租房市場(chǎng)還需什么政策保障

　　租賃市場(chǎng)難言健全

　　房東隨意“調(diào)漲”租金、中介也可操縱市場(chǎng)……國(guó)內(nèi)的租房市場(chǎng)仍然存在諸多不規(guī)范的地方。

　　春節(jié)后，國(guó)內(nèi)部分城市租金水平再次大幅上漲，北京、上海、廣州等一線城市房租漲幅超過(guò)10%。房租上漲并非不可以，但問(wèn)題是房租上漲無(wú)序，甚至存在操縱的嫌疑。由此看來(lái)，我國(guó)租房市場(chǎng)還存在很多不規(guī)范的地方。

　　全國(guó)人大常委、民建中央副主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜勝阻在接受本刊采訪時(shí)指出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展水平過(guò)低，是社會(huì)管理短板。市場(chǎng)處于自我運(yùn)行狀態(tài)，監(jiān)控管理也不到位，而且存在一定程度的壟斷特征，這些因素都影響到了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　市場(chǎng)人士表示，住房租賃市場(chǎng)的不健全，其根源在于政府在此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)此不夠重視。住房問(wèn)題涉及到一個(gè)公民最基本的住房需求和權(quán)利，因此很多發(fā)達(dá)國(guó)家的公共住房立法都是國(guó)家大法，例如在美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家都通過(guò)完善的法律來(lái)保障居民“住有所居”。

　　辜勝阻直言，反觀我國(guó)，住房租賃市場(chǎng)不完善，立法滯后，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先是房屋租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度不健全，住房租賃市場(chǎng)法規(guī)不健全，很多管理環(huán)節(jié)無(wú)法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致承租人合法權(quán)益得不到保障;其次是對(duì)廉租房、公租房監(jiān)管不到位，管理不健全，騙購(gòu)、騙租保障性住房的違法成本較低，導(dǎo)致“雀占鳩巢”現(xiàn)象的發(fā)生，妨礙社會(huì)公平。

　　辜勝阻表示，我國(guó)住房制度改革從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)下，一些城市政府過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能而忽視了住房的保障功能，保障性質(zhì)的租房建設(shè)仍然滯后在所難免。

　　政府應(yīng)該怎么做

　　怎么做才能讓民眾放心地選擇租房呢?

　　易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理周建成博士表示，要讓民眾接受租房的理念，政府要做的就是應(yīng)該提供更多的市場(chǎng)選擇、價(jià)格能夠得到保護(hù)、租期相對(duì)穩(wěn)定的房屋讓居民進(jìn)行選擇。也就是說(shuō)，如果把租房當(dāng)作滿足住房消費(fèi)的主導(dǎo)方式之一，那就需要政府在加大房源供給、鼓勵(lì)租房措施、管理住房租賃市場(chǎng)等諸多方面，制訂出一套全面的制度和政策。

　　政府該怎么做?應(yīng)該從哪幾個(gè)方面入手，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)觀察人士給出了具體的建議。

　　擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)供給，尤其是公租房在整個(gè)租賃市場(chǎng)中比重的提高，是解決當(dāng)前矛盾的關(guān)鍵所在。據(jù)了解，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體仍然為個(gè)人，以社會(huì)租賃房為主，政府和企業(yè)參與程度很低。對(duì)此，辜勝阻表示，我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)存在供給不足和結(jié)構(gòu)性矛盾等位碼頭，其主要原因是住房租賃市場(chǎng)缺乏合理的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制�，F(xiàn)行的政策安排基本上是鼓勵(lì)住房出售，企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)租賃住房，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)高，投資回收周期長(zhǎng)，缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制。

　　要改變這種現(xiàn)狀，政府首要任務(wù)是擴(kuò)大公租房在保障房中的比重。辜勝阻表示，通過(guò)加大對(duì)建設(shè)公租房的資金保障和土地供給，并通過(guò)財(cái)稅和金融政策，引導(dǎo)更多的住房建設(shè)并持有出租，增加中低端租賃住房的供應(yīng)。

　　吸引企業(yè)參與建設(shè)和持有出租類房屋，也是有效增加供給的一種手段。但現(xiàn)行的財(cái)稅政策以及相關(guān)政策扶持力度不夠，企業(yè)參與的熱情非常低。周建成坦言，除了有個(gè)別別墅項(xiàng)目持有并出租外，大量持有公寓并出租的開(kāi)發(fā)商幾乎找不到�！岸愂粘杀具^(guò)高，持有成本大，資金成本高，這些都是開(kāi)發(fā)商不愿意持有物業(yè)的原因�！敝芙ǔ烧f(shuō)，要改變這種現(xiàn)狀，政府需要從稅收體制方面進(jìn)行引導(dǎo)，并在土地、信貸融資方面給予支持。

　　在租房者權(quán)益保護(hù)方面，也要下功夫，比如加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的管理，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)中介，以減少中間環(huán)節(jié)的租房成本。辜勝阻舉例說(shuō)，北京前10家中介公司占據(jù)北京至少90%以上的市場(chǎng)份額，對(duì)租金上漲具有巨大影響。同時(shí)，還應(yīng)該加大對(duì)租賃市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)控。周建成表示，對(duì)于價(jià)格異動(dòng)甚至是“跳漲”情形，應(yīng)該采取相應(yīng)的手段進(jìn)行干預(yù)。

　　目前令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會(huì)隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國(guó)家，相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過(guò)法律方式來(lái)解決。對(duì)于這種做法，周建成認(rèn)為有可取之處，管理部門應(yīng)該考慮加大對(duì)租客的保護(hù)力度。

　　另外，還可以考慮對(duì)個(gè)人租房者給予金融方面的扶持。據(jù)了解，目前全國(guó)有超過(guò)1.2億人繳存公積金，繳存總規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億元。但根據(jù)現(xiàn)行《住房公積金管理》條例規(guī)定：“住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位與個(gè)人不得挪作他用�！睏l例雖然允許租房者有條件地利用公積金租房，但存在“看得見(jiàn)，拿不到”的“玻璃門”現(xiàn)象。