樓市低迷 上海地王進入“套牢時代” 

    兩年前，上海土地市場溢價率連破紀錄，單價地王、總價地王層出不窮，但2011年市場從高燒轉為冰凍。樓市成交萎靡不振，上海住宅土地出讓價格走低，很多高價地塊的日子并不好過，不少昔日地王今朝被“套牢”，已經開盤入市的地王項目不得不降價促銷。

    外灘地王引發風波

    2009年到2010年，上海土地市場的出讓價格不斷被刷新，溢價率連破紀錄。上海出現了4宗單價超過70億元的地塊。其中，外灘8-1金融地塊以92.2億元的總價被業內人士稱為外灘地王。

    2010年2月，上海證大集團以替補身份進入到該地塊的競拍中，最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。上海證大集團隨后將這個地塊部分權益出讓。

    雖然有業內人士認為92.2億元競得外灘8-1金融地塊對上海證大集團而言是“撿了個大便宜”，但國際評級機構穆迪就對上海證大集團高價拿地之后的資金鏈提出了質疑，認為當時僅有10億左右賬面流動資金的上海證大集團根本付不起高額的土地款。

    上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，上海證大在早期拿地的時候對未來房價走勢比較樂觀，但是對于隨后的政策風險估計不足，實際上目前市場難以支撐當時所預設的房價目標。

    2011年12月29日，SOHO中國發布公告稱已經與上海證大房地產有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50%的股權，進而收購上海外灘8-1地塊50%的權益。這是潘石屹2009年進入上海之后的第10個項目。在此之前，他以收購成熟地段的半成品項目為主。

    次日，擁有另外50%權益的復星國際在港交所發布公告稱，對這一交易感到驚訝，稱該項交易或侵犯復星權益。復星國際還表示，復星國際在該項目擁有優先認購權，如果該權益無法得到保障，公司將采用法律手段維權。

    從2010年2月1日出讓至今，外灘地王誕生已快滿兩年，如今開工無期，項目主導權暗戰再起。

    一份由復星國際提供給媒體的書面答復稱：“從法律角度而言，我們是反對這個股權轉讓安排的。雖然對方與我們有過一些接觸，但在沒有達成共識的情況下公開宣布這個轉讓安排，試圖造成既成事實，對復星極不尊重。我們有維護自己合法權益的權利。”

    股權的平分讓此次交易留下更多的疑問，未來外灘地王項目的開發權由誰做主導？SOHO中國與復星國際雙方在項目開發過程中擔當的角色是什么？目前仍沒有明確答案。

    但該筆交易將從一定程度上緩解綠城的資金饑渴。綠城中國表示，將在此次出售中獲得10.4億元資金，所得款項凈額將用作集團一般營運資金。

    昔日地王降價促銷

    值得注意的是，上海其他高價地塊的命運也并不盡如人意。上海嘉定曾經的地王之一、剛剛開盤的嘉定新城公館“低價”甩賣。2009年12月，上海新城萬嘉房地產有限公司以9.53億元拿下嘉定區的該地塊，溢價302%，成為當時上海南翔地區單位樓板價最高的地王。業內人士測算，該地塊項目總成本大約2.1萬元/平方米，但為了回籠資金，該樓盤2011年11月開盤時的均價僅為1.9萬元/平方米。

    近日，被稱為“地王集中營”的上海趙巷區域再推優質低密度住宅用地，但這一次并未再造“地王”。該地塊僅有一家開發商競價，最終以底價成交，成交樓板價僅為9559元/平方米。該地塊掛出時曾被業界寄予厚望，甚至戴上了“準地王”的桂冠，但出讓結果出乎意料。與同區域2010年底成交的住宅用地相比，該地塊樓板價縮水近六成。

    這也是趙巷區域自2007年以來，首次出現住宅地塊價格下降。此前，趙巷板塊高端住宅密集，區域地塊一直受到開發商熱捧，龍湖地產、金地集團、和記黃埔在該區域先后制造了三個“地王”。其區域樓板價從不到萬元，一路飆升至21436元/平方米。

