總到期規模超過1700億元。其中，7月為年度高峰，達504億元。一季度預計366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。

    “如果監管部門派人奔赴各地督促房地產信托兌付，信托機構的壓力會驟增。”信托業內人士表示。

    據用益信托工作室提供的數據，2011年共發行房地產信托894只，占集合資金信托總發行量3768只的23.7%；房地產信托總規模達2814.59億元，占集合資金信托發行總規模6839.74億元的41.2%。用益信托工作室認為，展望2012年的信托理財市場，最需要關注的無疑是房地產信托的兌付風險。今年到期的房地產信托產品較為集中，而房地產市場的前景仍然不明朗，其中隱藏的風險不言而喻。但由于信托資金在房地產市場中只占一小部分，且大多有較為嚴格的風控措施，因此總體風險仍可控。

    融資渠道狹窄 資金壓力加大

    某城商行有關負責人告訴中國證券報記者，目前各家銀行今年的房地產開發貸款政策還沒下達，但估計不樂觀。2012年房地產開發商的資金壓力恐將繼續增大。

    據央行公布的《2011年三季度金融機構貸款投向統計報告》，三季度末，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額10.46萬億元，同比增長14.6%，比上季末回落2.3個百分點。房產開發貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點。可見，房地產開發企業從銀行獲得貸款的難度明顯增加。

    某投資公司負責人介紹，現在有關部門禁止商業銀行繞過信托公司與第三方開展信托受益權轉受讓的業務；禁止通過向大眾客戶發行標準化的理財產品募集資金，發放所謂的“委托貸款”；禁止通過理財產品或其他任何方式變相高息攬儲和違規攬儲。“現在看來，開發商的融資渠道已經窄到不能再窄了。”

    因此，房地產信托仍是開發商融資的一大重要渠道。據用益信托工作室統計，新年第一周，從2012年1月2日至8日，集合資金信托的資金投向基本鎖定在金融、房地產和工商企業領域。房地產領域共成立3只產品，共募集資金7.65億元，占比達30.22%。其中，平安信托的“佳園33期集合資金信托計劃”為投資于房地產市場的基金化集合產品，共募集資金6.67億元。

    當前，房地產信托面臨的最大風險無疑是市場超預期下行。匯豐大中華區首席經濟學家屈宏斌認為，在一線城市房價可能還有20%到30%的下調空間；在大部分的二三線城市，調整的幅度估計在10%到15%左右。房價如此規模的調整，對整體經濟的負面影響是可控的。因為有保障房建設的推進，同時中國的房地產市場杠桿率比較低，所以不會出現大面積的負資產。

    房企降價自救 行業整合提速

    第一太平戴維斯北京研究及顧問部董事王瓊認為，當前的房地產企業融資成本已經達到了歷史最高位。“如果2012年的貨幣政策仍從緊，那么房企只能選擇降價促銷來回籠資金。”她說，2011年第四季度開始，部分大型房企在全國范圍內掀起的“降價換量”行動，取得了較好的效果。由此可見，只要房價降到位，就能獲得剛性需求手中的“房票”。“這種情況下，房企2012年的定價策略將傾向低價入市。”

    王瓊指出，基于房地產信托到期兌付壓力、民間融資還本付息壓力等多方面因素，除了銷售回籠資金，部分中小房企將通過并購整合、轉讓項目等方式緩解資金鏈緊張壓力。2012年全國房地產行業并購整合將進入高潮期。

    轉讓部分項目或許是目前開發商解決資金困境的有效路徑。2011年12月29日到2012年1月5日短短一周時間內，綠城中國出售了5個優質項目，回籠了大量資金。據媒體報道，綠城2012年到期的信托產品約44億元，華融·綠城舟山去年募集的3.064億元資金即將到期。

    鏈家地產首席分析師張月認為，房企之間的并購和股權轉讓將促使行業洗牌和整合加劇。有實力的房企如今也出現多個項目轉讓脫手的現象，反映出對于后市預期不樂觀。對于那些資金方面本已捉襟見肘的中小房企來說，可能會促使其在銷售策略或融資方式上做出進一步調整。2012年大多數房企仍會選擇以價換量、快速銷售來回籠資金，房企降價或低價出售仍是主流。

    對于令人擔憂的開發商資金壓力問題，很多房企都諱莫如深，不愿表態。

    華遠地產總裁任志強卻對中國證券報記者表示，通過房地產信托融資一直是房地產業內比較通行的做法，這并非股權投資或長期價值投資。他指出，這一類型的房地產信托其實并不利于房地產行業的長期健康發展。

    任志強認為，目前還不是房地產開發企業“最差的時候”。2011年房地產開發商的開發資金和到位資金的比例是1:1.78，比2009年略低。房地產開發商目前的狀況還沒有媒體說的那么悲觀，但在現有政策下，今年的開發商土地購置量仍將呈現下降趨勢，并可能會持續較長時間。任志強表示，現在的確有個別開發商挺不住了。

    業內人士預計，2012年一季度之后，隨著各項執行政策逐步落地，市場信心將隨之回暖。北京等一線城市的樓市庫存量已經達到歷史高位，隨著剛性需求不斷釋放，成交有望企穩。全年新房、二手房成交量將會出現明顯回漲，漲幅可能達兩成。只要房企愿意降價到位，即“主動自救”，成交就可能迅速回暖。（記者 高改芳 陳瑩瑩）