    2007年龍湖地產在趙巷板塊制造了首個地王。近期，其開發的龍湖滟瀾山項目開始打折促銷，降幅在15%-20%之間。金地集團2010年拿下的地王項目佘山天境，自2011年1月開盤至今，僅銷售34套。當前其成交均價為45956元/平方米，相比開盤初期50000元/平方米的報價下降了8%。（記者 周文天）

    地產股有望獲得短期收益

    雖然宏觀調控政策的力度和進度都未出現方向性的變化，地產企業面臨的資金壓力也愈加緊張，但在當前悲觀預期基本釋放，政策空間相對平穩的情況下，地產股仍有望獲得穩定的相對收益。如果政策不再加碼，便是最大的利好。一季度地產股可能有強于大盤的表現。

    據Wind資訊統計，截至1月10日從已公布的房地產上市公司業績預告看，32家公司中有19家公司2011年業績同比繼續增長，而13家公司出現業績下滑。從近日萬科和金地公布的12月銷售情況看，也能佐證目前地產公司業績分化的局面，預計2011年地產板塊整體業績增幅會在20%-30%。但內部分化的趨勢進一步明顯，龍頭公司抵御業績周期的能力更強，而那些市場單一、項目主要集中在一線城市的地方性開發商業績將面臨較大程度下滑。在眾多涉及房地產領域的上市公司中，部分公司多元業務經營受限，這些公司的業績增長也不樂觀。

    2012年行業整合的壓力將進一步加大，這一點可以從行業的資產負債率中體現出來。2011年三季度，地產行業整體的資產負債率為72%，已經創下歷史新高。從資金鏈的角度看，很多企業的現金流已經為負。截至到2011年三季度末，板塊整體的經營性現金流凈額為-191億元，預計2011年板塊整體的現金流狀況要壞于2008年。

    地產板塊面臨的最大問題就是資金。在貨幣政策從緊、行業政策不松的背景下，地產板塊2012年的資金狀況不會有太大的改觀。雖然貨幣政策整體有逐步放松的可能，但對于房地產行業而言，差別化的信貸和貨幣政策還會持續一段時間。加之2010年-2011年私募、信托等大量發行，2012年之后房地產公司的償付壓力將會逐漸體現出來。如果行業不出現大的整合，或者市場沒有進行充分的自發調整，那么地產板塊的未來預期可能更差。

    回顧近一個月來地產股的走勢，申萬地產指數整體下跌3%，在23個一級子行業中漲幅排名第4。經過近兩個月的深度調整，地產股體現出一定的抗跌性。這種抗跌性更多地是來自估值的支撐，而非基本面的變化。自2011年房地產調控深化以來，地產股的估值就處于不斷下探的通道中，目前板塊整體PE為13倍（TTM，整體法），整體PB為1.9倍，PNAV（重估凈資產價值）折價40%，已經體現了市場房價跌幅20%左右的預期。近來地產股相對抗跌，與其他板塊相比，除了政策的延續，地產板塊整體可能不會有更大的利空。雖然2012年整體業績和行情可能還有很大的挑戰，但是相對于其他板塊而言，地產股體有望現出一定的安全邊際。

    如果2012年一季度行業調整還未開啟，調控政策力度依舊，降價緩慢進行，對于地產股而言或許能夠博得短期的相對收益。因為在諸多不確定性中，地產股的確定性是被市場所預期和認同的，龍頭地產股相對于二三線地產股和其他概念題材股面臨較強的估值修復要求。以“萬保招金”為代表的地產股，從其2011年的業績預測來看，整體還將保持30%的增速。2012年在行業整體看淡的預期下，這些公司由于有效調整儲備和開發節奏，還能保持一定的業績增速，在資金和成本控制方面，同其他小企業比也有較大優勢。如果地產股面臨反彈機會，龍頭股的持續性可能會更好。（中證證券研究中心 張泰欣）